1 / 19 目录 本期看点 ...................................... 2 1、新房市场 ................................... 3 1.1 全国客户看房热度指数 ............................................................................................ 3 1.2 全国新房供求走势 ........................... 4 1.2.1全国供应 .................................................................................................................. 4 1.2.2全国成交： .............................................................................................................. 5 1.3 分线城市成交走势 ........................... 6 1.4 分区域城市成交走势 ......................... 7 2、土地市场 ................................... 9 2.1 全国土地成交走势 .................................................................................................... 9 2.2 全国土地分线成交 .................................................................................................... 9 2.3 全国土地分区域成交 .............................................................................................. 11 2.4 城市土拍热度排行榜 .............................................................................................. 12 3、地产金融环境 .............................. 13 3.1 典型房企融资量价监测 .......................................................................................... 13 3.2 居民房贷量价监测 .................................................................................................. 15 后市研判 ..................................... 17 4XbWoW8VlZmOsQbRdN7NnPnNsQqQfQmNmNlOmNsR6MrQpOvPsRtONZsRwO 2 / 19 本期看点 1、 “银十”收官略显褪色，华南热度维持、华东热度轮动至三四线 10月全国客户看房热度指数呈现“抬头”特征，受9月末各房企加大推货力度及“双节”黄金周带动市场氛围影响，本月客户看房意愿提升显著。全国监测40城商品住宅成交量高位回落，月初“黄金周”交投活跃，节后成交动能下滑，“银十”表现稍显褪色。其中，一线涨幅收窄但好于去年同期，二三四线城市热度回落、成交表现分化。 华南区域成交热度维持，广州成交环比回落但仍保持年内高位，多个新盘入市提升区域热度；佛山受多新盘入市和折扣包装力度大的影响，成交同比增长39%；华东区域涨幅回落、热度轮动至三四线，常州市区调控后，供应减少叠加首度限签，近郊承接外溢需求，市场热度提升；华中区域成交环比呈现正增长，市场持续向好。展望后市，年底房企进入冲刺阶段，在利率收紧大背景下，叠加资管新规影响，融资端进一步收紧，房企端“降负债”和“抓回款”须两手同时抓。 2、土地市场一线城市广深表现亮眼、华东三四线土拍热度延续 全国重点55城宅地供求环比下滑，但仍处于年内高位。华南核心城市表现活跃，广州以揽金212亿元蝉联榜首、领跑全国，深圳打破连续两个月“零供求”，4宗宅地均以最高限价成交；华东热度轮动至外围三四线城市，湖州、台州溢价率高企，无锡部分高质素地块以高价成交；东北核心城市放量明显，为10月唯一环比正增量的区域；中西部、华北、海西环比量缩，热度小幅下降。 3 / 19 3、房企融资规模创近5个月新低，境内融资利率小幅上行 10月典型房企融资总量1004亿元，较9月环比回落265亿元，创下近5个月新低。其中，境外债券占比较上月的22%提升至本月35%，占据首位。境内债券占比收缩明显，部分房企境内融资利率小幅上行，融资新规带来的影响持续显现。 1、新房市场 1.1 全国客户看房热度指数 10月全国客户看房热度指数呈现“抬头”特征。 根据保利投顾研究院监测，10月全国客户看房热度指数为146，较上月回升明显。受9月末各房企加大推货力度及“双节”黄金周带动市场氛围影响，月内客户看房意愿提升显著。 图：全国客户看房热度指数 数据来源：保利投顾研究院监测整理 *全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以2017年1月为基点进行指数化处理。 4 / 19 1.2 全国新房供求走势 1.2.1全国供应 九月末及“双节”房企供货多，节后推货力度下降明显。 10月重点40城商品房供应面积2064万㎡，为近三年供应低位，同环比分别下降22%和53%。供应月内呈现“前高后低”，9月末及10月初备战节点供货力度较大，月内中下旬供货节奏有所放缓。 华东区域供货表现分化。核心城市上海、杭州供应经过8-9连续两月集中放量后，本月呈现回调，两城环比分别下降33%和98%；南京推货节奏较上月放缓但仍好于去年同期，两江、城南板块为供应大户。三四线城市绍兴受预售新政影响（取证量最低3万㎡），供应同比涨幅明显；无锡本月年初拍地陆续入市，多项目首开及加推，供应量为今年以来峰值，供应同比持平，环比上升53%。 华南区域供货量回落但维持年内高位。广州供应同比涨幅明显、结构分化，黄埔、番禺、白云区大幅放量，从化、花都以续销为主；东莞供应量为2018年以来的峰值，受预售新政及月初节点加推影响，供应环比增幅翻倍，同比增长89%；深圳环比回落但仍好于去年同期，新增供应以刚需盘为主，同比上升24%。 海西区域较去年同期供应放量明显，福州、泉州供应较上月环比回落但仍延续年内高位；华北区域供应同环比双降，除青岛供应同比微升10%，北京、济南、烟台同比降幅超30%。东北区域调控影响延续，以续销为主，大连、长春供应同比降幅持续扩大。 5 / 19 图：全国40城商品住宅供应走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2全国成交： “黄金周”交投活跃，月内高位回落，“银十”表现稍显褪色。 10月重点40城商品房成交面积2695万㎡，成交同环比分别下降4%和21%。九月末抢开叠加十月“双节”效应，月初市场氛围提升，节后市场呈现回落态势。 图：全国40城商品住宅成交走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 6 / 19 1.3 分线城市成交走势 一线涨幅收窄但仍好于去年同期，二三四线城市表现分化。 一线城市10月成交304万㎡，环比下降40%，同比上升23%。广州多个热门高性价比项目入市,带动成交同比上涨超50%；深圳成交环比有所回落，但仍明显好于去年同期，同比上升68%，成交表现分化：高性价比刚需盘成交出现“日光”现象，但高价盘去化艰难；上海核心区域延续热度，成交同比增长19%；北京市场在经历8-9月成交高位后，本月同环比走负，分别下降20%和58%。 二线城市10月成交1580万㎡，同环比分别下降8%和19%，区域城市间表现分化。南京成交同环比分别上升3%和16%，市区热点项目去化快，但外围氛围较弱；合肥环比下降但显著好于去年同期，市场项目多自然加推后续销，近远郊板块库存压力较大；福州较上月高位回落，成交同环比分别下降19%和68%；青岛市场热度一般，远郊区胶州项目促销加码，成交同环比分别下降10%和24%。 重点三四线城市10月成交810万㎡，环比下降14%，同比下降3%，市场呈现差异化表现。徐州新政出台，部分热点项目备案价均低于市场预期，客户来访上升明显，而常州市区调控后，市区供应预售收紧，市场热度外溢至近郊项目，成交同环比实现双涨；惠州房企推货节奏放缓，成交同环比分别下降16%和4%，已两个月呈现回落；东莞供应量为2018年以来的峰值，叠加深莞深度合作区利好，带动成交同比上升34%。 7 / 19 图：全国分线城市商品住宅成交走势（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.4 分区域城市成交走势 华南区域核心及周边市场热度维持；华东区域涨幅回落、市场热度轮动至三四线；华中区域本月成交环比呈现正增长，市场持续向好。 华南区域成交热度维持，核心城市及周边市场需求韧性较强，成交同比增长17%。广州成交环比回落但仍保持年内高位，黄埔、番禺新盘入市提升区域热度，优质个盘表现突出特征明显，成交同比涨幅达50%；佛山受多新盘入市和折扣包装力度大的影响，成交同比增长39%；江门市场分化延续，台山高佣金刺激成交，热度有所提升，成交同环比实现小幅上升；中山整体国庆期间热度不及去年同期，成交同环比分别下降15%和10%。 华东区域成交涨幅呈回落态势，本月成交同比下降1%，绍兴、无锡等城受调控影响，同环比下降超20%；受调控城市表现有所差异： 8 / 19 徐州新政后，价格低于市场预期，部分项目首开凭借价格及区位优势，来访去化表现较好；常州市区调控后，市区供应减少叠加首度限签，近郊承接外溢需求，市场热度提升。 海西区域经历上月高位后增速自然回落至8%，仍好于去年同期。福州、漳州成交受供应环比回落影响，成交环比均有不同程度下降；泉州土拍限价有所上调，提升项目入市价格预期，成交同比涨幅超50%。 华北、西部区域部分核心城市表现平稳，但三四线仍延续弱势行情；济南成交表现较稳，环比微降6%，同比上升7%；南宁连续两月同环比走负，本月成交同比下降38%。 本月仅华中区域成交环比呈现正增长，市场逐渐向好，其中南昌供应放量明显，成交环比上升52%，为年内次高位。 东北区域核心城市调控加码后，市场交投氛围减弱明显。长春成交同比连续两月走负，本月成交环比下降42%；大连成交同比连续三个月走负，本月同比下降10%。 图：全国分区城市商品住宅成交走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 9 / 19 2、土地市场 2.1 全国土地成交走势 土地供求回归平均水平，溢价率持续回落。 10月全国监测55城土地市场宅地供求量环比均有回落，但仍处于年内高位。土地供应7557万㎡，同环比分别下降3%和14%；成交6969万㎡，同比上升15%，环比回落19%。 55城本月平均溢价率连续第二个月回落，降至11%，较上月下降3个百分点。 图：全国55城住宅用地供求价走势 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 全国土地分线成交 2.2.1一线城市热度延续，广深核心地块成交拉高溢价率 一线城市10月供求较9月有所回落，供求分别环比回落32%、12%，但整体溢价率回升6个百分点，主要是由于深圳成交4宗宅地 10 / 19 均以最高限价（约45%溢价率）