房地产开发2022W49：新房销售面积同比-17.6%，银行累计提供授信额度超3.4万亿元

“金融16条”发布以来，银行累计向房企提供意向性授信额度达3.4万亿元。2022年11月，央行及银保监会发布的“金融16条”涉及多条政策支持房企信贷融资；随后央行宣布将向商业银行提供2000亿元免息再贷款用于支持“保交楼”。在中央政策指引下，据我们统计截至12.10，包括六大国有行在内的31家银行（含分行）宣布向房地产企业提供意向性授信额度累计达3.4万亿元。将为房地产企业提供包括开发贷、按揭贷、并购贷、供应链融资、保交楼专项借款等全面的信贷融资支持。意向性授信的提款仍需符合一定条件，故房企实际可支取的金额仍受限。 本周新房成交维持弱势，需要需求侧打出政策配合。本周新房成交环比微增，同比跌幅缩窄，从量能看仅略好于11月周均水平，整体销售仍较为低迷。考虑到疫情拐点政策效果显现需要时间，我们预计12月销售难有大的起色。目前政策右侧已经确认，信贷、债券、股权已“三箭齐发”，房企金融口政策已处于较为宽松的阶段，对房企修复信贷债券市场信用、恢复购房者信心有积极的作用。但需求侧信心很难仅通过房企金融口的宽松而有所恢复，更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、降低二套商贷利率等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.2%，落后大盘0.08个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第9名。本周上涨个股共62支，较上周减少51支，下跌股数为67支。 新房：本周30个城市新房成交面积为278.2万平方米，环比提升2.3%，同比下降17.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为66.5万方，环比-5.5%， 同比-1.2%； 样本二线城市为159.2万方 ， 环比5.6%， 同比-22.3%；样本三线城市为52.5万方，环比3.3%，同比-19.6%。从今年累计49周新房成交面积同比看，样本30城共计14306.9万方，同比下降-31.3%；一线城市为3121.5万方，同比-23.4%；二线城市为8081.8万方，同比-30.3%；三线城市为3103.6万方，同比-39.9%。 二手房：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计88.7万方，环比增长6.8%，同比增长3.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为20.8万方，环比-2.9%；样本二线城市为47.4万方，环比9.8%；样本三线城市为20.5万方，环比11.3%。年初至今累计二手房成交面积为4312.5万 1416.8万方，同比-28.3%；样本二线城市为1954.1万方，同比-29.3%；样本三线城市为941.5万方，同比-29.3%。 信用债：发行量增加，本周发行利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（12.5-12.11）共发行房企信用债19只，环比增加6只；发行规模共计141.11亿元，环比增加42.05亿元，总偿还量44.41亿元，环比减少71.09亿元，净融资额为96.7亿元，环比增加113.14亿元。 投资建议：地产政策放松从前期的“自下而上因城施策”向“自上而下组合拳”逐步切换，除了等待近期金融口政策的进一步落实外，仍可期待需求侧的进一步加码。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.30余家银行提供3.4万亿授信额度，需求侧仍需加码 自“金融16条”发布以来，银行累计向房企提供意向性授信额度达3.4万亿元。2022年11月，央行及银保监会发布的“金融16条”涉及多条政策支持房企信贷融资；随后央行宣布将向商业银行提供2000亿元免息再贷款用于支持“保交楼”。在中央政策指引下，据我们统计截至12.10，包括六大国有行在内的31家银行（含分行）宣布向房地产企业提供意向性授信额度累计达3.4万亿元。将为房地产企业提供包括开发贷、按揭贷、并购贷、供应链融资、保交楼专项借款等全面的信贷融资支持。意向性授信的提款仍需符合一定条件，故房企实际可支取的金额仍受限。 图表1：近期宣布向房企提供意向性授信额度的银行（截至12.10） 本周新房成交维持弱势，需要需求侧打出政策配合。本周新房成交环比微增，同比跌幅缩窄，从量能看仅略好于11月周均水平，整体销售仍较为低迷。考虑到疫情拐点政策效果显现需要时间，我们预计12月销售难有大的起色。目前政策右侧已经确认，信贷、债券、股权已“三箭齐发”，房企金融口政策已处于较为宽松的阶段，对房企修复信贷债券市场信用、恢复购房者信心有积极的作用。但需求侧信心很难仅通过房企金融口的宽松而有所恢复，更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、降低二套商贷利率等。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.2%，落后大盘0.08个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第9名。本周上涨个股共62支，较上周减少51支，下跌股数为67支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST松江、中粮地产、海航基础、深物业A、新城控股，涨幅分别为18.6%、16.1%、14.4%、13.3%、11.6%。跌幅前五为深振业A、中国武夷、乾景园林、广宇发展、深深房A，跌幅分别为-19.5%、-17.2%、-12.4%、-9.9%、-9.4%。 本周48家重点房企中共计上涨33支，较上周增长11支，涨幅位居前五的为龙光地产、融信中国、建业地产、时代中国控股、旭辉控股集团，涨幅分别为90.2%、89.2%、67.2%、64.8%、50.5%。跌幅前五为泰禾集团、华发股份、金科股份、滨江集团、蓝光发展，跌幅分别为-5.8%、-2.9%、-2.6%、-1.9%、-1.5%。 图表2：各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周（12.5-12.9）涨幅前五个股 图表6：本周（12.5-12.9）跌幅前五个股 图表7：重点房企涨跌幅排名 图表8：本周（12.5-12.9）重点房企涨幅前五个股 图表9：本周（12.5-12.9）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为278.2万平方米，环比提升2.3%，同比下降17.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为66.5万方，环比-5.5%，同比-1.2%；样本二线城市为159.2万方，环比5.6%，同比-22.3%；样本三线城市为52.5万方，环比3.3%，同比-19.6%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计49周新房成交面积同比看，样本30城共计14306.9万方，同比下降-31.3%； 一线城市为3121.5万方，同比-23.4%；二线城市为8081.8万方，同比-30.3%；三线城市为3103.6万方，同比-39.9%。其中一线城市中，北京（-23.8%）、上海（-13.9%）、广州（-35.2%）、深圳（-25.4%）同比均为负。二三线城市中仅江门（7.9%）1城同比为正，盐城（-69.2%）、莆田（-62.2%）、芜湖（-59.9%）等总计25城同比均为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪（12.3-12.9） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计88.7万方，环比增长6.8%，同比增长3.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为20.8万方，环比-2.9%；样本二线城市为47.4万方，环比9.8%；样本三线城市为20.5万方，环比11.3%。年初至今累计二手房成交面积为4312.5万方，同比变动为-25.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1416.8万方，同比-28.3%；样本二线城市为1954.1万方，同比-29.3%；样本三线城市为941.5万方，同比-29.3%。 图表15：本周12城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（12.5-12.11）共发行房企信用债19只，环比增加6只；发行规模共计141.11亿元，环比增加42.05亿元，总偿还量44.41亿元，环比减少71.09亿元，净融资额为96.7亿元，环比增加113.14亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（75.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债及一般中期票据（分别为36.7%、32.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（57.7%）的债券为主。 图表20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中苏州高技短期融资券（-25bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降，保利集团短期融资券（+58bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。 图表24：房企每周融资汇总（12.5-12.11） 5.本周相关政策回顾 图表25：全国性政策及消息（12.4-12.10） 图表26：地方性政策及消息（12.4-12.10） 6.投资建议 地产政策放松从前期的“自下而上因城施策”向“自上而下组合拳”逐步切换，除了等待近期金融口政策的进一步落实外，仍可期待需求侧的进一步加码。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。