2019年一季报点评：销售稳增、业绩暂降，毛利率走高、净负债率下降

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 新城控股（601155）2019年一季报点评 强推（维持） 销售稳增、业绩暂降，毛利率走高、净负债率下降 目标价：58.68元 当前价：39.99元  Q1业绩2亿、同比-43%，19年计划竣工翻番、充盈预收保障业绩高增 19Q1公司实现营收43.3亿，同比-16.4%，归母净利润2.1亿，同比-42.6%；扣非净利润1.7亿元，同比-52.2%；对应每股收益0.09元，同比-40.0%；毛利率和归母净利率分别为38.4%和4.8%，较上年+2.0pct和-2.2pct；三费占比22.6%，较上年+4.2pct，其中销售、管理费用分别占比8.4%、13.5%，分别同比+2.0pct、+3.9pct；少数股东权益占比5.4%，较上年+2.5pct。营收同比下降主要源于公司Q1结算面积仅50.0万方，同比-15.5%。业绩降幅大于营收降幅主要源于公司合作项目结算少而费用正常发生致投资性收益-2,633万元，较去年同期下降7,729万元，但这只是暂时现象。公司业绩同比降幅较大，但考虑到Q1业绩占比全年很小，并鉴于公司19年计划竣工翻番，以及19Q1末预收款1,406亿、覆盖18年营收达2.6倍，有望力保公司全年业绩增速持续高增。  Q1年销售467亿元、同比+23%，物业租金收入9亿元、同比+103% 19Q1公司销售金额467.2亿，同比+23.4%，完成年初计划销售额2,700亿的17.3%，克尔瑞销售排名继续稳居行业前十；实现销售面积415.3万方，同比+36.2%；销售均价11,249元/平米，同比-9.4%。此外，公司Q1已出租面积238.2万方，同比+69.0%，对应租金收入8.7亿元，同比+102.5%，完成19年计划租管费40亿的21.8%，考虑到19年计划新开业吾悦广场22座，全年计划完成难度不大。此外，公司19年计划新开工2,041万方，同比-59%，但考虑历年实际新开工均大幅超年初计划，17-18年分别为年初计划243%、240%，及19年新增拿地可转化开工，预计19年实际新开工仍然强劲，保障全年可售充裕。  Q1拿地额同比+85%，净负债率降至61%，积极扩张下净负债率下降 19Q1新增规划面积640.6万方，同比+68.4%；对应总地价162.7亿，同比+84.9%，拿地额占比销售额48.3%，较上年的50.0%略降1.7pct，公司Q1拿地节奏较去年下半年有所加快；平均楼面价3,522元/平米，较上年+17.2%，拿地均价占比销售均价31%，在公司拿地持续向一二线转向下，拿地成本仍低于其他龙头房企，优异成本控制能力持续保障后续利润率。公司19Q1未售面积约7,100万方，对应未售货值高达8,700亿。财务方面，19Q1末公司债务结构持续优化，资产负债率85.5%、同比-0.8pct，净负债率为60.7%，同比-38.1pct，拿地相对积极之下依然保持净负债率的下降难能可贵。  投资建议：销售稳增、业绩暂降，毛利率走高、净负债率下降，维持“强推” 公司坚持快周转策略，凭借无周期拿地、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色，销售突飞猛进、ROE领先于同行，15-18年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长73%，克尔瑞行业销售排名较17年提升5名，挺进前八，彰显高成长典范。我们维持19-21年每股收益预测为6.52、8.78、11.46元，对应19-20年PE分别仅6.1倍和4.6倍，我们依然看好公司受益于行业集中度的进一步提升，同时考虑到一二线+强三四线市场逐步回暖推动公司业绩和销售积极推动作用，维持目标价58.68元，维持“强推”评级。  风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。 主要财务指标 2018A 2019E 2020E 2021E 主营收入(百万) 54133 86623 118540 153587 同比增速(%) 34 60 37 30 归母净利润(百万) 10491 14726 19843 25888 同比增速(%) 74 40 35 30 每股盈利(元) 4.64 6.52 8.78 11.46 市盈率(倍) 8.6 6.1 4.6 3.5 市净率(倍) 3.0 2.2 1.7 1.3 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2019年4月26日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 总股本(万股) 225,672 已上市流通股(万股) 224,598 总市值(亿元) 902.46 流通市值(亿元) 898.17 资产负债率(%) 85.5 每股净资产(元) 13.6 12个月内最高/最低价 46.84/19.89 《新城控股（601155）2019年2月销售点评：销售逆市高增，拿地布局二线、成本可控》 2019-03-04 《新城控股（601155）2018年年报点评：盈利强劲、销售靓丽，行业高成长典范》 2019-03-10 《新城控股（601155）2019年3月销售数据点评：销售持续稳增，拿地聚焦二线及长三角》 2019-04-10 -36%-6%23%52%18/0518/0718/0918/1119/0119/032018-05-02～2019-04-26 沪深300 新城控股 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2019年04月28日 新城控股（601155）2019年一季报点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表 1、新城控股2019年一季度业绩摘要 (人民币，百万) 2018年1-3月 2019年1-3月 同比变动（%） 营业收入 5,179 4,330 (16.4) 营业成本 (3,293) (2,667) (19.0) 营业税 (442) (356) (19.4) 毛利润 1,885 1,663 (11.8) 其他收入 (58) (179) 209.5 销售费用 (334) (366) 9.5 管理费用 (499) (586) 17.5 营业利润 482 243 (49.6) 投资收益 51 (26) (151.7) 财务费用 (123) (28) (77.5) 营业外收支 2 58 2594.9 税前利润 484 301 (37.8) 所得税 (112) (82) (26.7) 少数股东权益 (11) (12) 8.7 归属上市公司股东净利润 360 207 (42.6) 主要比率(%) 百分点增减（pct） 毛利率 36.4 38.4 2.0 经营利润率 9.3 5.6 (3.7) 净利率 7.0 4.8 (2.2) 资料来源：公司公告，华创证券 新城控股（601155）2019年一季报点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2018 2019E 2020E 2021E 单位：百万元 2018 2019E 2020E 2021E 货币资金 45,409 72,663 99,436 128,835 营业收入 54,133 86,623 118,540 153,587 应收票据 90 0 0 0 营业成本 34,273 55,069 75,882 99,136 应收账款 45,632 73,020 99,925 129,469 税金及附加 3,500 5,634 7,625 9,906 预付账款 14,634 23,514 32,401 42,330 销售费用 2,267 3,628 4,965 6,433 存货 145,573 203,565 290,422 391,647 管理费用 2,266 3,626 4,963 6,430 其他流动资产 12,888 0 0 0 财务费用 842 1,318 1,906 2,484 流动资产合计 264,227 372,762 522,184 692,281 资产减值损失 264 0 0 0 其他长期投资 40,758 38,720 36,682 34,644 公允价值变动收益 2,785 2,000 2,000 2,000 长期股权投资 18,809 18,809 18,809 18,809 投资收益 2,267 3,628 5,804 9,287 固定资产 2,121 1,965 1,810 1,654 其他收益 0 0 0 0 在建工程 3 3 3 3 营业利润 15,643 22,976 31,003 40,485 无形资产 576 548 520 494 营业外收入 172 172 172 172 其他非流动资产 3,824 6,121 8,377 10,855 营业外支出 48 48 48 48 非流动资产合计 66,091 66,165 66,201 66,459 利润总额 15,767 23,100 31,126 40,608 资产合计 330,318 438,927 588,385 758,740 所得税 3,558 5,775 7,782 10,152 短期借款 2,270 3,647 5,026 6,566 净利润 12,209 17,325 23,345 30,456 应付票据 1,680 2,699 3,720 4,860 少数股东损益 1,718 2,599 3,502 4,568 应付账款 24,784 39,822 54,873 71,688 归属母公司净利润 10,491 14,726 19,843 25,888 预收款项 118,562 138,597 189,663 245,740 NOPLAT 9,179 14,000 18,828 23,762 其他应付款 8,405 13,585 18,570 24,093 EPS(摊薄)（元） 4.64 6.52 8.78 11.46 一年内到期的非流动负债 10,749 10,749 10,749 10,749 其他流动负债 59,046 113,270 173,414 242,046 主要财务比率 流动负债合计 225,496 322,370 456,014 605,741 2018 2019E 2020E 2021E 长期借款 23,669 23,669 23,669 23,669 成长能力 应付债券 26,685 26,685 26,685 26,685 营业收入增长率 34% 60% 37% 30% 其他非流动负债 EBIT增长率 60% 58% 34% 26% 非流动负债合计 53,866 53,866 53,866 53,866 归母净利润增长率 74% 40% 35% 30% 负债合计 279,362 376,236 509,880 659,607 获利能力 归属母公司所有者权益 30,493 40,468 53,908 71,443 毛利率 37% 36% 36% 35% 少数股东权益 20