公司首次覆盖报告：跨越发展，全国布局，四位一体多元业务协同并进

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 19 金科股份（000656.SZ） 2020年07月24日 投资评级：买入（首次） 日期 2020/7/23 当前股价(元) 9.30 一年最高最低(元) 9.99/5.56 总市值(亿元) 496.59 流通市值(亿元) 487.86 总股本(亿股) 53.40 流通股本(亿股) 52.46 近3个月换手率(%) 53.06 股价走势图 数据来源：贝格数据 跨越发展，全国布局，四位一体多元业务协同并进 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 陈鹏（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790120060038 ⚫ 深耕川渝，布局全国，高成长优质标的，首次覆盖给予买入评级 金科股份以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”，即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，进行战略布局。公司土地储备充沛，低成本拿地优势显著。近年来公司销售提速，业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2020-2022年公司归母净利润71、87、104亿元，同比增速分别为25.2%、22.9%、18.6%；EPS分别为1.33、1.64、1.94元，当前股价对应PE为7.0、5.7、4.8倍。首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 销售规模高速增长，拿地态度更加积极 2019年，金科股份实现签约销售金额约1860亿元，同比增长57%。2015年后公司销售规模迎来爆发式增长，过往4年复合增速达67%。公司一手抓城市深耕，一手抓全国化布局扩张。2020年公司提出冲击2200亿元销售规模，同比仍有18%增长。公司从2015年开始不断加大拿地力度，2016-2018年拿地金额占销售金额的比重为61%，2019年回落到45%，投资力度持续保持在较高水平。 ⚫ “四位一体”战略下多元业态协同发展，物业分拆上市进程中 公司在2019年提出“四位一体”战略，即形成以民生地产开发、生活服务、科技产业（园区）投资运营、文化旅游康养等多元化产业协同发展。1）2020年6月29日，控股子公司金科智慧服务已向香港联交所递交了IPO申请资料。金科智慧服务2019年实现营收23.3亿元，归母净利润3.66亿元，同比增速分别为53%、127%。我们认为金科智慧服务上市后，预计将对金科股份估值起到一定提振作用。2）科技产业打造大批标杆项目。2019年，金科产业实现营业收入约31亿元，净利润约5亿元。3）积极尝试布局文旅康养产业（酒店+园林），助力公司成为美好生活服务商。 ⚫ 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。 财务摘要和估值指标 指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 41,234 67,773 85,041 104,664 125,644 YOY(%) 18.6 64.4 25.5 23.1 20.0 归母净利润(百万元) 3,886 5,676 7,107 8,732 10,360 YOY(%) 93.8 46.1 25.2 22.9 18.6 毛利率(%) 28.6 28.8 28.7 28.7 28.7 净利率(%) 9.4 8.4 8.4 8.3 8.2 ROE(%) 10.6 12.2 13.8 14.9 15.4 EPS(摊薄/元) 0.73 1.06 1.33 1.64 1.94 P/E(倍) 12.8 8.7 7.0 5.7 4.8 P/B(倍) 2.3 1.9 1.6 1.3 1.1 数据来源：贝格数据、开源证券研究所 -16%0%16%32%48%64%2019-072019-112020-032020-07金科股份沪深300开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 19 目 录 1、 始于重庆，深耕川渝，逐步走向全国 .................................................................................................................................... 4 2、 销售规模高速增长，拿地态度更加积极................................................................................................................................. 5 3、 多元业态协同发展，实现资源整合 ........................................................................................................................................ 7 3.1、 金科智慧服务：优质龙头物管，品牌、规模双引擎 .................................................................................................. 7 3.2、 科技产业打造大批标杆项目 ......................................................................................................................................... 9 3.3、 文旅康养持续完善产业链 ........................................................................................................................................... 10 4、 多激励方式提升员工积极性 .................................................................................................................................................. 11 4.1、 股权激励计划覆盖面广 ............................................................................................................................................... 11 4.2、 同舟共赢计划助力项目提效增速 ............................................................................................................................... 12 5、 经营数据稳健，短期偿债压力小 .......................................................................................................................................... 12 6、 盈利预测与投资建议 .............................................................................................................................................................. 14 6.1、 盈利预测 ....................................................................................................................................................................... 14 6.2、 投资建议 ....................................................................................................................................................................... 15 7、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 16 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 17 图表目录 图1： 金科股份成立至今逾二十载 ............................................................................................................................................... 4 图2： 金科股份盈利能力维持稳定 ............................................................................................................................................... 5 图3： 金科股份营收主要来自房地产及物管业务 ........................................................................................................................ 5 图4： 金科股份2019年销售金额同比增速57% ......................................................................................................................... 5 图5： 金科股份2019年销售面积同比增速42% ......................................................................................................................... 5 图6： 金科股份2017年后销售排名持续提升...................