REITs新政对于通信行业影响几何？

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业点评 2020年05月05日 通信 REITs新政对于通信行业影响几何？ 事件：2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。 辐射范围：REITs新政对于通信行业中IDC、铁塔运营（包括智慧灯杆等站址）、基础通信网络三大领域影响较为深远。本次《通知》明确了基础设施REITs试点的基本原则，在试点项目要求上，要聚焦重点区域和重点行业。“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲等重点区域......优先支持基础设施补短板行业......鼓励信息网络等新型基础设施。”因为5G+云进入上行周期，相关领域基建所需投资额较大，本次新政对于通信行业三大行业影响将较为显著：IDC、铁塔/站址运营、基础通信网络。 受益公司：存量项目多、资产完整性好的公司更为受益。 REITs的投资价值主要分为2部分：每年分红派息、固定资产增值。考虑到：（1）固定资产/房地产保值能力较强，（2）土地如非自有，法律/债务风险加大，风控要求更高，所以未来项目建设方和投资者对于资产完整性，例如IDC的土地和房屋是否自有将有更多考量。国内IDC目前主要有2种建设模式：（1）土地租用，与客户签订5-10年的租约，公司投资机电设备负责运维；（2）土地自有，资产完整性好，更易受益于REITs新政。 影响分析：（1）丰富IDC等企业融资渠道，盘活现有资产，有利于并购发展。如果公司伴有很强销售能力，有望借此快速做大做强。数据中心是重资产行业，运营分为3个阶段，（1）前期：资金需求量较大、投资周期长（拿土地、各类批文需要大量时间）；（2）中期：上架率攀升，项目净利润高速成长，根据产业链调研情况，一般上架率50%左右可实现盈亏平衡；（3）后期：待到项目运营成熟、上架率基本饱和，净利润增速下降，但现金流非常稳定。如果IDC项目可以通过REITs模式进行，便于企业通过现有项目融资，获取新项目，增加大量并购机会，提升投资回报。 （2）有利于更多社会资本参与新基建投资，分享数字经济红利。《通知》明确了国内公募REITs试点的产品模式，即由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买基础设施资产支持证券（ABS）的方式完成对标的基础设施资产的收购，即“公募基金+ ABS”模式。本次REITs试点为一级市场投资者提供了新的退出渠道，有助于提升社会资本参与商业地产/基础设施项目的热情。对二级市场投资者而言，REITs具备高收益、低波动的特点，从分散投资风险角度而言具备重要配臵价值。放眼美国，从投资回报率来看，权益型 REITs 长期回报率高于股票收益率，股息率高于十年期国债收益率，受到投资者青睐。 （3）估值层面，REITs的引入将强调现金流产生能力，通信运营业务迎来重估机会。A股对通信运营类业务（IDC、铁塔、运营商）通常采取PE+EV/EBITDA的方式，而当某IDC企业处于快速扩张期时，折旧大增，盈利走低。RE ITs模式强调资产的现金产生能力，对通信运营类业务更为有利，将有助于此类企业的重估。 相关标的：（1）IDC：光环新网、宝信软件、数据港、奥飞数据、沙钢股份、杭钢股份、龙宇燃油、科华恒盛、城地股份、佳力图等。（2）站址运营：中国铁塔、华体科技等；（3）基础通信网络：中国移动、中国电信、中国联通等。 风险提示：政策落地风险、上市公司推进REITs不及预期风险、REITs运营风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 宋嘉吉 执业证书编号：S0680519010002 邮箱：songjiaji@gszq.com 研究助理 丁劲 邮箱：dingjing@gszq.com 相关研究 1、《区块链：央行将研究加强数字货币风险管理，金融科技将发挥作用》2020-05-04 2、《区块链：央行数字货币推进试点，中国BSN启动商用》2020-04-27 3、《通信：Q1流量消费创新高，新基建需求释放》2020-04-26 重点标的 股票 股票 投资 EPS （元） P E 代码 名称 评级 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 300383 光环新网 买入 0.53 0.66 0.84 1.07 51.42 41.29 32.44 25.47 600845 宝信软件 买入 0.77 1.04 1.23 1.46 65.84 48.75 41.22 34.73 603881 数据港 买入 0.52 0.64 1.11 1.67 114.87 93.33 53.81 35.77 300738 奥飞数据 买入 0.88 1.39 1.88 - 48.60 30.77 22.75 - 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 2020年05月05日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 六问六答，解读REITs新政对通信行业影响 ..............................................................................................................3 附：REITs新政和运营模式分析................................................................................................................................6 风险提示 ................................................................................................................................................................8 图表目录 图表1：全球主要区域REITs总市值规模..................................................................................................................4 图表2：美国权益型REITs按基础资产分类规模........................................................................................................4 图表3：美国7个基建REITs主要情况 .....................................................................................................................5 图表4：美国权益型 REITs 长期回报率高于股票收益率 ............................................................................................5 图表5：美国权益型 REITs 长期回报率高于股票收益率 ............................................................................................6 图表6：REITs基本形式 ..........................................................................................................................................7 eXdYvYoYoMqQoPbRbPbRpNrRmOnNlOrRnQeRrRpRbRpOnPxNpPoQMYsOnR 2020年05月05日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 六问六答，解读REITs新政对通信行业影响 1、REITs新政下，IDC公司项目运营模式可能发生的变化？ 这里主要分析土地机房皆为自有的IDC公司，因为目前新政还未完全落地，从产业链调研的情况来看，可能的运营模式为： （1）拆分：将IDC资产剥离到上市公司体外，上市公司拥有运营权，和资产拥有方签订租约，负责日常运维管理，客户仍然是和上市公司签约，即资产方和运营方分开。 （2）战略配售：上市公司需要参与REITs的战略配售，进行认购。 2、对于上市公司三表的影响？ （1）如采用上述模式，对于IDC上市公司收入端影响较小，当期还将确认一笔投资收益。因为上市公司对于REITs产品进行认购，未来每年还将确认部分投资收益。 （2）因为IDC的固定资产规模较大，一旦资产剥离到体外，折旧摊销相应减少。与此同时，因为土地机房改为租用模式，OPEX中租金成本提高，每个项目的经营性现金流、净利润可能略有减少，需具体情况具体分析。 （3）长期来看，资金流转效率提升。 3、美国对于REITs项目的税收优惠如何？国内是否有类似政策？ 税收优惠是海外REITs能够成为主流投资品之一的前提条件，而国内尚无相关税收优惠政策，静待配套政策出台，加速行业发展。 4、从投资者角度出发，购买IDC的REITs项目投资回报情况？ 两部分收益：（1）稳定派息能力；（2）固定资产的升值潜力，不能仅以表观派息率作为参考。以新加坡吉宝为例，其派息率从2015年的6%-7%下降到当前3%-4%，但如此同时，考虑到固定资产质量和未来升值空间，上市公司股价上涨较高，综合回报率较为出色。 5、REITs的发行的A股估值方法将产生何种影响？ A股对通信运营类业务（IDC、铁塔、运营商）通常采取PE+EV/EBITDA的方式，当然，在通常的交流中，PE估值仍会占据主流，这使得重资产投入型业务并不占优。例如，当IDC企业处于快速扩张期时，其机柜数大幅增长，折旧摊销随着攀升。若采取的是定制模式，一旦在建工程转固，而上架率不足时，将出现毛利率、净利润的大幅走低。REITs模式强调资产的现金产生能力，对通信运营类业务更为有利，将有助于此类企业的重估。 6、参考美国REITs发展你是，评估IDC项目投资回报情况？ REITs起源于美国，早期主要用于盘活房地产存量资产，提升中小投资者参与度，并帮助房企融资，经过半个世纪的发展，已经成为世界上主流投资品之一。美国推出REITs后，迅速在世界范围内推广，根据全美房地产投资信托基金协会（Nareit）数据，目前已经有38个国家和地区建立了REITs市场。截至当前，Bloomberg统计全球REITs总市值约2.0万亿美元，其中美国占据约1.3万亿美元，是全球最大的REITs市场。亚太 2020年05月05日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明 地区是除美国之外的第二大REITs市场，合计2829亿美元市值。 图表1：全球主要区域REITs总市值规模 国家/地区 总市值（亿美元） 数量（个） 美国 12953 247 欧洲 2116 262