季报点评：业绩稳定增长，净负债率显著改善

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 季报点评 2020年10月30日 保利地产（600048.SH） 业绩稳定增长，净负债率显著改善 事件：10月29日，公司发布2020年三季报。 归母净利同增2.88%，毛利率好于预期。报告期内，公司实现营业收入1174.04亿元，同比增长5.02%；实现归母净利润为132.03亿元，同比增长2.88%。毛利率同比下降1.87个百分点至34.02%，下降情况好于预期。销售回笼3317.42亿元，回笼率达90.3%。三季度预收款项加合同负债3801.1亿元，较2019年末增长15.6%，可覆盖2019年营收1.61倍，业绩确定性强。 销售稳步增长，新开工步伐加快。公司前三季度实现签约金额3673.78亿元，同比增长5.94%；签约面积2444.06万平方米，同比增长6.55%，销售规模位列行业第五；销售均价15031.46元/平方米，同比降低0.57%。前三季度新开工面积3839万平米，同比增长4.4%，已完成年初开工计划的89.3%，比去年同期多完成7.6pct。公司7月以来销售量价显著增长，考虑到公司土储货值充裕，新开工恢复迅速，预计4季度将继续加大推盘力度，全年销售表现值得期待。 拿地力度积极，区域分布均衡。公司前三季度拿地金额1314亿元，同比增长31.9%，为同期销售金额的35.8%；拿地面积1982万平方米，同比上升32.8%，为同期销售面积的81.1%；新增权益建筑面积1416.1万方，权益比71.5%；拿地均价6630元/平方米，同比略降0.6%，地售比44.1%，与去年同期持平。公司前三季度累计新增土储一二三线占比分别为6.58%、45.19%和48.23%， 6月开始在三线城市的拿地力度显著增强。分城市群来看主要集中在粤港澳大湾区、海峡西岸城市群和长江中游城市群，占比分别为17.53%、11.83%和11.79%。 债务指标稳守三条红线，财务结构健康稳健。截至报告期末，公司总资产规模11479亿元，同比增长17.7%；净资产规模2531.6亿元，同比增长27.5%。公司资产负债率为77.95%，较去年同期减少1.69个百分点；净负债率为70.87%，较上年同期减少11.4个百分点，公司净负债率显著改善；剔除预收账款的资产负债率为67.03%，较去年同期增长0.54个百分点；现金短债比1.91，短期偿债能力较强。 投资建议：我 们 预 测 公 司2020/2021/2022年 收 入 增 速 为25.4%/20.2%/14.3%，归母净利润为365.7/416.8/459.8亿元，增速分别为30.8%/14%/10.3%。2020年动态PE为5.2x，维持“买入”评级。 风险提示：结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。疫情影响超预期。 财务指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 194,514 235,934 295,861 355,625 406,479 增长率yoy（%） 32.9 21.3 25.4 20.2 14.3 归母净利润（百万元） 18,904 27,959 36,567 41,676 45,981 增长率yoy（%） 21.0 47.9 30.8 14.0 10.3 EPS最新摊薄（元/股） 1.58 2.34 3.06 3.49 3.85 净资产收益率（%） 14.0 16.4 18.8 18.3 17.5 P/E（倍） 10.0 6.8 5.2 4.5 4.1 P/B（倍） 1.6 1.3 1.1 1.0 0.8 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 买入（维持） 股票信息 行业 房地产开发 前次评级 买入 最新收盘价 15.76 总市值(百万元) 188,598.19 总股本(百万股) 11,966.89 其中自由流通股(%) 100.00 30日日均成交量(百万股) 34.35 股价走势 作者 分析师 黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱：huangshitao@gszq.com 研究助理 杨倩雯 邮箱：yangqianwen@gszq.com 相关研究 1、《保利地产（600048.SH）：业绩平稳增长，拿地相对积极》2020-08-26 2、《保利地产（600048.SH）：受疫情影响结算放缓，营业利润率同比略降》2020-07-21 3、《保利地产：疫情影响销售下滑，竣工带动业绩稳增》2020-05-04 2020年10月30日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 流动资产 766,481 936,922 1,029,529 1,187,487 1,265,796 营业收入 194,514 235,934 295,861 355,625 406,479 现金 113,431 139,419 149,414 193,486 163,009 营业成本 131,339 153,450 192,309 234,712 272,341 应收票据及应收账款 2,044 1,845 3,032 2,830 3,870 营业税金及附加 16,122 21,841 25,955 32,059 36,152 其他应收款 119,352 133,125 135,787 149,366 164,303 营业费用 5,912 6,681 8,378 10,070 11,510 预付账款 26,045 42,751 41,781 59,826 56,310 管理费用 3,495 4,233 5,308 6,381 7,293 存货 474,505 584,001 663,735 746,198 842,524 研发费用 41 56 71 85 97 其他流动资产 31,104 35,780 35,780 35,780 35,780 财务费用 2,585 2,582 913 210 -324 非流动资产 80,012 96,287 117,435 140,119 162,417 资产减值损失 2,351 -1,048 -1,153 -1,268 -1,395 长期投资 48,489 59,046 75,039 91,292 108,981 其他收益 2 49 0 0 0 固定资产 4,594 7,472 9,177 11,371 13,426 公允价值变动收益 190 713 190 196 202 无形资产 119 389 378 364 348 投资净收益 2,690 3,702 5,663 5,968 7,452 其他非流动资产 26,810 29,379 32,840 37,092 39,662 资产处臵收益 1 2 0 0 0 资产总计 846,494 1,033,209 1,146,963 1,327,606 1,428,213 营业利润 35,593 50,402 69,932 79,539 88,459 流动负债 444,897 599,700 667,276 828,283 901,312 营业外收入 366 353 359 356 358 短期借款 3,011 3,133 3,447 3,792 4,171 营业外支出 179 224 201 213 207 应付票据及应付账款 50,686 113,153 92,177 158,427 132,354 利润总额 35,780 50,531 70,090 79,683 88,609 其他流动负债 391,199 483,414 571,652 666,064 764,788 所得税 9,631 12,977 19,303 21,799 24,747 非流动负债 215,103 203,986 209,162 183,714 162,015 净利润 26,149 37,554 50,788 57,884 63,862 长期借款 214,939 203,590 208,766 183,318 161,619 少数股东损益 7,245 9,595 14,221 16,207 17,881 其他非流动负债 164 396 396 396 396 归属母公司净利润 18,904 27,959 36,567 41,676 45,981 负债合计 660,000 803,687 876,439 1,011,996 1,063,327 EBITDA 45,209 59,134 72,528 81,956 90,996 少数股东权益 64,572 73,500 87,721 103,928 121,809 EPS（元） 1.58 2.34 3.06 3.49 3.85 股本 11,895 11,933 11,933 11,933 11,933 资本公积 15,246 18,323 18,323 18,323 18,323 主要财务比率 留存收益 88,121 110,106 143,118 180,742 222,253 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 归属母公司股东权益 121,923 156,022 182,804 211,682 243,076 成长能力 负债和股东权益 846,494 1,033,209 1,146,963 1,327,606 1,428,213 营业收入(%) 32.9 21.3 25.4 20.2 14.3 营业利润(%) 39.4 41.6 38.7 13.7 11.2 归属于母公司净利润(%) 21.0 47.9 30.8 14.0 10.3 获利能力 毛利率(%) 32.5 35.0 35.0 34.0 33.0 现金流量表（百万元） 净利率(%) 9.7 11.9 12.4 11.7 11.3 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E ROE(%) 14.0 16.4 18.8 18.3 17.5 经营活动现金流 11,893 39,155 67,178 99,722 21,067 ROIC(%) 8.1 9.8 12.1 13.5 14.4 净利润 26,149 37,554 50,788 57,884 63,862 偿债能力 折旧摊销 1,015 1,259 1,525 2,063 2,710 资产负债率(%) 78.0 77.8 76.4 76.2 74.5 财务费用 2,585 2,582 913 210 -324 净负债比率(%) 80.6 56.9 34.2 7.6 9.5 投资损失 -2,690 -3,702 -5,663 -5,968 -7,452 流动比率 1.7 1.6 1.5 1.4 1.4 营运资金变动 -19,231 202 18,152 46,151 -37,385 速动比率 0.5 0.5 0.4 0.4 0.4 其他经营现金流 4,066 1,261 1,464 -617 -345 营运能力 投资活动现金流 -13,459 -10,498 -18,473 -18,162 -17,211 总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 资本支出 604 279 6,809 6,010 4,466 应收账款周转率 99.3 121.3 121.3 121.3 121.3