[You industry]: Trends and Startups 2019Next Global Tech 502020 全球半导体芯片科技创新50未来科技之“芯”头图待更换系列行业题目 世界创新者奖项WIA2020年度世界创新者奖项将由四个系列的报告和榜单构成，涵盖行业领先的上市公司/非上市公司，投资机构和杰出企业家的评选。系列研究报告和榜单是由亿欧EqualOcean主办的世界创新者大会的衍生产品，届时会在大会中进行发布。《2020全球科技创新TOP50》系列报告《2020全球科技创新TOP50》系列报告关注新一代全球技术创新领先的非上市公司。着眼于11个行业，亿欧公司出品了旨在探索全球创新机遇的系列研究报告。前沿的科技正在最深刻地改变和影响着这些行业的发展，而它们的走向终将塑造未来的全球经济版图。世界创新者奖项中涉及的所有研究报告和榜单如下非上市公司2020全球科技新领袖企业50榜单及报告2020全球科技新领袖TOP502020全球科技创新50人工智能，半导体芯片，消费，零售，教育，汽车出行，企业服务，智能制造，医疗大健康，地产科技，金融科技2020中国及全球明日之星1002020全球明日之星100榜单2020中国明日之星100榜单上市公司创新企业家PE/VC投资机构2020年度中国最佳私募股权投资机构榜单投后服务，政府产业引导基金，科技，消费，汽车出行，产业/工业，大健康，房产科技，金融，媒体等领域2020中国科技创新领袖上市公司TOP502020中国上市公司榜TOP10硬科技，大消费，汽车出行，产业互联，大健康，地产科技，金融，传媒2020科技创新30人2020中国青年科技创新30人2020中国科学企业家30人2020中国女性创业者30人2020中国人工智能企业家30人2020外国人在华科技创业30人2 目录导语报告亮点行业发展现状-政策利好，推动地产转型-市场转型，促进精细运营-技术突破，赋予地产创新-资本入局，重塑地产生态地产科技TOP50企业图谱技术场景分析：开发技术场景分析：流通技术场景分析：运营技术场景分析：服务技术场景分析：综合方案发展趋势展望：风险与挑战-拥抱新时代的地产科技，还有哪些难题？-未来具有思想力的空间，会是什么样子？附录p. 4p. 5p. 6p. 13p. 14p. 17p. 18p. 21p. 22p. 23p. 253 导语关于报告致谢地产行业，曾经被视为数字化程度较低的传统产业之一，在新基建与智慧城市的政策利好与资本推动中，在增量受限与存量精细化运营的市场需求转型下，在5G、云计算、大数据、物联网、人工智能等多种技术的规模化应用里，即将迎来跨越式的数字化升级。此次升级，将以技术为依托，以服务精细化、人性化为导向，助力企业实现降本增效提质，为客户创造美好生活体验。而在这个过程中起到重要推动作用的技术，被称为地产科技。由于地产行业涉及范围较广，地产科技覆盖了地产行业价值链中的开发、流通、运营、服务、综合方案等各个环节。地产科技在不同场景存在着不同的创新应用，也有平台型科技企业在以开放性的姿态为多个场景提供综合性的解决方案。也就是说，地产科技的创新可能体现在技术上，可能体现在服务模式上，也可能体现在技术与应用场景的融合与碰撞上。因此，除了分析地产科技的宏观概况，本报告也将从地产科技涉及的各个环节来分析目前地产科技的创新与应用，并对具有代表性的地产科技企业进行案例研究，以展望未来具有潜力的地产科技场景与蓝图。基于对行业的分析与判断，本报告亦将创新力、竞争力、发展力作为评判标准，量化全球近十年间快速成长的主要地产科技企业的各项指标，评选出50家全球地产科技创新企业，为市场参与者提供全场景式的生态图谱参考。需要提出的是，本报告虽指出了地产科技行业未来的巨大潜力，但也审慎地论证了其可能遇到的阻碍与挑战，如软硬件协同、数据孤岛等，以增强报告整体的客观性与批判性。通过本报告，地产科技投资者能触及行业脉搏，获取行业前沿动态；市场参与者能捕捉行业趋势，找准市场机会，明晰自身定位与发展战略；本报告还梳理了地产科技各细分赛道的核心技术，为技术创新提供参考。总体而言，由于地产行业体量巨大却转型缓慢，新一代地产科技的东风或能助巨龙觉醒，引领地产全链路的革新。空间是人的载体，地产科技的升级与全人类的福祉息息相关。赋予空间思想力，或成新智能时代里极为浓墨重彩的一笔，我们都是见证人，更是参与者。本次研究的进行离不开众多亿欧EqualOcean同事的努力，他们以自己的专业知识与行业洞察为本次研究做出了巨大贡献。同时，报告作者还想由衷感谢以下两位同事：黄志磊和冯荃晴，感谢两位同事的专业支持。【姓名】孙舒展【职位】分析师【邮箱】sunshuzhan@iyiou.com关于作者4【姓名】苏彦榕【职位】分析师【邮箱】sharonsu_wte@outlook.com【姓名】石晓霞【职位】研究总监【邮箱】shixiaoxia@iyiou.com【姓名】丁祎【职位】分析师【邮箱】dingyi@iyiou.com【姓名】王熙【职位】董事（新居住）【邮箱】wangxi@iyiou.com【姓名】张帆【职位】执行总经理【邮箱】zhangfan@equalocean.com【姓名】黄渊普【职位】首席执行官CEO【邮箱】yuanpu@equalocean.com 报告亮点200亿美元2014-2019年全球地产科技投融资金额万亿人民币元2025年地产开发数字化市场规模55%地产企业2020年科技投入在10%以上2000笔2014 -2019年全球地产科技投融资事件数量92%高层从业者认为智慧建造科技可能会带来行业巨变31%新增需求2022年地产企业对物联网的新增需求最多年复合增长率约为49%年复合增长率约为20%2019年市场规模已经超过6千亿人民币49%坚信这种巨变势在必行约有28%企业的科技投入在20%以上2022年超过一半的地产企业对大数据、云计算、人工智能、物联网技术存在需求地产科技投融资交易笔数增速放缓，但投融资总金额增长迅速，平均每起投融资事件交易金额上升，转型方向逐渐明朗，赛道巨龙觉醒指日可期。全球地产科技单笔投融资平均金额（千万美元）备注：2020年由于受到疫情影响，数据参考性有所减少，但依然保持在较稳定的水平0.70.80.91.11.71.72.22.73.0190.616201418151720*21E22E23EØ2+15.6%►未来几年，地产科技投融资将在技术应用成熟度的日益提升下兑现成长效应;►曾经数字化程度较低的地产开发环节，将受益于云计算、人工智能、物联网等技术，孕育新风口智慧建造，未来预计将突破万亿人民币的市场规模;►除投资机构之外，地产企业纷纷布局地产科技，能否通过地产科技顺利实现数字化转型，创新地产科技的应用场景，将成为新一轮行业竞争中能否存活并脱颖而出的关键。5 政策利好，带来地产业转型契机2020年，传统房地产生态将在智慧城市与新基建的浪潮下，迎来数字化转型的契机。自2018年以来，国家确认将在智慧城市领域逐步完善智慧城市顶层建设，2019年发改委发布新型城镇化建设重点任务，加强城市基础设施建设，强化创新驱动，推进物联网“感-联-知-用-融”与智慧城市的一体化及规模化发展；2020年则在多个会议上及政策上强调，要坚定不移地推动新基建的发展，并明确了新基建的范畴，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三个方面，覆盖5G基站建设、大数据中心、人工智能、工业互联网等技术领域。截至目前，上海、广东、江苏、重庆等地已处于相关大型项目筹划期，规模超过万亿，同时工信部赛迪智库《“新基建”发展白皮书》预测，在2025年在新基建领域的累积投资额将到达17万亿。除中国以外，海外其他国家或地区亦在“智慧城市”与“新基建”上进行了布局。自2009年起，IBM 与迪比克便开始合作建设美国第一个智慧城市，数字化公共资源及服务。根据IHS发布的《智慧城市：商业模式、技术及现行计划》，美国各州地方政府将根据城市特点的不同设计智慧城市，具体包括更新信息及通讯基础设施、加强城市安防等措施。在高新技术方面，全球移动供应商协会（GSA）发布的数据显示，截至2019年底，全球有119个国家和地区的348家运营商正在进行5G投资；美国于2016年发布《国家人工智能研发战略计划》，欧盟委员会亦发布了《欧洲新工业战略》，宣布将加快在人工智能、5G、数据和元数据分析等领域的研究和资金投入。由于地产行业体量庞大，海量数据的传输、处理、分析、存储等一直都是地产数字化转型的技术瓶颈，而5G、云计算、大数据等技术的日渐成熟则能帮助地产行业突破这一瓶颈，实现全链路式革新。智慧城市则能更直接地通过赋能空间载体，给予地产数字化红利变现的机会。因此，可以预期，在政策的鼓励与扶持之下，新的技术将与传统地产相融合，从产品设计、生产方式到营销运营等各个环节实现数字化的流程再造，促进传统地产的数字化、网络化和智能化转型。市场转型，推动存量精细化运营与地产数字化趋势相对立的，是传统地产野蛮式增长红利的见顶。从需求端来看，世界正面临人口老龄化的难题，根据联合国《世界人口展望：2019年修订版》，2019年人口老龄化率（65岁以上）为9%，而到2050年，人口老龄化率将超过16%。此外，据国家统计局数据，截至2019年年末，我国常住人口城镇化率已达60.6%，城镇化增速放缓。自2012年以来，我国城市建设区面积增速始终低于5%，由人口增长与城镇化拉动的地产增量需求亦不如从前。行业发展现状新基建与智慧城市政策推动新技术赋能地产2016-2020年中国地产科技利好政策梳理来源：亿欧智库整理6 从供给端来看，“房住不炒”等政策也对地产的增量扩张施加了一定的限制。除了针对居民买房发布限购令，我国在2020年8月提出房企融资新规，明确“三条红线”，界清房企融资的模糊地带，控制开发商拿地规模，限制房地产行业盲目扩张，推动房地产行业从“发动机”向“稳定器”的角色转变。根据“三条红线”，不同类型房企新增融资的上限被明确规定，即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%。韩国等国家也为了打击炒房，在不同时期实施了较为严格的房产税。当房地产行业的金融属性从政策上被削弱，市场参与者就只能从增长型发展转向存量改造，比如向制造业、服务业方向转型。此时，地产企业亟亟需创新途径，来提升自身的差异化优势。与此同时，居民对存量更新升级的需求正大大加强。据CNNIC的数据，截至2020年6月，我国网民规模为9.4亿，互联网普及率达67%，互联网对人民生活的影响正在加深。思略特研究显示，随着线上支付的普及与消费者习惯的转变，居民对地产衍生出了更加多元化、客制化的需求，而这种需求只有在地产全面数字化的情况下，如通过大数据、人工智能、物联网等技术分析人在空间中的行为趋势、预期及改善方式，才能够被充分实现。某种程度上，地产数字化已经成为新一代居民对未来的普遍预期。用户数字化需求的扩大，为地产企业提供了存量更新与建立差异化优势的一种思路。或许，地产企业可以基于需求的转变，借助科技实现地产数字化转型，盘活存量土地资源，从传统产销模式向资管模式转变，节地利用，高效开发，精细运营。换而言之，拥抱地产科技或许可以成为将未来地产企业突破瓶颈的重要手段与战略的主要发力点。技术突破，赋予地产数字化生命力当政策利好与市场转型扩张了房地产与科技结合的需求，技术本身的快速发展则为地产数字化转型注入了可持续的生命力，加速地产存量精细化运营时代的到来。行业发展现状我国“房住不炒”限制地产盲目扩张2020年下半年典型城市房地产调控政策梳理来源：亿欧智库整理我国城市常住人口与建成面积增速趋缓，近五年均低于5%2000-2018年中国城镇化趋势来源：国家统计局, 亿欧智库7 如前言所说，在地产数字化转型过程中起到重要推动作用的技术被称为地产科技。而地产科技在不同时期所运用的技术手段与赋能场景也在进行着一轮轮的升级与更新。根据牛津大学的2020地产科技报告，地产科技基本可以分为3个阶段，第一个阶段（地产科技1.0）主要由微软办公