西南：地产纪要-公募REITs影响几何20200508

主题：公募REITs影响几何时间：2020年5月8日周五15:30 至 16:30主讲：西南地产首席 胡总主要部分1、公募REITs出台的看点。2、对公募REITs的展望2、公募REITs对于房地产行业的可能的影响。3、受益标的逻辑及空间西南地产首席 胡总我们今天交流的主题是公募REITs，全称是基础设施公募REITs，基础设施公募REITs是一个前奏，从逻辑看，随着发展其必然会延伸到房地产领域。【公募REITs出台的看点。】关于基础设施公募REITs出台的背景，至少有四个方面值得关注。第一，2020年3月份以来，境外疫情持续蔓延，今年我国的出口和相关产业链将遭受彻底的、确定的、大幅度的影响。第二、房地产销售额将继续下滑，地方政府的卖地收入减少，通过房地产稳定经济基本盘，存在较大压力。作为经济稳健增长的投资部分，包括房地产投资，受疫情的影响，，并且在“房住不炒”的定位之下，今年从全国来看房地产的销售额是有显著下滑。尽管4月份的增速比3月份稍有改善，但之后的销售额可能会进一步回落。那么对地方政府而言，卖地收入也开始出现大幅减少。所以在这种情况下，通过房地稳定经济的基本盘，通过这个地方政府卖地刺激传统的基建投资，存在比较大的压力。第三，截止到2020年第一季度，地方政府的杠杆率比较高，全口径杠杆率达到40%。只通过专项债，不能从根本上解决地方投资基础设施的资金来源不足的问题。就是三个背景。第四，417中央政治局的会议，明确提出了降息、降准，4月20号LPR下降幅度比较大（20BP）。无风险利率的下降，引导资金成本下行。这是公募REITs发行的重要前提。怎样坚持“房住不炒”的定位，其核心还是为了稳定金融体系的风险，找到一条新路来刺激老基建，来缓和消费和出口下行的压力。如何为更便宜的资金找到客户，找到比较稳定的投资渠道和投资标的，从而降低，在流动性宽松下资产泡沫累积的风险。公募REITs最有可能解决这两个问题。以上为公募基金REITs推出的背景和想要达到的目的。REITs本质上是基础设施、租赁、住房、商用物业等一些不动产的资产或权益转化为流动性比较强、可以公开上市交易的一种标准化的金融产品。所以从其定义上看，它和股票、债券截然不同，其有永续、权益的特征，而且它有很高的分红率，是介于股和债中间的一种可以面向大众化的投资产品。4月30日，两个重要的政策文件，关于公募REITs的几点值得关注。第一，这次是真正意义上的公募、权益型公募REITs。投资人需超过1000个人 ，权益份额可以申请的在交易所公开上市。我国之前的REITs均为类REITs，不是真正意义上的权益性的公募REITs。据统计，从2014年，我国出现类REITs的规模，为1430亿。2019年增加了488亿，相比2018年增长83%，将近一倍的增速。2015年，鹏华基金推出了鹏华前海，万科的REITs，其不是权益型而是债权型，以前海万科企业公馆的固定收益权，作为REITs分红的来源，其和此次真正意义上推行的公募REITs有很大一个差别。第二，在真正意义上权益性的公募REITs方面，现在还未完全开放。提出先行先试，提出了六大区域，包括京津冀、大湾区、长江中部地区、海南、雄安。提到了要鼓励一些新基建，包括科技园区、特色产业园区，在这些领域可能会得到较快的募集。明确提出不支持住宅和商业类，但是认为在基础设施领域的REITs发展相对成熟之后，最终也会逐步过渡到长租公寓、租赁住房、甚至最终也会包括住宅。因为已经出现的类REITs种类已经比较丰富，比如：保利地产的租赁住房类REITs，旭辉长租公寓的类REITs，深圳关于公共人才租赁住房的深创投、安居集团租赁住房的REITs，关于物流地产的REITs，2018年顺丰产业链的类REITs，高速公路的REITs等。第三，公募REITs明确是通过面向公众投资者的公募基金，再加上面向资产端的单一基础设施支持的证券来发行公募REITs。可以通过资产支持证券和特殊项目公司来去的标的项目完全所有权和特许经营权，基础设施REITs和PPP项目还有非常多结合的点。第四，对比例的一些限制：公募REITs既定资产需要有超过80%投资于标的项目，其余部分可以投向一些高信用的、流动性较好的信用债、货币基金等。需要原始权益人，作为战略投资者，至少要投资20%。对网下配售的比例做出了要求，网下配售往不能低于公开发售的总份额的80%，并且提出了强制性分红，将每年可分配利润的90%以上分配给投资者。【对公募REITs的展望】公募REITs从今年三季度开始，有望落地。两会之后，关于其的一些制度，相应的税费安排会逐步落地。两到三年之后，公募REITs的适用的行业和范围也将不断地推广。如果是在一个项目比较成熟的阶段，公募REITs行业空间还是还是非常乐观，公募REITs的行业空间应该是一个10万亿级别的市场。从两个方面看，首先目前其他发达国家情况，在全球来看有50多个国家推出REITs，全球REITs的总市值规模超过了2万亿。据统计，截止到今年的一季度末，美国交易比较活跃的公开上市的REITs有160多次，总市值在9500亿美元左右。在亚洲，也将近有3000亿美元的规模。亚洲主要是日本的新加坡和香港三地占比较高，超过9成。可预计以后中国内地的REITs也会逐步提升，甚至有可能超过日本、新加坡、香港的总和，可能会达到和美国相当的体量，相当于一个10万亿级别的人民币的一个市场。第二个角度，从大类资产配置的角度来看，2019年我国经济体量是99万亿，国民储蓄在45万亿左右，那么居民部门的储蓄增量部分超过23万亿。目前房屋的交易资格、购房套数有相对严格的限制，限制了一部分的闲余资金流向房地产 ，同时的在债市股市方面，投资能力的限制，导致有大量的可以投资的资金没有得到很好的配置。这些储蓄资金投向炒作，网络借贷，高利贷，那么必然导致细分领域的资产泡沫，也会带来一些监管的压力和风险。公募REITs是一个长期稳定增值的金融产品，可以持续吸引居民的储蓄资金，也包括保险资金、养老金等。会涉及投融资两端，比如对出售底层资产的人，涉及到信息披露、底层资产如何公允定金、出售股权这部分资金的用途及监管问题，所以需要对出售资产的权益方进行一些相应的限制；针对基金管理人，比如借贷、募集发行、管理费等；针对大众投资方，因为其强制分红，分红量可能比较大，所以对分红、转让、资产配置，包括税费相应有一些最基础的制度安排。在这一方面，我们认为其和目前的一些股债，基金法、证券投资法有非常大的不同，需要全新的制度方面的设计。第二个方面，REITs上市之后，基金管理人它为了提升管理的效益，势必要进行外延式的收购、追加投资行为。这个方面是否需要公开披露，大概率是需要公开披露的，需要对购入资产做一些公开披露。所以这种行为对信息的保密和交易的有效性带来了问题和挑战。第三，关于税费方面，不动产REITs，很难落地的原因是因为重复征税。根据美国REITs的发展史，税费的降低或中性税收的原则起到了关键的作用，带来了REITs市场的繁荣。经营管理人对REITs的处置、REITs给予投资人的分红、REITs托管的收益怎么征税的问题，在产品的受理环节，前期试点的阶段确实可以考虑免征或递延不动产转让的相关税费，当然基础设施项目不涉及底层资产转让可能就没有这个问题。所以在产品设定环节或者运营期间可能会有一些重复征税的问题，需要进行适当的考虑。投资者交易环节，资本利得税、印花税等怎么设置，到底是参考公募基金的方式还是股票的方式，我们觉得这也是需要逐步探索。在REITs的落地方面，一个很重要的点就是优质资产的租金回报率和整个社会无风险收益率的对比，我们看到亚洲成熟市场REITs平均回报率是在5%-6%，新加坡设定最高，超过6%，如果无风险收益率降低的速度比较慢，那么满足回报率的优质的项目相对较少；如果说无风险率下降的比较快，那么会有更多符合条件的项目参与公募REITs。【公募REITs对于房地产行业的可能的影响】第一，从房地产以前增量开发为主到现在增量开发与存量并重的时代，公募REITs的落地和推行必然会使房企进一步重视和强化经营能力。公募REITs的出台，大众会对公司的估值以及一些经济上的指标认识更加深刻，对房企经营能力的判断也会越来越清晰。这对房企经营能力的提升有重要影响。第二，可以提升优质物业的流动性。其实我们知道以前比方说你要去铺排商业地产，需要不断快速滚动销售，沉淀现金流，沉淀利润，再逐步沉淀优质的持有型型物业。公募REITs推出后，理论上可以单纯的通过REITs的方式来实现优质物业的退出，但是同时还可以去管理这个优质物业，优质物业的流动性会大幅的提升。具体来看这次公募REIT的一些要求，有仓储物流的公司，包括有稳定收入的科技产业园和特色产业园的公司，包括地理位置好、运营较好的一些商业物业、公寓，甚至包括集体用地改建的租赁住房、长租公寓，都有可能受益于公募REITs。第三，可以减少房地产市场分割的程度。在“房住不炒”的限制下，房地产市场的结构性的特征会更加显著。在今年，深圳的房价略有上涨，但是在其他一 线城市，房价并没有上涨，在一线城市也出现了分化；在同一个城市不同的区域，房价表现方面也有明显的分化。随着REITs的不断的落地改进，其会降低房地产市场分割的程度。REITs可以使更多的公共投资者享受到地价上涨，城市的公共服务，财富增长的红利，从这一角度来讲，可以减少房地产市场分割的程度。一部分的中低收入者也可以参与到地价上涨，优质物业升值的红利，甚至有可能会集聚全国的资金，可能结构性分化占优的区域或物业表现的更加强势。但是同时受益的群体也会更加广泛。【受益标的逻辑及空间】地产板块，重点推荐四只股票。第一，万科。万科物流园万科万维规模很大，其中有很多成熟的仓储物流项目可以直接成为REITs的底层资产，可以把这些项目的一定比例，如70%，卖给基金，同时万科万维可以收取管理费，收超过一定回报率的超额收益的费用，所以我们认为它可以通过公募REITs发展得更快。还有长租公寓，我们认为是很有可能收益的潜在标的。第二，华夏幸福。华夏幸福特色产业园区比较依赖于地产开发的现金回流的，原因就是产业园区的退出难度相对较大，前面几轮达到稳定运营的投入也比较大，所以在17年以来北京周边的房地产政策比较严的情况下公司经营有一定波折，但是我们觉得随着REITs落地，华夏幸福可以尝试着把一部分园区通过这种基础设施REITs的方式来实现快速的回流，进一步强化华夏幸福在园区招商、运营方面的优势。第三，南山控股。虽然关注度不高，但是在我们看来，蓝山控股可能是受益于基础设施建设公募REITs最纯正的标的，蓝山控股是蓝山集团旗下唯一的控股上市平台，也是在18年上市吸收合并了深基地，整合了深基地下面的宝安物流，宝安物流截止19年底在营的仓存面积有340万方，在建有300万方，加一起有640万方面积，规模比较大，稳居行业第二梯队的前面，我们之前也写了公司的报告，至少有一二十个项目运营非常好，完全符合基础设施领域公募REITs发行条件的，蓝山控股从13年做物流地产，但是目前规模落后比较多，很核心的原因就是在中国缺少真正意义上的公募REITs，所以没法通过经营方式放大经营端的优势，快速的扩展网络，沉淀管理规模，所以前几年发展比较慢一些，公募REITs出来之后，真正意义上可以使其规模和效益同时发展到一个新的阶段，建议投资者重点关注。第四，天健集团。天健集团营收超过50%来自于基建，城市运营端我们觉得很突出，它是深圳国资委旗下的企业，在政府的资源端有先天的优势，更重要的是天健集团是在一个业绩释放的通道，本身业绩是高速增长的，所以它是由基本面，同时复合类的收益于基建公募REITs，值得投资者关注。