上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2020年11月16日 累计销售面积恢复至2019年同期，10月土地购置面积同比下降5.6% 核心观点： 2020年1-10月全国商品房销售面积和销售金额均已恢复或者超过2019年同期水平，其中10月商品房销售金额为1.6万亿元，同比增长23.9%；销售面积1.6万平米，同比增长15.3%。10月销售面积和销售金额之所以能实现高速的增长，一是10月房企主动增加推盘量；二是融资收紧，房企更依赖于销售回款；三是2020年中秋与国庆重叠，国庆假期长达8天，众多房企打折促销，以拉升业绩增长。 从房地产施工端看，1-10月房屋新开工和竣工面积有进一步的恢复，但是施工面积同比下降。年底将至，竣工面积增加有助于结转收入。而2020年上半年受新冠疫情影响，下半年融资收紧导致累计土地购置面积基数低，因此，不利于新开工和施工面积的增长，截至10月，累计新开工面积同比增速仍为负数，同时9月和10月的施工面积也同比负增长。 7月以来多个城市出台收紧性调控政策，一定程度上降低了房企的拿地热情，同时三道红线收紧融资，也使得房企投资更趋谨慎。7月以来，单月土地购置面积均同比负增长，且降幅不断扩大。 10月单月房地产开发企业到位资金1.7万亿元，与2019年同期相比增长14.5%。单月房地产开发企业到位资金持续正增长，也拉动了累计房地产到位资金同比增速上行。1-10月，房地产开发企业到位资金15.3万亿元，同比增长5.5%。值得注意的是，2020年以来房地产开发企业到位资金中国内贷款占比已由1-2月的22.5%下降至1-10月的14.6%，下降了7.9个百分点。而其他各项资金来源的占比则此消彼长，但是整体占比呈提升的趋势。 相关研究： 《2020年10月房地产行业月报：单月销售同比增长，但资金承压下，企业加强二三线城市投资力度（第28期）》 《2020年10月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第37期）：金九销售面积环比增长25.1%，融资收紧下土地购置面积同比继续下跌（2020年1-9月）》 联系人： 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧（Lihh648687853微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、单月销售面积和金额实现两位数增长，累计销售面积与2019年同期持平 2020年新冠疫情对房地产行业产生了一定的负面影响，但是从全国房地产开发企业的经营表现看，截至10月，商品房销售面积和销售金额均已达到或者高于2019年同期表现。2020年1-10月全国商品房销售面积13.3亿平米，累计销售面积与2019年同期持平；商品房销售金额为13.2万亿元，增长5.8%。 从商品房类型看，截至10月，住宅成交恢复最好，累计销售面积已实现增长，销售金额增速达到了8.2%。 10月是传统的销售大月，2020年也不例外。10月商品房销售金额为1.6万亿元，同比增长23.9%，销售面积1.6万平米，同比增长15.3%。10月单月销售金额和销售面积仅次于6月和9月，销售业绩处于年内相对较高位。 我们认为10月销售面积和销售金额之所以能实现高速的增长，一是10月房企主动增加推盘量，使得商品房供应提升，成交面积和金额也随之上涨；二是在三道红线等限制房企融资增速的新政策下，房企更依赖于销售回款，以补充现金流；三是2020年中秋与国庆重叠，国庆假期长达8天，众多房企打折促销，以拉升业绩增长。 图表：2019.02-2020.10全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2019.02-2020.10全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2019.02-2020.10全国商品房单月销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、 新冠疫情和融资收紧不仅拉低土地成交，也冲击了新开工与施工 2.1单月竣工面积高速增长，但施工面积增速连续下降 2020年1-10月，房地产开发投资达到了11.7万亿元，同比增加6.3%，增幅较1-9月扩大0.7个百分点。10月单月房地产开发投资为1.3万亿元，同比增长12.7%。从2020年1-10月房地产开发投资额的累计数据和单月数据以及对比其他行业，容易发现，虽然疫情对中国经济和房地产行业产生了一定的负面冲击，但是房地产开发投资恢复较早，单月房地-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%024681012141618商品房累计销售额（万亿元）同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0.00.51.01.52.02.5商品房单月销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 产开发投资早在3月实现同比增速回正；并且累计同比增速高于固定资产投资、基建投资以及制造业，走势较强。 从房地产施工端看，1-10月房屋新开工和竣工面积有进一步的恢复，但是施工面积同比下降。 新开工方面，10月房屋新开工面积2.1亿平米，同比增长3.5%，带动累计房屋新开工面积降幅由1-9月的-3.4%收窄至-2.6%，同时累计房屋新开工面积达到了18.1亿平米。 竣工方面，随着年末将至，房企竣工面积也持续增长，以结转收入。10月竣工面积0.8亿平米，同比增长5.9%，使得1-10月累计竣工面积达到5.0亿平米，降幅由1-9月的-11.6%收窄至-9.2%。 施工方面，10月房屋施工面积为2亿平米，同比下降1.9%。房屋施工面积9月和10月连续两月同比下滑，也导致累计施工面积同比增速下降，截至10月，房屋累计施工面积为88.0亿平米，增速收窄至3.0%。 我们认为上半年由于受疫情影响后，土地购置面积虽然持续恢复，但是在6月，仍然未达到2019年同期水平，而7月起，调控收紧外加融资趋严，导致了累计土地购置面积再次下降，因此，土地购置面积总量偏低，对新开工面积的支撑作用不足，导致累计新开工面积增速仍然为负。此外，下半年融资收紧，使得房企在资金使用方面更趋谨慎，因而在建筑施工方面的资金投入也相对减少，进而影响了施工面积，导致9月和10月施工面积略有下滑，累计施工面积增速收窄。 图表：2019.02-2020.10房地产累计开发投资额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%02468101214房地产开发投资（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 5 图表：2019.02-2020.10房地产单月开发投资额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2019.02-2020.10累计房屋新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%0.40.60.81.01.21.41.61.8房地产单月开发投资（万亿元）同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0510152025房屋累计新开工面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 6 图表：2019.02-2020.10单月房屋新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2单月土地购置面积同比继续下跌且跌幅扩大 2020年1-10月，土地购置面积为17775万平米，同比下降3.3%。10月单月土地购置面积为2764万平米，同比和环比分别下降5.6%和9.8%。2020年1-10月土地成交价款为11386亿元，同比增加14.8%。10月单月土地成交价款2070亿元，同比增加19.3%，环比下降7.1%。 从土地成交数据看，累计土地购置面积和单月土地购置面积均呈“倒V”走势，年初受新冠疫情影响，房企销售停摆，使得土地购置面积大幅下跌；随着新冠疫情逐渐控制，单月土地购置面积持续回升，累计土地购置面积降幅收窄。但是7月以来，以深圳为代表的收紧性调控举措陆续出台，后续又有三道红线等控制房企债务增速的融资新政，此类政策影响了土地市场成交，7月后，单月购置面积和累计购置面积降幅持续增大。 土地成交价款与土地购置面积的走势不完全一致，单月和累计土地成交价款增速仍然为正，且增速较高，但高增速是否可持续仍然存疑，因为在土地购置面积增速为负的情况下，主要是土地市场偏热，土地成交均价上行，进而促进了成交价款高速增长，而接下来土地市场能否维持这一热度具有较大的不确定性。 在年初，新冠疫情爆发的初期阶段，有富余资金进行拿地的房企不多，土地市场竞争热度低，土地购置面积的均价低，1-2月土地累计成交的均价为4029元每平米。随着疫情纾困政策出台，例如允许延期缴纳土地出让金等政策利好土地市场，另外，货币政策宽松，销售复苏，房企可用于购置土地的资金增加，土地市场热度上行，7月单月的土地成交均价达到了7946元每平米。累积土地成交的均价也持续上行，1-10月土地成交均价为6406元每平米。不过从亿翰智库监测的土地数据看，10月部分城市土地市场的成交楼面价虽然有小-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0.00.51.01.52.02.53.0房屋单月新开工面积（亿平方米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 7 幅的上行，但是二三四线城市成交的土地溢价率环比均下降。因此，目前看来，土地市场热度正在逐渐降低。 图表：2019.02-2020.10累计土地成交面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2019.02-2020.10单月土地成交面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%050001000015000200002500030000土地累计成交面积（万平米）同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%050010001500200025003000350040004500土地单月成交面积（万平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 8 图表：2019.02-2020.10累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2019.02-2020.10单月土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 三、累计到位资金同比稳定增加，国内贷款占比较年初下降7.9pct 10月单月房地产开发企业到位资金1.7万亿元，与2019年同期相比增长14.5%。单月房地产开发企业到位资金持续正增长，也拉动了累计房地产到位资金同比增速上行。1-10月，房地产开发企业到位资金15.3万亿元，同比增长5.5%。 -40%-30%-20%-10%0%10%20%0200040006000800010000120001400016000土地累计成交价款（亿元）同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0500100