中报点评：业绩亮眼、拓展积极，盈利水平有所提升

港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 碧桂园服务（06098） 证券研究报告 2020年08月27日 投资评级 行业 地产建筑业/地产 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 51港元 目标价格 港元 基本数据 港股总股本(百万股) 2,759.37 港股总市值(百万港元) 140,728.05 每股净资产(港元) 2.34 资产负债率(%) 62.41 一年内最高/最低(港元) 52.00/21.85 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《碧桂园服务-公司点评:业绩增长超预期，业务生态逐步完善，三供一业长期可期》 2020-03-22 2 《碧桂园服务-公司深度研究:上市物管企业龙头、内涵外延共促增长》 2019-11-24 股价走势 业绩亮眼、拓展积极，盈利水平有所提升 ——中报点评 事件：公司发布2020中期报告：2020上半年公司实现营业收入62.71亿元，yoy+78.4%，毛利由2019年同期约13.78亿元增至约23.33亿元， 增幅约69.3%。实现归母净利润13.15亿元，yoy+60.9%。 业绩增长亮眼，除“三供一业”业务毛利率同比上升。2020H1公司实现营业收入62.71亿元，yoy78.4%，业绩增长亮眼。公司营收增长主要贡献来自1）基础物管规模的扩大，2）“三供一业”业务首次纳入中报收入板块，3）社区增值业务增长迅猛。分业务来看，公司物业管理服务收入40.0亿元，同比增长57.3%，占比由72.3%下滑至63.8%。社区增值服务收入分别为6.03亿元，同比增长96.2%，占比由2019H1的8.7%上升至9.6%。非业主增值服务收入6.74亿元，增幅约13.2%。“三供一业”业务贡献收入9.23亿元，为公司中报首次列出的收入板块，较2019H1的0.66亿元涨幅大。2020H1公司实现净利润13.35亿元，yoy61.6%，实现归母净利润13.15亿元，yoy60.9%。2020H1公司毛利率、净利率分别为37.2%、21.3%，同比分别下降2、2.2个PCT，公司毛利率和净利率下降主要由于1）公司首次接管“三供一业”业务，该项业务毛利率远低于公司平均毛利率，该业务对象多为国企小区，成立时间早，设备相对老旧，公司其他三部分业务毛利率均同比上升。2）公司的主要附属公司碧桂园生活服务集团股份有限公司因“高新技术企业”资格于2020年到期，导致所得税率由上年同期的优惠税率15%变更为25%。若剔除“三供一业”，公司毛利率、净利率分别为42.6%、24.0%，同比增加3.4、0.4个PCT。公司费用率稳中有降，行政费用率10.3%，同比下降2.9个PCT, 销售费用率0.75%，同比增加0.18个PCT，主要由于1）疫情影响下管理人员员工成本降低，公司拓展之后规模效应、管理架构扁平化、区域合并带来费用率下降。2）寻找业务标的、并购第三方物业而发生的拓展费用增加。 物业管理服务：三方拓展成效显著，毛利率、在管均价双双上升。2020H1公司物业管理服务收入40.0亿元，同比增长57.3%，其中，碧桂园系物业管理收入28.83亿元，yoy+45.17%，占收入比例下滑6个pct至72.1%；第三方开发物业管理收入11.16亿元，yoy+101.08%，受益于品牌效应，第三方拓展成效显著。2020H1公司毛利率上升2.4个pct至38.1%，毛利率上升主要是由于1）新冠疫情的影响，国务院人社部减免企业社保，降低物业管理服务成本；2）本期集团组织架构进一步调整，物业管理人员成本降低。管理面积方面，除“三供一业”外，2020H1公司收费在管面积达到3.2亿平，yoy47.37%，其中，碧桂园系在管面积2.34亿平，yoy35.46%；第三方在管面积0.86亿平，yoy93.47%。公司2020H1“三供一业”在管面积及合同面积均为0.85亿平。上半年合同面积达7.46亿平，较2019同期提升27.7%。物业费方面，公司管理均价为2.09元/平/月，较2019H1提升0.13元/平/月，其中碧桂园系均价由2019H1的1.93元/平/月提升至2.06元/平/月，第三方均价由2.09元/平/月提升至2.17元/平/月，实现量价齐升。 社区增值服务：四大业务成熟化、品牌化，长期利润增长极。社区增值服务收入分别为6.03亿元，同比增长96.2%，占比由2019H1的8.7%上升至9.6%。公司毛利率65.9%，同比上升3.1个PCT，主要由于规模提升带来的降本增效。其中1）家政服务收入1.14亿元，yoy+29.6%，2）拎包入住服务收入1.24亿元，yoy+213.5%，3）社区传媒服务收入0.65亿元，yoy+98.2%，4）增值创新服务收入1.73亿元，yoy+375.5%， 5）房地产经纪服务收入0.64亿元，yoy-6.5%，6）园区空间服务收入0.63亿元，yoy+50.7%。目前公司社区增值服务已形成相对成熟的四大业务品牌：“凤凰置家”一站式拎包入住家居服务；“凤凰到家“家政服务；社区传媒服务，建立消费者与品牌深层连接；房地产经纪服务。公司拎包入住服务及增值创新服务增长亮眼，公司深度挖掘社区拎包入住服务以及社区传媒服务市场需求，推动“凤凰置家”拎包入住服务及社区服务平台业务逐步成熟。 非业主增值服务方面，规模效应助力业绩增长。期内，公司非业主增值服务收入由2019H1的约人民币5.96亿元增至6.7亿元，增幅约13.2%，占收入比约10.8%（2019年同期约16.9%）。非业主增值服务的增长主要源于交付前开荒清洁及其他服务收入和车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务增长所致。2020H1公司该项业务毛利率由2019H1的约42.3%上升4.0个百分点至约46.3%。公司背靠碧桂园地产， 2020H1碧桂园实现股东应占合约销售额2669.5亿元，录得营业收入1849.6亿元，处于行业领先地位，二者协同作用明显。“三供一业”：短期盈利能力较弱，长期发展新蓝海。2020H1公司“三供一业”业务实现营收9.23亿元。其中，物业管理业务产生收入约为人民币2.66亿元；供热业务产生收入约为人民币6.57亿元。该业务管理部分的毛利率为6.1%，供热业务部分毛利率5.4%，均远低于公司平均毛利率，主要由于该部分业务服务对象大多为成立时间较早的国企小区，管理费用单价低且设施维护成本较高。2020H1该业务业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均约为0.85亿平方米，供热业务的收费管理面积约为0.41亿方米，共计1.26亿平。公司该业务开展不足两年，毛利率距公司物管平均毛利率水平有较大差距，未来具有较大挖潜空间。 城市共生计划：多项目验证，业务模式复制性强。公司于2018年推出碧桂园“城市共生计划”，今年以来，公司在城市服务方面的拓展落地卓有成效，已陆续中标山西省寿阳县项目，并达成了与大连金普新区、天津军粮城及衢州交投集团等的战略合作。公司不断发展探索城市数字化服务模式，未来增长前景良好。从长期来看，“三供一业”及城市共生计划有望成为公司发展新蓝海。 投资建议：2020上半年公司业绩亮眼，盈利能力有所提升。公司基础物管、社区增值等业务增长显著，除“三供一业”业务外其他业务毛利率均稳中有升，规模效应下降本增效带动公司经营管理效果提升。另外，公司于近年步入“三供一业”业务及城市共生计划，有望成为公司长期发展新蓝海。基于此，我们预计公司2020、2021年营业收入分别为136.85/191.24亿元，归母净利润分别为24.12/34.55亿元，对应EPS为0.89、1.27元/股，维持“买入”评级。 风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期 -15%6%27%48%69%90%111%2019-082019-122020-04碧桂园服务恒生指数 港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期恒 生指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期恒 生指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 湖北武汉市武昌区中南路99 号保利广场A座37楼 邮编：430071 电话：(8627)-87618889 传真：(8627)-87618863 邮箱：research@tfzq.com 上海市浦东新区兰花路333 号333世纪大厦20楼 邮编：201204 电话：(8621)-68815388 传真：(8621)-68812910 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：