新股报告：祥生控股集团有限公司

祥生控股（2599 HK）| 2020年10月30日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 5 香港股市｜房地产 祥生控股集团有限公司（2599 HK） 公司简介 祥生控股集团是一家总部位于上海且深耕浙江省的大型综合房地产开发商。根据中国房地产指数系统的资料，按合约销售计算，公司在2019年浙江省所有住宅物业开发商中排名第三，约占浙江省物业合约销售总额的5.1%，同时在中国所有开发商中排名第28，约占中国物业合约销售总额的0.7%。截至2020年七月底，公司拥有205个处于不同开发阶段的物业项目，项目应占总建筑面积约2,382万平方米，包括已竣工物业的可供出售建筑面积、可租赁建筑面积及物业投资建筑面积约276万平方米；发展中物业的规划总建筑面积约1,627万平方米；未来发展物业的估计总建筑面积约480万平方米。 中泰观点 深耕浙江省及泛长三角区域的快速成长房地产开发商：公司已确认的总建筑面积由2017年的83.8万平方米大幅增加至2019年的348.9万平方米，主要由于公司不断努力巩固浙江省及泛长三角区域，例如2018年于杭州、嘉兴、湖州、芜湖、连云港及2019年于衢州、南通、南京的市场地位。物业的已确认平均售价由2017年的每平方米7,355元增加至每平方米1万元。此外公司连续十年位居中国房地产百强企业之列，排名自2011年的第92位升至2020年的第27位。 经营业绩方面： 2017-2019财年及2020前4个月，公司收入分别为人民币62.9亿元、142.2亿元、355.2亿元及85.5亿元，收入快速增长由于总建筑面积及确认平均售价普遍上升所致；毛利率分别为13.2%、21.1%、23.9%及20.7%；建筑成本分别占物业开发及销售的总销售成本的53.3%、54.8%、56.3%及46.4%；归母净利润率分别为-4.8%、2.3%、6.5%及8.2%；公司借款总额包括计息银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据，分别为258.7亿元、290.7亿元、285.3亿元及322.1亿元；贸易应收款项及应收票据分别约为3,540万元、2.3亿元、1.9亿元及4,240万元；贸易应收款项减值拨备分别为120万元、130万元、140万元及140万元。 估值方面：按全球公开发售后的30亿股本计算，公司市值为144-186亿港元。估值方面， 19年公司市盈率约为5.4-6.9倍，处于行业平均水平。此次稳价人是建银国际，2020年共计4个项目，首日表现2涨1跌1平。我们回顾近一年多地产公司首日涨幅有限，新股市场热情较低，因此给予其65分，评级为“中性”。 风险提示：（1）中国宏观经济影响、（2）未来扩张不及预期、（3）市场竞争风险 新股报告 中泰评分 单一项目评分：(20分为满) 综合得分：(100 分为满) 公司成长性： 14 65 估值水平： 14 市场稀缺性： 12 保荐人往绩： 13 中性 市场氛围： 12 注：详细定义请参考正文之后的声明 招股概要 公开发售价： HK$4.80-6.20 总发行数股： 600百万股 每手股数： 1,000股 公开发售： 60百万股 每手费用： 约HK$6,262 国际发售： 540百万股 公司市值： HK$144-186亿 截止认购日： 11月11日 保荐人： 建银、农银 分配结果日： 11月17日 发售后主要股东： 陈国祥 79.2% 正式上市日： 11月18日 集资用途 以发售价中位数HK$5.50计算，集资净额约31.2亿港元 物业项目的开发提供资金 约60.0% 项目开发用途的部分现有信托贷款 约30.0% 营运资金及一般公司用途 约10.0% 主要财务及估值摘要 (百万 人民币) 2018年 2019年 增长率 2019年 4月止 2020 年 4月止 增长率 收入 14,215 35,520 149.9% 3,835 8,552 123.0% 毛利 2,999 8,480 182.7% 704 1,769 151.1% 税前利润 686 5,530 706.1% (69) 1,068 - 归母净利润 325 2,312 611.4% (131) 702 - 毛利率 21.1% 23.9% 2.8ppt. 18.4% 20.7% 2.3ppt. 税前利润率 4.8% 15.6% 10.7ppt. -1.8% 12.5% 14.3ppt. 净利润率 2.3% 6.5% 4.2ppt. -3.4% 8.2% 11.6ppt. 经调整每股盈利(2019年) 0.89港元 发售后经调整每股有形资产净值 2.57-2.84港元 来源：公司资料,中泰国际研究部 (年结日为 12月31日) 分析师 余浩樑（Albert Yu） +852 2359 1840 albert.yu@ztsc.com.hk 祥生控股（2599 HK）| 2020年10月30日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 5 来源：公司资料，彭博，中泰国际研究部；附注：1)回报率及负债比率并未考虑上市后集资所得等因素；2) 市盈率及市净率已考虑上市后集资所得等因素；3）对标公司历史市盈率为动态市盈率。 相关行业往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 金辉控股(9993 HK) 地产 2020-10-29 4.30 0.7 100% 1.40% 4.36 1.4% 港龙中国地产(6968 HK) 地产 2020-07-15 3.93 认购不足 100% -0.25% 4.40 12.0% 汇景控股(9968 HK) 地产 2020-01-16 1.93 认购不足 100% 1.04% 2.15 11.4% 来源：彭博、中泰国际研究部 相关保荐人往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 渤海银行(9668 HK) 银行 2020-07-16 4.80 认购不足 100% 0.00% 4.52 -5.8% 永泰生物(6978 HK) 生物科技 2020-07-10 11.00 258.6 20% 40.73% 9.59 -12.8% 正荣服务(6958 HK) 物业管理及代理 2020-07-10 4.55 101 40% 23.08% 4.77 4.8% 驴迹科技(1745 HK) 旅游及观光 2020-01-17 2.12 83.7 20% -10.38% 0.84 -60.4% 来源：彭博、中泰国际研究部 同业比较 <最新已公布财年之财务数据> (亿港元) 收入 净利润 净利 总资产 权益 历史 历史 股票名称 已知财年 市值 总收入 增长 增长 润率 回报率 回报率 市盈率(倍) 市净率(倍) 祥生控股集团(2599 HK) 12/2019 144-186 411.3 149.9% 611.4% 6.5% 2.5% 50.1% 5.4-6.9 1.87-2.18 中梁控股 (2772 HK) 12/2019 185.18 642.55 87.5% 98.5% 6.8% 2.0% 67.8% 3.81 1.83 新力控股集团(2103 HK) 12/2019 151.02 306.13 220.7% 373.4% 7.3% 2.3% 31.5% 5.70 1.59 正荣地产 (6158HK) 12/2019 199.61 369.35 23.1% 18.2% 7.7% 1.4% 15.9% 6.99 1.02 融信中国 (3301 HK) 12/2019 90.57 583.82 49.7% 36.8% 6.1% 1.0% 13.2% 3.78 0.48 祥生控股（2599 HK）| 2020年10月30日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 3 / 5 中泰新股推荐表现 公司 上市日期 (HK$) 上市价 首日收市表现 首日最高表现 第二日收市累计表现 第三日收市累计表现 (HK$)首日收市一手收益 (HK$)首日最高一手收益 九毛九(9922 HK) 2020-01-15 6.6 56.36% 56.36% 59.39% 55.76% 3,720 3,720 艾德韦宣集团(9919 HK) 2020-01-16 2.02 -22.28% -5.94% -28.71% -22.77% -900 -240 佳辰控股(1937 HK) 2020-01-17 0.53 -36.79% -26.42% -44.34% -40.57% -975 -700 驴迹科技(1745 HK) 2020-01-17 2.12 -10.38% -0.47% -8.50% -21.23% -440 -20 烨星集团(1941 HK) 2020-03-13 1.56 10.26% 12.18% 0.60% -4.49% 320 380 诺诚健华(9969 HK) 2020-03-23 8.95 9.61% 16.20% 8.60% 9.27% 860 1,450 康方生物(9926 HK) 2020-04-24 16.18 50.19% 57.60% 69.96% 63.16% 8,120 9,320 沛嘉医疗(9996 HK) 2020-05-15 15.36 67.97% 76.76% 79.36% 74.15% 10,440 11,790 建业新生活(9983 HK) 2020-05-15 6.85 22.19% 26.42% 53.28% 51.53% 1,520 1,810 移卡(9923 HK) 2020-06-01 16.64 6.13% 12.98% 11.06% 5.89% 408 864 网易(9999 HK) 2020-06-11 123 5.69% 9.92% 4.47% 1.71% 700 1,220 京东集团(9618 HK) 2020-06-18 226 3.54% 5.75% 3.36% 0.88% 400 650 康基医疗(9997 HK) 2020-06-29 13.88 98.85% 100.29% 114.70% 112.54% 6,860 6,960 海吉亚医疗(6078 HK) 2020-06-29 18.5 40.54% 49.73% 44.32% 55.68% 1,500 1,840 金融街物业(1502 HK) 2020-07-06 7.36 28.53% 36.96% 20.24% 39.13% 2,100 2,720 弘阳服务(1971 HK) 2020-07-06 4.15 6.02% 6.02% 5.78% 4.10% 250 240 海普瑞(9989 HK) 2020-07-08 18.4 -4.02% 1.52% -2.61% -5.00% -370 140 绿城管理控股(9979 HK) 2020-07-10 2.5 30.00% 37.20% 67.20% 54.40% 750 930 思摩尔国际(6969 HK) 2020-07-10 12.4 150.00% 150.00% 133.87% 134.27% 18,600 18,600 正荣服务(6958 HK) 2020-07-10 4.55 23.08% 26.15% 23.08% 20.00% 1,050 1,190 欧康维视生物(1477 HK) 2020-07-10 14.66 152.39% 193.32% 137.38% 130.22% 11,170 14,17