南昌落户零门槛准入，户籍改革利好需求释放

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 南昌落户零门槛政策点评 推荐（维持） 南昌落户零门槛准入，户籍改革利好需求释放 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 事件： 4月14日，江西省南昌市人民政府办公厅发布了《关于全面放开南昌市城镇落户限制的实施意见的通知》（详情见附录1），将全面取消南昌市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制，实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的“零门槛”准入政策。《通知》指出，《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》已经南昌市政府研究同意，自2020年4月9日起生效。 点评： 1、 南昌落户“零门槛”准入，户籍改革利好需求释放，预计其他城市或陆续跟进 4月14日，按照国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》要求，为有利于人口聚集，高质量打造大南昌都市圈，结合《中共江西省委江西省人民政府关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的实施意见》中“切实贯彻落实全面取消城镇落户限制的政策”精神，南昌市政府发文全面取消南昌市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制，实现群众进城落户“零门槛”准入政策。我们认为，一方面，本次南昌实施落户“零门槛”准入政策将加快南昌市及周边的城镇化进程，集聚更多人口，推动经济发展，也将催生更多购房需求，并一定程度上绕开了南昌限购政策（详情参见附录2）对于外地人的购房限制，也将推动南昌市房地产市场向好发展；另一方面，本次南昌实施落户“零门槛”准入政策也是响应过去一年多来国务院和发改委多次重申的都市圈战略以及“放松城镇落户限制”政策，预计按照“人地钱挂钩”的政策精神，南昌后续也将在土地指标方面得到相应的政策倾斜；此外，在本次南昌发文之后，预计除南昌之外其他城市也将在户籍制度放松政策方面陆续有所跟进，预计我国在都市圈战略大方向之下，户籍制度改革和土地制度改革并行，供给和需求两端同时入手，有望实现兼顾稳经济和稳房地产。 2、 都市圈战略方向更趋明确，土地和户籍改革同时进行，兼顾稳经济和稳房地产 2019年4月，发改委提出新型城镇化建设重点任务；2019年8月，人大常委会通过土地管理法的修订；2019年12月两办发文放松城镇落户限制；2020年3月，国务院发文推出农用地审批下放政策；2020年4月9日，国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出深化户籍制度改革、以及土地制度改革，新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，提出建立健全城乡统一的建设用地市场、完善土地管理体制，同时也强调了深化户籍制度改革、并新增探索城市群户籍准入互认措施。我们认为，此次国务院和发改委同时发布政策文件，再次重申土地制度改革，并强调了推进土地要素市场化配置，有利于都市圈战略的推进，同时再次重申户籍制度改革，督促进一步深化户籍改革实施，并探索城市群户籍准入互认措施，这将有利于都市圈战略的推进，国家逐步推进都市圈战略方向过更趋明确，土地制度和户籍制度的改革同时进行，不同于以往单边供给放松、或者单边需求放松，这次供给和需求两端同时入手，在目前在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下，或是最为有效的政策组合，有利于房地产市场形成一个供需匹配的良性循环，从而实现兼顾稳经济和稳房地产的共赢局面。 3、投资建议：南昌落户零门槛准入，户籍改革利好需求释放，重申行业“推荐”评级 本次肺炎疫情对房地产形成负面影响，而稳经济需要稳房地产，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，预计政府逆周期调控力度将进一步加大，此次国务院和发改委同时发文，都市圈战略方向更趋明确，土地和户籍改革同时进行，从供给和需求两端同时入手，在目前低库存环境，同时经济下行压力较大的背景下，或是最为行业研究 房地产 2020年04月15日 南昌落户零门槛政策点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 有效的政策组合，有利于房地产市场形成一个供需的良性循环，从而实现兼顾稳经济和稳房地产。此外，我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、万科A、保利地产、融创中国、旭辉控股、龙光地产、美的置业、中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。 4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。 附录1：南昌市全面放开城镇落户限制政策 南昌市人民政府办公厅印发关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见的通知 各县（区）人民政府、开发区（新区）管委会，市政府各部门： 《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。 2020年4月9日 关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见 按照国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》要求，为有利于人口聚集，高质量打造大南昌都市圈，结合《中共江西省委江西省人民政府关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的实施意见》（赣发〔2019〕20号）中“切实贯彻落实全面取消城镇落户限制的政策”精神，实现群众进城落户“零门槛”愿望，制定如下实施意见： 一、指导思想 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实全国、全省户籍制度改革推进会议精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持城乡一体化发展理念，为大南昌都市圈高质量、可持续健康发展和经济转型升级提供重要的人力、人才支撑。 二、基本原则 （一）坚持深化改革、创新发展。以深化户籍制度改革为统领，以进一步深化户政“放管服”工作为抓手，以管理创新、服务创新为突破口，坚决破除妨碍各类人才和人员在城镇地域间自由流动的政策限制和障碍，为我市城镇化快速发展提供有力支撑。 （二）坚持以人为本、积极引导。充分尊重群众自主定居城镇意愿，通过“政策放开、分类登记、消化存量、引导增量”的方式，积极引导在市区和城镇地域就业生活的农业转移人口和其他有意愿的常住人口落户，切实保障其合法权益，维护社会稳定。 （三）坚持政策公开，便民高效。及时向社会和公众公开我市城镇地域落户政策，通过落户城镇政策全面放开、审批权限直接下放、办公流程模式再造等方式，简政放权，优化流程，为广大群众提供高效便利的优质服务。 南昌落户零门槛政策点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 三、政策措施 （一）全面取消在我市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制，实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的“零门槛”准入政策。 （二）允许在我市租赁房屋人员申请落户在派出所社区集体户。 （三）放宽落户地址限制，允许在部分非住宅（公寓、商住楼）和单位自建员工宿舍地址上落户。 （四）全面将户口迁入我市城镇地域审批权限下放至派出所，实行准迁业务“一门办、即时办”。 四、工作要求 （一）高度重视，全面贯彻落实。全面放开我市城镇地域落户限制是继续深化户籍制度改革，创新户政管理服务机制，全面推进我市城镇化建设发展的重要举措。公安机关户政部门要切实解放思想，转变工作理念，改进工作作风，在办理群众户口迁移过程中不得随意附加其他条件和手续，全力保障户籍制度改革新举措的落地实施。 （二）强化组织，加强监管指导。户政管理部门要切实履职尽责，坚决做到权力下放，监管不缺。经常性开展户籍窗口队伍业务培训和检查指导，加强常态化业务监管，防范业务办理权限下放可能带来的违规办事风险。 （三）搞好宣传，扩大知晓范围。公安机关要通过多种渠道，广泛宣传我市深化户籍制度改革的新举措，扩大影响范围和社会覆盖面，做到政务公开，办事公正，让权力在阳光下运行，把好事办好，实事做实。 本“意见”由南昌市公安局负责解释，自下发之日起施行。 附录2：南昌市限购政策的历史演变 1、2011年1月21日，南昌市出台楼市限购令，标志着南昌限购政策正式出台，国家开始干预该地区的房地产，为了避免炒房客恶意炒房，导致房价增长过快。 2、自2011年2月1日起，南昌市及外省市居民家庭在市内房地产市场较活跃的东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区这5个区范围内，只能新购一套商品房。 3、自2011年3月1日起，南昌的限购令升级，在原先的基础上扩大了限购范围：除四县外南昌市区全限购，而且限购令适用于本地及外地户籍人员，新建商品房及二手房也列入限购范围内。 4、2013年11月25日，南昌房管局颁布真的房屋政策，限购令将继续执行，对外地户籍人员的购房条件又进行了补充，规定要提供连续两年缴纳个人所得税或社会保险缴纳的证明。 5、2014年8月12日起，南昌市区全面取消限购。 6、2016年10月8日晚，南昌限购令又重新实施，将限购范围规划为东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、经开区、高新区、红谷滩新区等区域，首次购买住房的最低首付款比例调整为30%，二套房首付为50%。民政部门将不再出具公民婚姻状况证明，本轮限购以“个人”为单位。 7、2017年10月1日南昌市出台“三限房”政策，在商品住宅销售及转让过程中，采取限房价、限对象、限转让等措施简称“三限房”。 南昌落户零门槛政策点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 8、2018至2020年之间南昌市无太大政策变化。 南昌落户零门槛政策点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 房地产组团队介绍 组长、首席分析师：袁豪 复旦大学理学硕士。曾任职于戴德梁行、中银国际。2016年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名；2018年金牛奖评选房地产行业第一名；2019年金麒麟评选房地产行业第二名；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名。 研究员：鲁星泽 慕尼黑工业大学工学硕士。2015年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 分析师：曹曼 同济大学管理学硕士，CPA，FRM。2017年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 研究员：邓力 哥伦比亚大学理学硕士。2018年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 南昌落户零门槛