政府工作报告涉及房地产行业表述点评：推进新型城镇化，政策主基调不变

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 [Table_Title] 推进新型城镇化，政策主基调不变 [Table_Title2] 政府工作报告涉及房地产行业表述点评 [Table_Summary] 报告摘要： 2020年两会政府工作报告指出，深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。 ►深化区域战略实施，推进新型城镇化 报告指出：“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业”及“常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施”。本次报告在深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展的基础上，提出了推动成渝地区双城经济圈建设，国家在推进都市圈发展的表述上更为清晰明确，同时，新型城镇化的推进也将加速土地与户籍制度的改革，进一步提高市场化机制的效率。 ►“房住不炒”、“因城施策”基调不变，未提及房产税 报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”。报告重申“房住不炒”、“因城施策”的政策基调，以平衡房地产和宏观经济关系，鼓励稳定房地产市场。相较18和19年，2020年的内容不涉及有关房地产税的表述。 ►“旧改”接替“棚改”，物管行业或迎新机 报告指出：“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”，未涉及棚改。我们认为，旧改将利好物管行业，其不仅是在物业管理方面进行提升，对社区养老、托育、医疗、助餐等服务的需要，也将拓宽物管公司发展增值服务的空间，此外，疫情影响下，优质物管公司将迅速建立起品牌优势，行业集中度也有望提升。 投资建议 疫情得到控制后，4月行业数据大幅回暖，基本面韧性十足。当前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福以及物管板块新大正。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、保利物业等。 风险提示 销售回暖不及预期，房地产政策放松不及预期。 评级及分析师信息 [Table_IndustryRank] 行业评级： 推荐 [Table_Pic] 行业走势图 [Table_Author] 分析师：由子沛 邮箱：youzp@hx168.com.cn SAC NO：S1120519100005 研究助理：侯希得 邮箱：houxd@hx168.com.cn -15%-9%-3%3%9%15%2019/052019/082019/112020/022020/05房地产沪深300证券研究报告|行业投资策略报告 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2020年05月23日 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 19626187/21/20190228 16:59 盈利预测与估值 [Table_KeyCompany] 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 000002 万科A 25.49 增持 3.44 4.15 4.95 5.83 7.4 6.1 5.1 4.4 600048 保利地产 15.26 增持 2.34 2.83 3.32 3.88 6.5 5.4 4.6 3.9 000656 金科股份 8.02 买入 1.06 1.36 1.62 1.91 7.6 5.9 5.0 4.2 000961 中南建设 7.84 增持 1.12 1.93 2.43 2.8 7.0 4.1 3.2 2.8 资料来源：Wind，华西证券研究所 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 19626187/21/20190228 16:59 正文目录 1. 深化区域战略实施，推进新型城镇化 ................................................................................................................................. 4 2. “房住不炒”、“因城施策”基调不变，未提及房产税.................................................................................................. 4 3. “旧改”接替“棚改”，物管行业或迎新机 ..................................................................................................................... 4 4. 投资建议 ................................................................................................................................................................................. 7 5. 风险提示 ................................................................................................................................................................................. 7 图表目录 图1 历次政治局会议对于房地产的表述 ............................................................................................................................... 4 表1 历年两会政府工作报告关于房地产的表述 ................................................................................................................... 5 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 19626187/21/20190228 16:59 1.深化区域战略实施，推进新型城镇化 政府工作报告指出：“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业”及“常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施”。本次报告在深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展的基础上，提出了推动成渝地区双城经济圈建设，国家在推进都市圈发展的表述上更为清晰明确，同时，新型城镇化的推进也将加速土地与户籍制度的改革，进一步提高市场化机制的效率。 2.“房住不炒”、“因城施策”基调不变，未提及房产税 政府工作报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”。报告重申“房住不炒”、“因城施策”的政策基调，以平衡房地产和宏观经济关系，鼓励稳定房地产市场。相较18和19年，2020年的内容不涉及有关房地产税的表述。 3.“旧改”接替“棚改”，物管行业或迎新机 政府工作报告指出：“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”，报告内容不涉及棚改。旧改利好物管行业，在小区改造后，物管公司的引入有利于提升行业渗透率。旧改不仅是在物业管理方面进行提升，其对社区养老、托育、医疗、助餐等服务的需要，将拓宽物管公司发展增值服务的空间。 图1 历次政治局会议对于房地产的表述 资料来源：网站信息，华西证券研究所 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 19626187/21/20190228 16:59 表1 历年两会政府工作报告关于房地产的表述 年份 房地产相关政策 2005 重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。 2006 继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。 2007 房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。 2008 坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。我们要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。 2009 促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。 2010 促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。 2011 坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇