房地产行业国家统计局3月份行业数据跟踪：基本面修复途中，政策对冲效果值得期待

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2020年04月17日 基本面修复途中，政策对冲效果值得期待 ——国家统计局3月份行业数据跟踪 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点： 1、1-3月份商品房销售面积及金额降幅明显收窄，成交恢复中。2020年1-3月，商品房销售面积累计同比下降26.3%，较1-2月份降幅收窄13.6个百分点。中部及东北部地区表现偏弱，与疫情状况较严重有关。我们判断购房需求只会延后不会消失，若后续政策弹性空间加大，政策出台及时有效，料基本面可在三季度之后重回正向增长。高频数据显示，随着疫情好转及复工复产的增加，3月房地产市场成交整体呈现回暖趋势，其中一二线回暖程度大于三线城市。 2、土地市场热度较疫情期间有所回升。2020年1-3月土地购置面积累计同比下降22.6%，降幅相比1-2月份收窄13.6个百分点。3月一线城市土地溢价率为3.83%，在前期基础上有所回落；二线城市土地溢价率15.38%，也较过去一段时间有较高提升；三线溢价率为8.9%，有所提升。与1-2月相比，二三线城市的土地市场成交热度在稳步提升中，一线城市保持稳定。 3、开竣工面积降幅收窄，有序复苏。2020年1-3月新开工面积累计同比增速降幅为27.2%，降幅较1-2月收窄17.7个百分点；施工面积累计同比增速2.6%，较1-2月份回落0.3个百分点；竣工面积累计同比下降15.8%，较1-2月份收窄7.1个百分点。开竣工面积同比降幅都收窄，缓慢复苏中。 4、开发投资增速缓慢恢复中。2020年1-3月份，全国房地产开发投资完成额21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。其中，住宅投资16015亿元，同比下降7.2%。当前行业大背景不同于2015、2016年的高库存阶段，预计在政府和地方政府的一系列政策的支撑下，后续开发投资会继续缓慢恢复，但幅度有限。 5、政策对冲下资金面表现持续改善。2020年1-3月份，房地产开发企业到位资金33566亿元，同比下降13.8%，降幅比1-2月份收窄3.7个百分点。我们判断，2020年初至今，房地产行业境内外的融资环境在不断宽松改善中，并且国内外流动性环境在进一步宽松，政府方面也积极出台各项政策支持房企运营，预计将有效对冲不利因素，实现“三稳”的目标。 6、投资建议：1-3月的房地产行业运行数据体现了市场及行业基本面在修复途中。投资、销售、开竣工面积及资金来源数据同比降幅均有较大程度的收窄，虽然还没有恢复到正向增长，但是在因城施策的指导下，中央及地方各政府出台的一系列对冲政策能有效缓解房企的经营困难，在内外部流动性环境进一步改善的大背景下，叠加土地审批权限下放等行业政策，国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制的意见》，发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，对行业的供给和需求端都起到了提振作用。板块当前估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，我们维持行业“推荐”评级，建议重点关注业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。 7、风险提示：疫情发展状况超出预期，调控政策及信贷政策超出预期。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 相对沪深300表现图 -30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%房地产(中信)沪深300 资料来源：wind,中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业点评_房地产行业_疫情致使数据全线回落，政策对冲下改善可期 ——国家统计局2月份行业数据跟踪 【银河地产潘玮】行业点评_房地产行业_国家统计局12月份行业数据跟踪：2019年销售平稳收官，竣工增速如期回正_20200121 【银河地产潘玮】行业点评_房地产行业_销面增速今年首次转正，新开工反弹或不具备持续性——国家统计局10月份行业数据跟-2019.11.15 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场 .......................................................................................................................................................... 2 （一）1-3月份商品房销售面积及金额降幅明显收窄，成交恢复中 .............................................................................. 2 二、投资、新开工与土地市场 .......................................................................................................................................... 4 （一）土地市场热度较疫情期间有所回升 ........................................................................................................................ 4 （二）开竣工面积降幅收窄，有序复苏 ............................................................................................................................ 4 （三）开发投资增速缓慢恢复中 ........................................................................................................................................ 5 三、房地产资金面 .............................................................................................................................................................. 6 （一）政策对冲下资金面表现持续改善 ............................................................................................................................ 6 四、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 7 五、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 7 oPsRnRtOuMpMpNnPsNmQoMaQ9R7NmOoOtRmMeRoOrNkPmNqPbRnPpMvPmRqQvPmOqN 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、商品房销售市场 （一）1-3月份商品房销售面积及金额降幅明显收窄，成交恢复中 2020年1-3月，商品房销售面积累计同比下降26.3%，较1-2月份降幅收窄13.6个百分点；销售金额累计同比下降24.7%，较1-2月份降幅收窄11.2个百分点。单月来看，3月当月商品房销售面积同比-14%（前值为-40%），商品房销售金额同比-15%（前值为-36%）。分业态来看，住宅、办公楼、商业营业用房1-3月销售面积同比分别为-25.9%/-36.2%/-35.1%，办公及商业用房受疫情影响较大，住宅表现相对较好；分区域来看，东部、中部、西部、东北部地区1-3月销售面积同比分别为-24.3%/-32.8%/-21.9%/-32.8%，中部及东北部地区表现偏弱，与疫情状况较严重有关。我们判断购房需求只会延后不会消失，若后续政策弹性空间加大，政策出台及时有效，料基本面可在三季度之后重回正向增长。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/% (60)(40)(20)0204060801002011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-02商品房销售面积商品房销售额 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%-5,00005,00010,00015,00020,00025,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-11月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 从我们跟踪的重点城市高频数据来看，38城2020年3月新房销量同比增速为-33.1%，较上月回升21.3pct，1-3月新房销量累计同比为-29.2%。分一二三线城市来看，同比方面，3月单月一、二、三线成交量同比分别为-35.7%%/-45.2%%/-23.2%，较1月成交分别+24.0%、+32.2%、+15.7%，一、二、三线累计成交量同比分别为-31.7%/-41.7%/-19.1%。随着疫情好转及复工复产的增加，3月房地产市场成交整体呈现回暖趋势，其中一二线回暖程度大于三线城市。 一二线库存总量处于低位，三四线库存压力较大。我们以可售套数作为衡量库存的高频指标，跟踪的城市主要有：一线（北、上、广、深）、二线（南京、杭州、厦门、南宁、南昌、呼和浩特）、三线（温州、江阴、安庆、东莞、泉州、惠州、九江），由于发布库存高频数据的三线城市