1 / 20 目录 本月看点 ...................................... 2 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................4 2、土地动态 ................................... 8 2.2 城市表现 ................................................................................................................................... 10 2.3土拍排行 .................................................................................................................................... 11 3、后市研判 .................................. 14 区域动态附录 ................................. 15 oPrMtQnQoNpQsMsPpRsOrO6M8Q8OsQoOnPnNlOrQmOfQmNmRbRoMpOMYrNnRuOrNpR 2 / 20 本月看点 1. “双十一”成绩单飘红，推货提速、叠加促销影响加快需求释放 年底将至，各大房企在资金回笼压力下，把握节点抓紧出货、加强促销优惠力度，市场交投氛围提升显著；湾区楼市回归市场逻辑，基本面较强城市优势延续、市场成交表现较好，基本面较弱城市的市场仍维持低位运行，分化格局进一步深化：特征一，深莞核心区域新盘入市关注度高，性价比凸显受热捧。热点区域限价严格，新盘性价比凸显，深圳、东莞成交同环比实现双涨，新盘入市备受关注，多盘推新即罄；特征二，广佛市场交投表现活跃。广州月底多盘积极推货，供求同环比均实现大涨，南沙、番禺热度维持，海珠纯改善新盘入市表现亮眼；佛山本月新盘动作频频、月底供应提速，供应环比上升40%，成交经历上月高位后环比微降但仍保持年内较高水平，市场热度维持；特征三，多城持续加大优惠力度，以性价比吸引客户，叠加提高佣金促进成交。珠海、新会通过低价撬动本地客户、补位自住需求；肇庆、鹤山市场“渠道为王”。 2.深圳土拍收金421亿元居全国榜首，珠海香洲地块创总价地王 大湾区11月土拍供求小幅放量，同环比分别上涨43%和23%。深圳月内出让9宗涉宅地共237万㎡，总收金421亿元位居全国榜首，其中7宗达最高限价后竞配建成交；广州成交8宗宅地，规模达136万㎡，收金181亿元，位居全国第三；珠海香洲区综合地块成交，创珠海总价地王；佛山禅城文华地块创佛山土拍单价TOP2。 12月预计出让宅地规模超千万㎡，年底供地高峰来临，广州、江门放量明显。 3 / 20 1.1 全国视角 11月全国监测重点40城商品住宅成交3230万㎡，全国成交小幅回升、维持年内高位，同环比分别上升10%和2%。年末各房企进入业绩冲刺阶段，推货提速、叠加促销力度加大，市场供求气氛活跃。 多数区域成交同比均有不同程度上涨。海西区域市场受供应放量带动成交涨幅显著，福州外围区域项目以价换量，刺激成交；泉州成交受供应大幅放量影响，叠加土地限价带来楼市预期提升，成交同比增长64%；华南区域成交同比增长50%，成交量攀升至年内峰值，核心城市及周边市场表现亮眼；华北同比增幅为23%，北京由于网签滞后，叠加促销活动刺激成交，同环比增长超50%；华东区域市场热度轮动至三四线城市，成交同比增长18%，嘉兴、湖州、金华等城成交同比涨幅超70%；杭州、南京表现分化，限价严格热门板块去化较好。 西部区域成交同比年内转负，成都受政策影响客户观望情绪，叠加去年同期成交高位，本月成交同比降幅明显；华中区域核心城市长沙、南昌表现较弱，成交同比降幅超20%；东北区域市场较冷，部分核心城市库存高企，市场供求氛围弱。 4 / 20 图：全国监测40城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：海西区域去年同期基数较小；华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 年底冲刺加大推货、成交量再创新高，核心城市表现亮眼。 11月大湾区9城商品住宅成交面积851万㎡，环比上升13%，同比上升42%，市场在经历上月小幅回落调整后，成交延续上涨动能，本月成交量继续攀升、迎来年内峰值。 广佛肇成交创年内高位，同比涨幅近100%，其中广佛表现显著好于去年同期，肇庆市场持续低位；深莞惠同比涨幅为18%，其中深莞市场热度延续，供求保持年内高位，惠州市场持续回落，本月成交同比自7月以来由正转负；珠中江市场表现平稳，热度较上月小幅回落，其中江门经历上月市场高位后回落明显。 5 / 20 图： 9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 备注：珠海为商品房数据 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区9城表现 深莞核心区域新盘入市关注度高，性价比凸显受热捧，广佛市场交投表现活跃。 广州月底多盘积极推货，交投氛围提升明显，供应同环比涨幅显著，成交量再度攀升至本年峰值水平，成交同环比实现双涨，南沙、番禺项目热度维持，海珠纯改善新盘入市，表现亮眼；深圳新房市场供求创年内最高位，供应同环比均有不同程度增长，成交同环比分别上升84%和26%，南山区市场推新关注度较高，区域内供不应求叠加一二手倒挂，项目入市即罄。 佛山月底供应提速，供应环比上升40%，成交经历上月高位后环比微降9%，但仍保持年内较高水平，本月新盘动作频频，市场热度维 6 / 20 持；东莞供应较上月有所回落，但仍好于去年同期，供应同比上升34%，成交热度延续，同环比均有不同程度上涨。珠海年底冲刺节营销力度加大，成交热度有所提升，成交同环比实现双涨。江门成交较上月高位后回落，市场以续销和消化存货为主。 图：大湾区9城11月商品住宅供求情况 备注：广州、深圳去年同期基数小。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 表：大湾区9城11月市场表现特征 广州 ⚫ 市场供求呈现“前抑后扬”，月底多盘积极推货，交投氛围提升显著。供应同环比涨幅显著，成交再创年内峰值峰值，同环比实现双涨，热点区域新盘入市带动市场成交上扬。 ⚫ 区域分化延续，南沙多项目首开入市，热度维持高位；海珠纯改善新盘入市，高端人群购买需求释放，去化成绩亮眼；番禺部分项目推新因配套较好去化表现佳；白云竞争激烈，项目加大促销力度吸引客户；黄埔推货节奏放缓，增城、从化续销为主，各项目多以一口价、特价房等手段包装促销。 佛山 ⚫ 月底供应速度明显加快，供应环比上升40%；成交经历上月高位后有所回落，成交环比微降9%，但成交量仍保持年内较高水平；本月新盘动作频频，多项目开放展示区，为年底入市预热。 ⚫ 分区来看，南海、顺德为交投主力，南海临广板块项目推新， 7 / 20 成交表现活跃，顺德陈村新拍地块加快入市，新盘首开去化亮眼；禅城刚需盘低调自然加推，纯新改善盘开放展示区，提升市场热度；三水稳步加推，去化平缓，部分恒大项目联动促销走量；高明持续通过“低价+渠道上客”加速促销。 肇庆 ⚫ 市场供求低位运行，供应经历前期放量后，近两个月保持平稳；成交氛围较为平淡，同环比分别下降7%和25%，持续依靠渠道和低价吸引客户，多盘加大促销力度。 ⚫ 分区来看，成交集中在端鼎两区，其中鼎湖竞争激烈，通过“低价+高佣”促销抢占市场份额；大旺市场以低价走量为主；四会延续以价换量态势，客户需求有待撬动。 深圳 ⚫ 新房市场交投气氛维持高位，新增供应表现活跃，多限价盘入市，供应同环比分别上升39%和65%；一手限价严格，新盘性价比凸显，成交量创年内新高，同环比实现双涨，分别上涨84%和26%。 ⚫ 市场热度主要集中在主城稀缺项目及西部规划利好的热门板块：光明、宝安和龙华区低价刚需盘为全市的成交主力；本月南山区热度高涨，区域内供不应求叠加一二手倒挂，部分网红盘关注度高、入市即罄。 东莞 ⚫ 本月供应较上月有所回落，但仍好于去年同期，供应同比上升34%；成交热度延续，成交同环比分别增长57%和4%；新房限价严格，叠加调控新政前二手价格涨幅显著，主城区及临深热点区域一二手倒挂明显，项目推新去化表现较好。 ⚫ 中心城区莞城、南城新房和二手价格差距较大，部分新盘表现亮眼，临深片区大岭山供应放量带动成交上升，长安热度提升。 惠州 ⚫ 市场呈现稳步回落，供应较上月低位有所提升，环比上升25%，同比下降20%，主要集中在惠城区；成交较年内高位持续回落，同环比分别下降9%和11%，成交同比自7月以来由正转负，部分区域营销力度加大。 ⚫ 市场表现分化，惠城区供应加大成交领跑，其中金山新城规划 8 / 20 红利持续兑现，成交飘红；热点区域大亚湾供应维持低位，成交放量受限；仲恺区部分流量不佳项目采取“低首付+提佣金”刺激成交。 珠海 ⚫ 年底冲刺节营销力度加大，项目平稳加推，多盘通过“低首付门槛+全民营销+特价房”等加强促销，部分走量难的项目以价换量（价格降幅介于2-5%）；成交热度有所提升，成交同环比分别增长34%和20%； ⚫ 成交集中斗门、金湾和唐家，斗门、金湾以本地客户为主，以性价比吸引客户，唐家湾主要为深莞外溢客户。 ⚫ 月底放宽落户条件、规划兑现（洪鹤大桥建成）及土地市场热度提升，十字门中央商务区地块创总价地王，后市预期向好。 中山 ⚫ 市场表现平稳，房企推货节奏提速，供应带动成交小幅上涨，成交同环比分别增长1%和22%； ⚫ 热度主要集中于主城西区及东部火炬开发区、南朗，其中西区为成交大户，多盘推新，交投上涨明显；火炬开发区、南朗备案价有所上调，马鞍岛新盘开放展示区，预计后市热度延续。 江门 ⚫ 本月市场热度较上月提升后呈现回落，供应表现平稳，成交环比下降56%，同比上升6%；市场以续销和消化存货为主，前期供应较多，年底加码促销刺激成交。 ⚫ 成交大户台山平稳走量，中心二区采用首付分期叠加折扣包装促销；新会市场表现分化，枢纽新城高价盘成交表现一般，今古洲低价跑量；鹤山靠提高渠道佣金与低价刺激来访及去化。 2、土地动态 2.1 全国及大湾区成交 全国土地供求热度不减，溢价率回升至16% 全国土地市场重点监测55城11月宅地供求环比持续下滑，溢价微升至16%，主要受华东、华南区域核心热点城市土拍火热影响。其 9 / 20 中，一线城市深圳一枝独秀，批量成交吸金421亿元表现亮眼；二线城市成交同环比均下滑，东北、华东区域缩量明显；重点三四线城市中华东区域城市高热持续，带动溢价率回升至21%。 大湾区土地市场热度分化，核心城市深圳表现一枝独秀 大湾区11月总成交752万㎡，受深圳核心地块批量成交影响，溢价率持续抬升至17%。其中，深圳批量出让9宗宅地，房企竞争异常激烈，其中7宗地块均以最高限价后竞配建成交，分别被万科、融创+华发、佳兆业等品牌房企或联合体竞得；广州除少量核心区域地块热度较高外，整体热度一般，成交8宗地共收金181亿元位全国土地收金榜第三；珠海仅成交一宗香洲区综合地块，以104.8亿元创珠海总价地王；佛山热度分化，远郊地块多底价成交。 图：大湾区9城11月宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利