1/22目录本期看点.................................................................................21、新房市场...........................................................................41.1全国客户看房热度指数.............................................................................................41.2全国新房供求走势..........................................................51.2.1全国供应....................................................................................................................51.2.2全国成交....................................................................................................................61.3分区域城市成交走势.....................................................72、土地市场.........................................................................102.1全国土地成交走势...................................................................................................102.2全国土地分区域成交................................................................................................112.3城市土拍热度排行榜...............................................................................................143、地产金融环境.................................................................153.1典型房企融资量价监测...........................................................................................153.2居民房贷量价监测...................................................................................................17后市研判...............................................................................19 2/22本期看点1、“金九”旺季不旺，供应提升带动成交效果有限，国庆市场氛围有所改善全国客户看房热度指数提振有限，传统销售旺季客户整体看房热情持稳。8月供应延续放缓下成交疲软，9月供应回升但不及近年同期，“金九”成交旺季不旺，其中一线供应不足下持续调整，二线、三四线市场氛围弱，成交上升动能不足。“国庆”期间交投氛围改善，市场供应提升、折扣加大等引流并逼定下成交提振，但仍为近年同期低位。市场呈现以下特征：特征一，前期高热城市调控后持续调整。上海、杭州等中心区客量减少、外围去化风险凸显，成都、重庆预期下降、市场回调，温州、金华等三四线城市渠道带客效果不佳。特征二，部分城市聚焦性价比，市场成交改善。广州、东莞新房限价下性价比凸显，红盘入市带动区域热度提升；武汉、长沙等高点位渠道提佣等，供求联动上升。特征三，部分城市价格持续下探，市场表现分化。南昌、肇庆、茂名等多盘降价，成交有所提升；石家庄、沈阳等延续以价换量，但效果持续弱化；青岛、大连土拍遇冷加重客户观望，成交效果欠缺。展望后市，多城折扣扩大频现、分销提佣成为常态，国庆期间市场氛围有所改善，但信贷偏紧下整体市场难有转向，将维持相对低位。近期中央频繁发声、央行三季度例会及房地产金融工作座谈会，强调要“维护房地产市场的健康发展”、“维护购房者合法权益”。部分城 3/22市政策渐显“政策底”迹象，或有边际改善的空间，如广佛部分银行房贷利率下调、限跌令、哈尔滨“十六条”等。2、二批次集中供地“整装再发”，表现普遍降温全国重点55城宅地供求量环比提升明显，受二批次集中供地陆续启动，供应量为年内最高，成交显著恢复。市场呈现以下特征：特征一，二批次土拍较首次普遍降温，主要由于土拍规则趋严、房企资金紧张加剧等影响。土拍规则调整并未降低土地成本，叠加楼市价格预期回落，房企拿地意愿下降，广州、杭州、重庆等普遍降温。特征二，深圳、福州热度维持，原因分化。深圳新房供需矛盾持续紧张，福州起拍价持稳，溢价率降低下地价成本下降。8月初自然资源部闭门会议指导集中土拍规则调整，多城二批次土拍调整规则后陆续启动，更加聚焦于“控溢价”等，叠加地产政策持续收紧下房企资金面受限等影响，房企拿地趋于理性谨慎，土拍热度普降或持续，城市内部热度分化加剧。3、房企融资总量明显下滑，房贷利率爬升，但部分城市利率出现松动下调迹象房企端，9月房企融资总量同环比降幅约3成，资金面偏紧态势持续，部分房企流动性风险凸显。居民端，首二套房贷利率缓缓爬升，但广佛等部分城市出现下调迹象。 4/22月底央行两次提及房地产，坚持“两道红线”下，首提“维护住房消费者合法权益”，预计未来房企融资环境维持偏紧，按揭贷款或边际松动，房企销售回款有所改善，但居民信贷偏紧态势不改，短期利率上升趋势维持。1、新房市场1.1全国客户看房热度指数传统销售旺季下，全国客户看房热度指数提振有限。根据保利投顾研究院监测，8月全国客户看房热度指数为124，延续4月以来回落态势，9月受房企供货回升、折扣扩大、中秋节点效应等拉动小幅提升至125，客户观望心态维持。图：全国客户看房热度指数数据来源：保利投顾研究院监测整理*全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以2017年1月为基点进行指数化处理。 5/221.2全国新房供求走势1.2.1全国供应8月供应放缓，9月房企积极推货、供应回升，但不及近年同期。8月重点40城商品住宅供应面积2493万㎡，延续7月颓势，房企推货放缓、续销为主。9月供应3313万㎡，环比上升33%，同比下降36%，不及近年同期水平，随传统销售旺季到来、中秋节点等房企加大推货力度，积极加快销售回款。图：全国40城商品住宅供应走势（万㎡，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理华南供货积极，华东供应分化，其他区域核心城市供应放量。华南供应恢复明显。8月供应整体平稳，9月供货积极，环比上升20%，同比下降37%，规模为年内高位。深圳8月供应缩减，9月供应环比翻倍，为今年月均的2.6倍，同比上升34%；广州8-9月市区供应回升，环比上升均超6成，同比分别上升63%、16%；惠州、 6/22中山冲刺节点9月供应放量明显。华东供应表现分化。8月供应缩减，9月供应现分化，环比上升39%，同比下降26%。南京疫后供应大幅放量，9月供应量占前9月比重超2成，达年内峰值；苏州、合肥8-9月持续放量，9月环比增长4-6成；上海、杭州、金华8月供应放量后，9月供应节奏明显放缓。华中核心城市供应持续放量。武汉、长沙、石家庄7月供应放缓后近2月供应规模持续攀升；岳阳、衡阳等三四线9月冲刺节点，环比涨幅超2成。华北、西部、东北、海西核心城市供货加快。华北北京9月首批供地项目集中入市，环比增长216%。西部成都近郊项目密集加推，9月环比上升超3成。东北长春、海西泉州8月供应放缓后，9月加快供货节奏。1.2.2全国成交8月成交疲软，“金九”旺季不旺，不及近年同期，国庆市场氛围有所改善。8月重点40城商品住宅成交面积2629万㎡，延续3月以来回落态势，楼市调整大势下传统淡季、汛情、疫情等进一步拖累成交表现。9月40城成交面积2572万㎡，同环比分别下跌30%、2%，约为2018-2020年同期平均水平的8成，主要由于居民信贷偏紧、市场观望情绪发酵等，表现不及同期。各线城市同比普跌，其中，一线供应 7/22不足下持续调整，同比年内首次负增长，二线、三四线同比跌幅持稳，成交上升动能不足。“国庆”期间交投氛围改善，市场供应提升、折扣加大等引流并逼定下成交提振，但仍为近年同期低位。各线表现分化，其中一线热度提升，北京、深圳供应放量带动下成交同比涨幅超6成；二三线整体表现不及同期，南京核心区热度下降，成都主城缺货、调控下客户预期降低，青岛以价换量范围扩大。图：全国分线城市商品住宅成交走势（万㎡）数据来源：保利投顾研究院监测整理1.3分区域城市成交走势华东、西部持续调整；华南热度分化；中部核心城市热度回升；华北整体持稳；东北持续趋冷；海西疫情阴霾笼罩。其中华东热点城市调控后持续调整，核心城市整体缺货，三四线 8/22城市调控后走弱；西部重庆、成都市场趋于下行调整；华南热度分化，广州热度回升，外溢市场走弱；中部武汉、长沙、南昌等加大折扣推动成交提升；华北整体持稳，青岛、邯郸等降价撬客，但效果持续减弱；东北沈阳价格持续下探；海西受疫情影响成交下滑明显。图：全国分区城市商品住宅成交走势（万㎡，%）备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。数据来源：保利投顾研究院监测整理华东、西部持续调整，调控后市场延续回调态势。华东上海整体缺货，市场高位调整，远郊去化风险凸显，浦东新区临港板块等打新热降温；杭州、南京热度普遍高位回落，“一户一摇”降虚火效果显著，杭州拱墅区、南京江北新区等客户量减少，主城非热点、远郊板块项目带客效果下滑；三四线城市调控后市场有所降温，无锡经开区、常州新北区高性价比项目入市表现不佳，金华客户回流核心区，外围市场去化下降。西部成渝市场热度下降，成都受二手限价、土拍降温、客户预期下降等影响，重庆由于信贷紧张、土拍遇冷、刚需刚改货量 9/22不足等，国庆促销加码下市场成交提升效果一般；西安热度分化，高素质项目摇号人数有所下降，浐灞区等远郊项目去化率走低。华南热度分化，深圳热度高企，广佛市场回暖，三四线城市外溢区走冷。深圳新房供需两旺，9月多项目节前抢开，供应超百万，多盘开盘即罄；广州8月淡季下市场持续走弱，9月市区多盘贴限价加推、南沙降价升佣带动热度提升；佛山淡季叠加信贷紧张下8-9月整体平淡，国庆降价提佣叠加信贷环境改善下，市场交投氛围提升；东莞、惠州等在投资客消退下维持偏弱态势。中部“疫后重整”，加大折扣，按下成交“加速键”。8月郑州、武汉、长沙等多地受疫情拖累，楼市供求双降。9月武汉热点区域分销点位提升，供应放量带动成交提升近4成，国庆延续降价提佣，吴家山片区等竞争激烈板块成交提升效果显著；长沙公寓降价甩货、渠道佣金提至5-6%，部分房企住宅项目国庆渠道提佣，抢抓返乡客户，整体热度有所回升；南昌多盘降价抢占市场，成交有所回暖。华北整体持稳，核心城市需求强劲，多城降价快跑促成交，但效果持续减弱。北京8月供应放缓、成交平淡，9月和国庆首批供地项目抢开入市，供应冲高带动成交大幅提升；青岛8月部分项目降价降标、赠送车位等，去化表现好，国庆优惠加码但成交转化率低，叠加土拍降温及信贷收紧加重客户观望；邯郸等三四线9月主流项目提前降价促销，市场热度短时间内有所提升，但客户量有限持续承压。东北持续趋冷。沈