房地产行业：通讯第1105期

〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 后土地经济背景下的老城内改正确打开方式【详情】 城市是个复杂而有机的系统，研究城市问题既需要有宏观战略，又需要细致而微观，二者缺一不可，否则无法有效解决城市发展中的具体问题。 关键数据  调查显示：超四成刚需客推迟或取消购房  北京市今年全市棚改任务已完成80%  今年前7月上海新房供应‚结构发生变化‛  广州6月新建商品住宅网上签约数占总量77.3% 每周要点  北京怀柔低溢价成交两宗宅地，碧桂园北控各落一子  天津9.24亿拍出2宗商住地，富兴、首城各有所获  上海10.2亿挂牌杨浦一宗办公楼地块  仁恒臵地105.2亿获得上海蒋家浜旧改项目  广州中新知识城19亿挂牌一宗商业地  重庆市再挂牌175万方6宗土地  东亚新华地产2.82亿拿下南京地块  泰禾联合济南高新斥资15.62亿拿下济南三宗地块  光明地产4.61亿竞得浙江湖州市太湖度假区地块  海尔地产8.8亿青岛再落两子 风险/机会提示  机会：北京开始放松多高端盘预售  风险：广州楼市调控再次升级 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1105期 2017/08/14 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 后土地经济背景下的老城内改正确打开方式 在中国的城市化下半场，靠增量土地开发扩张的模式已经行不通了。万达集团近期大量出售资产、准备‚永远告别房地产‛，就是一个典型的例子。不搞增量扩张、不依赖‚土地财政‛，那么城市化的下半场应该做什么？作为长期研究城市经济和城市战略的独立智库，安邦咨询（ANBOUND）早在数年前就给出了大的思路——城市更新和存量资产经营为主的城市运营。 实际上，当大规模的城市扩张模式不再流行的时候，城市的开发建设活动也会转变形式，一种现实的形式就是棚户区改造。棚户区改造与商品房开发有着很大不同，它是在政府支持之下对城市贫民集中的老旧区域（即棚户区）进行的城市区域改造项目。由于带有一定的公益性质，所以在政策上、金融资源支持上都能得到国家的支持。要指出的是，棚户区改造是能延续‚土地财政‛模式的少有方式。事实上，国内许多城市现在主要靠棚户区改造来搞房地产。 国家为棚户区改造配套的了政策性金融支持，其中，主要是通过国家开发银行的棚改贷款来撬动棚改项目。来自国家开发银行的数据显示，截至2017年6月末，该行累计发放棚改贷款超3万亿元，贷款余额2.46万亿元，同业占比约75%，帮助约2000万户棚户区居民‚出棚进楼‛，实现安居梦。据了解，在2016年，国开行筹组了棚改银团106个，撬动同业资金451亿元，累计引导社会资金3718亿元；在国内市场率先发行棚改专项资产证券化产品，发行量达217.76亿元。2016年，国开行发放货币化安臵贷款5435亿元，可消化存量商品房超过70万套、6500万平方米。 用棚改方式来搞房地产，由于有政策性资金的投入，各地参与的动力非常足。客观来看，较大规模的棚改建设，对于城市化、城市基建的改进有显著的帮助。不过，安邦咨询的研究团队在多个城市的实地调研后发现，棚改只能解决一部分城市改造问题，还有不少需要改造的地方，棚改模式目前无法解决。城市是个复杂而有机的系统，研究城市问题既需要有宏观战略，又需要细致而微观，二者缺一不可，否则无法有效解决城市发展中的具体问题。 安邦的城市研究团队注意到，棚改模式针对的城市住房多建于上个世纪50-70年代，往往是成片的老旧区域，规模、房屋质量、居住环境、公共配套往往极差，对这种区域可以采取连片拆迁、成片开发的模式，还能够进行土地和房屋的臵换。这就是目前棚改所采取的模式。 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 不过，棚改的局限性在于，对于城市之中的另一类住房（小区）不起作用，这些住房通常建设于上个世纪80年代及以后，现在这一类住房往往半新不旧，建筑标准也不高，规划及配套比棚户区要稍好，但在现代城市中则显得落后。如果这类住房小区也算作棚改，其建设资金投入往往很大，由于这类小区往往位于城市主街附近，如果采取较大规模的棚改模式，将会显著影响城市的运行。另外，现在政策环境也有变化，中纪委也出台文件禁止城市改造中的强拆，这就使得大拆大建模式的实行难度大了很多。 如何对这一类住房（小区）进行改造？实际上是在城市化下半场如何来干这些‚细活‛的问题。安邦咨询首席研究员陈功给出一个思路——考虑用就地内部改造的方式，来对这些相对陈旧的住房（小区）进行有限度的改造。在陈功的设想中，这种模式大致有如下特点：（1）就地进行，不涉及居民搬家，减少社会扰动和利益纠葛；（2）不进行大拆大建，只做有限度的功能改造，不影响城市美观和正常运行；（3）内改虽然是小改甚至微改造，但必须经过精心设计，与城市规划、社区风格等相互协调。对这种有别于棚改的城市区域改造，陈功称之为‚内改‛模式。这种模式在香港已有类似的例子。香港有很多的旧楼，但香港法律规定每隔若干年必须对旧楼进行翻修或者有功能改造，结果使在这些旧楼里也能生活得比较舒适。 目前，国内城市对‚内改‛还有比较多的需求。比如广州市，据统计目前存在功能配套不全、设施设备陈旧、基础设施老化、环境较差的老旧小区779个。其中，新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成的老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个。可以看到，适合‚内改‛的老旧小区的比重是最大的。在广州的老旧小区改造实践中，有一部分改善了原有部分建筑功能、完善社区卫生、排水、消防等配套设施，配套无明火餐饮、青年公寓、文化展览等功能，应该说起到了不错的在城市化下半场，国内城市建设与改造的重心和任务已经不同。安邦的建议是，在以政策力量推动棚户区改造的同时，可对城市老旧小区进行有创新的‚内改‛。在国内很多城市，应该实行棚改与‚内改‛并重，以更加科学、人性化的方式，逐渐改变我们所在城市的发展。 返回首页 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 行业数据信息 今年全国近7成城市房价收入比仍在上升 以‚房价收入比‛这一国际通用指标来衡量，中房智库对全国30个重点城市上半年住房总价与家庭可支配收入比值进行比较，推出2017年上半年30城房价收入比排行榜。排在榜单前10名的城市分别是深圳、上海、北京、厦门、珠海、海口、天津、南京、福州、杭州，均是此前房价涨幅过快的城市。其中，深圳的房价收入比高达36.33。这意味着，在深圳，一个家庭想要购买一套110平方米的住房，不吃不喝需要36年的时间。相比2016年城市房价收入比，30个城市中，今年上半年房价收入比提高的城市达19个，也就是说，仅11个城市房价收入比下降。这其中包括深圳，上半年房价收入比相比2016年下降了4.09，即上半年在深圳买房年数缩减了4年。一线城市中房价收入比下跌的还有广州，而上海和北京的房价收入比则继续上升。据中房智库统计，30个重点城市中，上半年房价收入比相比2016年下降的城市有11个，分别是深圳、厦门、福州、苏州、石家庄、合肥、广州、温州、廊坊、济南、武汉。尽管只占了不到40%的比例，但表明热点城市房价已经出现实质性下降。土地价格以及税费的逐步调整，可以使得房地产慢慢趋近合理，不过这个有赖于供给侧改革。（BSJ） 返回首页 调查显示：超四成刚需客推迟或取消购房 近日，某数据中心在北京、上海、广州、深圳、成都和海南等地联合发起网络民调。根据调查结果，43.6%的刚需购房者表示，受调控政策影响，原有购房计划被推迟或取消，价格因素是购房者作出决策的重要原因。根据数据中心的调查结果，在国内多地陆续出台调控政策前，60.1%的受访者曾有购房计划。但在各地调控政策相继出台后，市场发生变化，受访者也因此受到影响。调查显示，因楼市新政推迟或取消购房计划的购房者占36.3%。而在受访的刚需购房者中，推迟或取消购房计划的比例更高，达到43.6%，同时还有29.9%的刚需客仍然在观望中。具体到各个调研城市，成都推迟或放弃购房的受访者比例最高，占41.7%，北京和广州分别为39.4%和37.1%。上海和深圳则都在30%以下，分别为28.3%和29.5%。而因新政出台而持观望态度的受访者，海南占比最高，为33.3%，其次是深圳的28.6%。对于今后调控还能从哪些方面发力的问题，各个调研城市的受访者给出了不同的选择倾向。在北京，认为应当增加土地供给的受访者占55.3%，在上海，支持这一选项的受访者也超过半数，达51.4%。46.7% 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 深圳受访者与47.4%的海南受访者认为，首先应当打击投机炒房。而在广州，43.3%的受访者认为最重要的是整顿楼市乱象。（RSJ） 返回首页 北京市首套房贷利率最高已上浮15% 8月10日，北京商报报道，经走访发现，北京有两家银行网点已将首套住房按揭贷款利率最高上调至基准利率的1.15倍，也就是上浮15%，比6月初上浮10%进一步上行。2017年以来，北京楼市的首套房贷利率已经历了四次调整。先是在元旦后，银行普遍将8.5折上调到9折；3月下旬，16家银行进一步将9折上调到9.5折；‚五一‛假期后，约10家银行将首套房贷利率上调至基准利率，二套房的贷款利率在基准利率基础上上浮20%；6月初，部分银行将首套住房按揭贷款最低利率上调至基准利率的1.1倍。业内人士认为，在去杠杆的背景下，银行资金成本增加，惜贷情绪渐浓，未来不排除银行继续上调贷款利率的可能性。（LSJ） 返回首页 北京市今年全市棚改任务已完成80% 2017年，北京棚户区改造和环境整治任务共计128个项目、涉及3.6万户，其中有3万户是在中心城区。1-7月，全市累计完成棚户区改造和环境整治28659户，同比去年增长30%，为全年计划任务的80%；累计完成投资约616亿元，同比去年增长82%，为全年计划任务的82%，涉及人口约17万人，占全年任务的77%。东城、丰台、石景山、房山、密云、平谷6个区提前完成全年改造户数任务，西城、海淀、大兴3个区完成改造户数任务过半。截至2017年6月底，北京全市已累计完成棚户区改造15万户，提前半年完成市政府之前提出的工作任务。预计到今年年底，全市还将完成棚户区改造1.3万户，全市累计完成棚户区改造将达到16.3万户。据悉，全装修交房，已经成为今年以来所有棚改项目的新标准。根据政策要求，北京‚十三五‛期间，列入计划的公租房、经适房、限价房、棚改安臵房等保障房和自住房将全部实现精装修成品交房，让百姓可以‚拎包入住‛。（BSJ） 返回首页 今年前7月上海新房供应‚结构发生变化‛ 上海官方数据显示，1-7月上海市一手商品住房成交面积387万平方米，同比减少54%，其中7月份成交面积62万平方米。二是供应量保持平稳。1-7月上海新建商品住房新增供应面积322万平方米，其中7月份供应面积46万平方米。三是供求关系得到改善。截至7 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 月底，上海一手商品住房去化周期为8.3个月，较今年初增加1.6个月。上海市住建委和房管局表示：下一步，上海将按照《关于进一步加强商品房销售监管规范市场秩序相关工作的通知》（沪建房管“2017”651号）的有关规