基建REITs破冰，对于地产行业影响几何？
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 [Table_Title] 基建REITs破冰，对于地产行业影响几何？ [Table_Title2] [Table_Summary] 主要概述: 4月30日，证监会与发改委联合发文，推进基础设施领域REITs试点相关工作。本文首先介绍了REITs是什么，REITs的运作模式和分类，以及国内外REITs的发展历程与现状，并以美国为例简要分析了REITs市场，最后讨论了REITs推向地产领域面临的可能障碍。 ►REITs的运作方式和分类 REITs的运作模式包含设立、发行、托管、投资、经营管理、分红、交易等步骤。按照不同的标准，可分为公募型与私募型、权益型与抵押贷款型、公司型与信托型等。 ►美国REITs市场简析 REITs起源于美国，美国REITs市场是目前全球第一大REITs市场。截至2019年年末，美国总共拥有219只上市REITs，其组织形式以公司制为主，总市值达到1.3万亿美元。美国的REITs从设立到运营均有严格的监管条款，投资物业也呈现多元化趋势，且对于REITs有较为成熟的税收优惠政策。 ►公募REITs离房地产还有多远？ 我们认为，如果公募REITs在基建领域试点较为顺利的话，则未来是有希望放开到房地产相关领域的，不过在房地产调控长效机制的大背景下，公募REITs将大概率在房地产行业方面从长租公寓领域开始突破，而后续延展到一线城市优质商业物业则可能尚需一定时日。 投资建议 此次证监会与发改委联合发文推进公募REITs试点，未来有望拓展至商业物业领域，可有效提高商业物业持有房企的资金周转效率，建议关注持有商业物业较多的龙头房企万科A、招商蛇口、新城控股、大悦城等。相关受益标的有光大嘉宝、世联行、金融街、陆家嘴、中国国贸、龙湖集团等。 风险提示：REITs试点推进不及预期，房地产调控政策收紧。 评级及分析师信息 [Table_IndustryRank] 行业评级： 推荐 [Table_Pic] 行业走势图 [Table_Author] 分析师：由子沛 邮箱：youzp@hx168.com.cn SAC NO：S1120519100005 研究助理：侯希得 邮箱：houxd@hx168.com.cn 盈利预测与估值 [Table_KeyCompany] 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 000002 万科A 26.80 增持 3.44 4.15 4.95 5.83 7.8 6.5 5.4 4.6 600048 保利地产 16.24 增持 2.34 2.83 3.32 3.88 6.9 5.7 4.9 4.2 000656 金科股份 7.96 买入 1.06 1.36 1.62 1.91 7.5 5.9 4.9 4.2 000961 中南建设 8.09 增持 1.12 1.93 2.43 2.8 7.2 4.2 3.3 2.9 资料来源：Wind，华西证券研究所 -20%-15%-9%-4%2%8%2019/042019/072019/102020/012020/04房地产沪深300证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2020年05月03日 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 正文目录 1. REITs的简介、运作方式以及分类 ................................................................... 3 1.1. REITs的运作方式及特点 ......................................................................... 3 1.2. REITs的分类 ................................................................................... 5 1.3. REITs发展的核心驱动力——税收优惠 ............................................................. 8 2. 国内外REITs的发展历程 .......................................................................... 8 2.1. REITs起源与发展 ............................................................................... 8 2.2. 国内REITs的发展历程 ......................................................................... 10 3. 美国REITs市场简析 ............................................................................. 12 3.1. 美国REITs概况 ............................................................................... 12 3.2. 美国REITs监管 ............................................................................... 13 3.3. 美国REITs投资物业标的 ....................................................................... 14 3.4. 美国REITs税收政策 ........................................................................... 14 4. 公募REITs离房地产还有多远？ ................................................................... 17 5. 投资建议 ....................................................................................... 17 6. 风险提示 ....................................................................................... 17 图表目录 图1 典型的REITs运作模式 .................................................................................................................................................. 4 图2 美国各类型REITs总市值变化 ....................................................................................................................................... 6 图3 信托型REITs组织架构 .................................................................................................................................................. 7 图4 公司型REITs组织架构 .................................................................................................................................................. 7 图5 REITs的诞生与发展 ....................................................................................................................................................... 9 图6 已经引入及考虑引入REITs的国家和地区 ................................................................................................................. 10 图7 我国REITs发展主要历程 ............................................................................................................................................ 12 图8 美国上市REITs的数量和总市值 ................................................................................................................................. 13 图9 UPREIT的运行模式 ....................................................................................................................................................... 16 图10 DOWNREIT的运行模式 ................................................................................................................................................. 16 表1 REITs与房地产信托的区别 ............................................................................................................................................. 4 表2 REITs与房地产上市公司股票的区别 .............................................................................................................................. 5 表3 REITs与房地产上市公司股票的区别 ..............................................................................................................
