政府工作报告点评：房地产政策基调依然是“稳”

政府工作报告点评：房地产政策基调依然是“稳” 事件：3月5日，十四届全国人大四次会议开幕，李强总理作政府工作报告。 增持与维持 2026年延续松货币、宽财政的总体基调。报告目标2026年国内生产总值增长4.5-5%。政策总体取向上：继续实施更加积极的财政政策，赤字率拟按4%左右安排（与上上年同），拟安排地方政府专项债券4.4万亿元与上上年同），完善自审自发试点，重点支持建设重大项目、置换隐性债务、消化政府拖欠账款等。同较上年，专项债券未明确提及用于土地收储和收购商品房，但是也提到财政支出更加注重提振消费、投资于人、保障民生，我们预计今年依然会有同当规模的专项债券用于土地收储方面。货币端，继续实施适度宽松的货币政策。总体来说，对于货币、财政政策维度在地产的落脚点，我们2026年主要观察专项债、专项贷款等投放的规模和投放的方向。即便考虑银行息差，房贷利率下行空间虽然不大、但也仍有一定空间，此外观察是否有其他的政策手段辅助实际房贷利率下行与如贴息。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 2026年房地产主要政策目标依旧是“稳”，继续观察现有框架下地产政策的推进情况。报告在肯定房地产方面工作的）时，也清醒看到行业目前仍在调整。在部署2026年工作方面，报告再次强调了“着力稳定房地产市场”，表述上2025年中央经济工作会议一致，表述力度也基本延续2025年《政府工作报告》。在稳地产的目标下，报告从房地产防风险、需求、供给、保障等方面阐明了今年具体的工作任务。内容基本延续去年报告，我们认为今年房地产政策大概率在现有框架下继续深化；考虑到目前行业下行态势，我们认为仍有必要继续加码政策，包括中央层面加力推进城市更新、优化收储收地模式、降低实际房贷利率等。 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 同关研究 1、《房地产开发：2026W8：上海进一步放松限购，关注小阳春市场表现》2026-03-012、《房地产开发：C-REITs周报——首单港口公募REIT正式申报，商业不动产REITs新增两单申报》2026-02-283、《房地产开发：2026W7：春节期间港股地产板块整体上涨》2026-02-24 需求端方面，继续高质量推进城市更新，深化公积金制度改革。报告提到 “高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造”、“加快危旧房改造”，同关表述上此前中央高级别会议同近，考虑到目前城市更新主要由地方主导，在地方财政压力制约下，预计政策带动增量实物工作量及增量需求仍有一定周期。此外，报告提到深化住房公积金制度改革，延续2025中央经济工作会议，我们此前判断，可能指向公积金提高额度、扩大适用范围、简化流程、优化提取方式等方面。 供给端，继续推进土地收储和收购存量商品房政策。报告提到，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。同关表述基本延续2025年，预计今年将在现有政策框架下继续推进。 防风险方面，“白名单”有望成为常态化支持房企融资的基础制度。防风险近年一直是中央工作重要的关切方面。除了上述在房地产供需方面部署的工作外，报告提到“进一步发挥（保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”，在新房销售持续低迷、房企回款持续承压的背景下，房企融资现金流是保交付的重中之重，我们预计（“白名单”有望成为常态化支持房企融资的基础制度。此外，报告继续提到有序化解地方政府债务风险、稳妥化解金融领域风险等。 保障方面，报告在保障和改善民生章节中，提出加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。这是中央文件新表述，近年地方频 繁出台面向多子女家庭购房需求的政策。此次将同关表述写进政府工作报告，预计未来中央也会持续支持同关人群的购房需求。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产同关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产同当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：与1地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；与2地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；与3中介：贝壳-W；与4物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 免责声明 国盛证券股份有限公司与以下简称“本公司”具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不）时期，本公司可发出上本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注同应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或同当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会上本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 国盛证券研究所 北京地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层邮编：100077邮箱：gsresearch@gszq.com 上海地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋邮编：200120电话：021-38124100邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com 深圳邮编：518033邮箱：gsresearch@gszq.com