2017中国高净值客户海外置业展望

中国高净值客户海外置业展望2017Overseas Property Needs of the Chinese HNWI 1 序言这是胡润百富与万国置地第一次联合发布《2017中国高净值客户海外置业展望》。无论对胡润百富还是万国置地，这都是一份非常有意义的报告。过去一年，全球及中国经济均受到多方面的挑战。国内方面，人民币的加速贬值以及中国经济增速放缓面临的转型 ；国际方面，英国脱欧给资本市场带来了极大的不稳定性，美国总统大选、一带一路的推进等大事件均备受关注。在这一系列大环境背景下，2016年成为中国高净值人群在海外置业的高峰年。根据胡润研究院的调研数据显示，高净值人群当中投资海外房产的人数较 2015 年相比有了明显的上升。同时，我们发现，高净值人群购买海外物业的主要用途有三，分别是养老、资产配置和子女留学。那些已经在海外购买物业的人，平均每人购买的房产数为2.3 套，这说明高净值人群在财富管理方面非常积极。秉承“鸡蛋不要放在一个篮子中”的原则，高净值人群海外置业行为呈现积极投资的趋势。“全球房产投资指数”是这本报告最大的亮点，在接下来几年，我们也会将这个投资指数持续更新，让大家看到其中的趋势及变化。我们选择了目前最受高净值人群青睐的海外置业城市来统计投资回报指数和房价涨幅指数，通过这个投资回报指数，可以看出这一年的投资回报率是多少。比如去年在英国买了房产，但是受到英国汇率下跌的影响，今年的回报率很小甚至有的城市的回报率是负数；而美国则相反，美国的房价及美元都涨了，西雅图今年的回报率涨到 30%，所以使用不同货币购买房产是一个分散风险的投资方式，这一点我个人也非常认同。但是我发现，在中国买房产，一线城市的租金收益率大概是房价的 2%左右，也就是说 50 年后才能回本，中国的房价回报率很高，但是租金的收益率却很低。美国和英国的租金收益率相对比较合理，房地产市场会比较成熟一些。我认为租金收益率较高的城市是值得投资房产的。这是胡润百富第一次与万国置地合作推出这本报告。万国置地 CEO 史锐雪是一位“80 后”企业家，她非常有创新力，并精准地了解市场，满足高净值人群越来越强烈的海外置业需求。她也意识到，目前大多数高净值人群虽然购买了海外房产，但本人仍是在国内生活，因而万国置地不仅提供购置房产物业的前端服务，还配套后端的房产管家及一站式的永久服务。另外值得注意的是，一些国内的房地产开发商已经在美国、英国这些国家自主开发房地产，而他们之前在中国已经有了丰富的经验和完善的管理体系，可以预见，未来十年内，中国房产商将在全球房产市场占据半壁江山。我们发布这本报告的目的是想给读者一些启发 ：比如各国房产现状及发展趋势，去哪个国家置业，回报率如何。我们希望您能从中获取最有价值的信息，也欢迎您提出宝贵建议。感谢您的阅读，期待您与我们的互动与交流！胡润 Rupert Hoogewerf胡润百富董事长 / 首席调研员 23 目录◤25附录 海外置业城市投资指数◆ 最受中国高净值人群青睐的海外置业城市投资回报指数◆ 全球主要城市房价涨幅指数◆ 研究方法◤12第三章 2016~2017 主要国家房地产市场回顾与展望◆ 美国——最具投资潜力且西岸城市活跃加剧◆ 加拿大——热度不减，把握投资时机◆ 英国——“脱欧”波澜不惊，注重新兴投资区域◆ 澳洲——澳大利亚高温渐退，新西兰稳中有升◆ 泰国——度假型、养老型地产逐渐升温◆ 新加坡——下跌空间有限，市场趋于理性◤08第二章 中国高净值人群海外置业特征◆ 中国高净值人群特征及海外置业总体概况◆ 中国高净值人群海外置业驱动因素及需求分析◤05第一章 2016 宏观经济形势对全球投资的影响◆ 外汇起伏不定 刺激“避险”投资观念◆ 国内房产市场如履薄冰，中国富豪开始将投资目光转向海外◤04开篇◤01序言◤27关于万国置地◤28关于胡润百富近几年来国人送子女出国留学的比例逐年增长，并越来越呈现低龄化的趋势，因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。第10页受“脱欧”公投影响， 英国房产市场 7 月份的房价增长率呈短期下降的趋势第16页 45 外汇起伏不定，刺激“避险”投资观念2016年，联合国总部发布的《世界经济形势与展望》中显示，全球经济增长仍持续缓慢。除中国和印度两国外，几乎所有世界主要经济体在未来两年的经济增长率都将下调。其中，欧洲的一些发达国家受“英国脱欧”等宏观政策的影响，市场剧烈震荡，从而导致国家主权债的价格持续上涨，收益率呈现出进一步下滑的趋势。此外，欧元、英镑等货币汇率出现大幅贬值，全球负收益率国债资产池正不断扩大。相比之下，美国的经济环境却稳中有升，尤其是美元指数近半年来一路攀升，持续走强。2016 年 12 月，美元指数突破 100大关，创8个月新高。美元指数上一次上触100关口的时间为2016年3月12日，为 2003 年 4 月以来的首次。随着美联储在2016 年 12月宣布加息，并且预计在 2017年加息 3 次，我们认为美元指数有望继续保持“看涨”的趋势，这势必会对全球性的资金流向产生较大的影响。从国内的环境来看，人民币已于2016年 10 月 1 日 起 正 式 加 入 SDR （Special 第一章 ：2016 宏观经济形势对全球投资的影响开篇当前，全球经济增长较为乏力，发展前景不甚乐观。回顾 2016 年，国际舞台震荡不断——英国公投成功脱欧、美国大选出人意料、韩国总统惨遭弹劾、意大利公投失败——一系列的黑天鹅事件给世界经济复苏带来了诸多挑战，也给未来国际经济走势带来了很大的不确定性。同时在年底，美联储终于挥动加息大旗，全球低利率，廉价美元和资金推动全球经济增长的时代将会终结，但是低增长的主旋律仍将继续。展望 2017 年，在发达经济体中，虽然英国及欧元区国家经济发展前景较为悲观，但包括美国、日本、加拿大等西方国家在内的发达经济体经济增速预计将有所提升。在新兴经济体中，除印度及部分东盟国家外，大多数国家都将面临经济增速下滑的困境，其中中国经济增速预计将由6.6%下滑至6.2%。经济下行对应的是人民币的快速贬值，因此在国内通胀，国外贬值的基础上，如何保卫自己的财富显得格外重要。在此背景下，多元化资产配置的必要性正逐渐凸显。事实上，近年来国人已愈发重视海外资产配置并正在采取相应行动。在众多海外资产配置标的物中，不动产最受青睐。根据国际知名房产顾问戴德梁行统计显示，2015年中国海外房产投资额高达 257 亿美元，约 7 倍于 2010 年的投资额。而该投资额在2016年的前8个月就已到达235 亿美元，接近 2015 年的全年水平。之所以有如此之快的增长速度，一方面是由于国内资产收益率不断下降，房产市场政策愈发收紧，另一方面也在于人民币的持续贬值及较低的海外贷款利率水平。预计未来 10 年中国高净值人群将有约30%的海外资产配置需求，投资需求复合年增速预计为 20.6%，投资金额预计将达 3.27 万亿元人民币。鉴于目前国人对海外房产投资的持续关注，作为国内海外置业领域的“领航者”，万国置地深感有责任编写客观、详实的海外房产投资形势分析，以辅助国人在进行海外房产投资时做出更为理性的选择。其实早在 2016 年 3月，万国置地就曾推出国内首本全球房产投资白皮书。此《2017年中国高净值客户海外置业展望》（以下简称“展望”）系该系列的第二期。“展望”主要包含世界宏观经济形势对全球投资的影响、中国高净值人群全球房产投资特征、全球主要国家房地产市场分析等方面的内容，依托海量数据和严谨分析，旨在向中国投资者提供专业的海外投资数据参考。最后，希望这本“展望”能够为有配置海外资产需求的国人提供些许参考价值，也祝愿国内广大客户能够借助此书对海外房产市场有更多的了解，进一步优化资产结构，多元化资产配置，为自己和家人带来更好的财富人生。2016 年下半年美元指数走势图数据来源：The ICE12 月103.0511 月98.9710 月98.639月95.498月95.886月96.647月95.582016 年，联合国总部发布的《世界经济形势与展望》中显示，全球经济增长仍持续缓慢。除中国和印度两国外，几乎所有世界主要经济体在未来两年的经济增长率都将下调。图片 Getty Images 提供史锐雪 Serena Shi万国置地 CEO 总裁兼首席执行官 67 加码国家对楼市的调控力度。从市场数据反映来看，10 月份中国一、二线城市房价环比涨幅迅速回落，尤其以深圳房价受调控措施影响最为明显，10 月份房价比9月份房价下降了0.5%。由此可见，中国房地产市场受国内房价涨幅以及相关政策等风险的影响，已对其投资收益带来了极强的不确定性。总而言之，中国的房地产行业已不再是投资者最为理想的选择。近十年来，越来越多的中国人为接受国际教育、拓展海外事业等原因走出国门，成为“全球公民”。而他们当中的绝大部分人是中国高净值人群。据胡润研究院调研发现，存款和不动产（房产）投资是他们最主要的投资理财方式。88% 的高净值人群表示对全球金融环境十分关心；并有超过一半的人表示愿意进一步增加海外投资额度。2015 年国家商务部、国家统计局和国家外汇管理局共同发布的《中国对外直接投资统计公报》显示，“中国对外直接投资迈向新的台阶，实现了连续 13 年的快速增长，创下约1,457亿美元的历史新高。”这也表明，海外各国经济在地产逐步复苏以及就业率、采购经理人指数（PMI）等宏观经济指标逐渐向好的大环境下，越来越多的国人显示出对海外投资的信心。尤其是对投资海外房产领域，中国海外房产投资总额逐年攀升，截止到2016年8月，海外房产的投资总额235亿美元，已接近去年全年水平。因此，我们预计海外房地产市场的资本流入狂潮才刚刚开始。短期内，美国、加拿大、英国等发达国家仍将是中国海外房产投资的热门目的地。长期来看，随着中国投资者国际化投资视野的不断开阔，全球资产配置意识的逐渐提升，他们会把目光放在更多的新兴市场中，且投资模式也会变得多元化。总之，在未来几年，中国投资者进行全球房产投资的群体数量将会日益壮大。数据来源 ：国家统计局中国 2016 年 9 月 ~ 10 月70 个大中城市新建住宅价格指数 Top 10Drawing Rights, 特别提款权 )，成为国际官方储备货币。这使人民币的国际货币地位明显上升，并进一步为其国际化之路进行了铺垫。人民币加入 SDR 后，不仅避免了国内投资者因“换汇”带来的经济损失，进一步降低投资成本；而且还可以大大提高国人配置海外资产的便利性。因此，这无疑刺激着投资者的国际化视野，尤其是增加对“美元投资品”的持有比例；另一方面，投资者则需要用更加理性的观念来进行全球资产配置，从而有效地分散自身投资风险。也就是说，稳妥且中长期的投资产品正愈发受到更多人的关注，而房地产投资则更加吸引投资者的目光。国内房产市场如履薄冰，中国富豪开始将投资目光转向海外近年来中国房地产市场异常火爆。特别是，人民币汇率一直处于升值的预期中，从而导致大量的海外资金涌入中国房地产市场，以寻求资产增值的机会。而现如今，随着美元走强等多方面的影响，外资开始呈现逐渐撤离的态势，中国资本市场的流动性资金日趋紧张，进一步加大了中国房地产行业按揭贷款与开发贷款的难度。加之国家对楼市的干预政策，导致中国的房地产业如今日趋成为一把“双刃剑”。据统计，自2016年10月以来，北京、天津等共计19个城市相继出台了限购政策，杭州厦门福州深圳合肥北京天津无锡郑州杭州福州合肥北京天津厦门上海深圳2516934810无锡郑州上海78.2%4.8%7.5%3.5%5.5%3.2%5.1%2.6%4.6%1.5%4.5%0.6%4.0%1.3%2.9%0.5%2.7%0.5%1.9%-0.5%9 月 ~ 8 月环比10 月 ~ 9 月环比人民币加入 SDR后，避免了国内投资者因“换汇”带来的经济损失，进一步降低投资成本。近十年来，越来越多的中国人为接受国际教育、拓展海外事业等原因走出国门，成为“全球公民”。而他们当中的