中国高净值人群新马投资置业特别报告2017聚焦“亚洲中心”Singapore & Malaysia Property Trends for the Chinese HNWI 1 序言2016 年，全球经济面临许多挑战，货币贬值、资产泡沫等问题纷纷浮现。在这一经济大环境下，海外资产配置越来越受到高净值人群的关注和青睐。而在众多海外投资需求中，海外置业算得上是一大热门谈资。我们在此时发布《2017 年中国高净值人群新马投资置业特别报告》正是符合当下需求且具有极强的时效性，希望给可爱的读者们在海外投资和置业的过程中指明新的方向。过去几年，东南亚，尤其是马来西亚正逐渐受到全球投资者和财富创造者们的关注。马来西亚国家银行日前公布，由于内需、私人消费及投资方面取得的强劲增长，2016 年上半年马来西亚 GDP 平均增长 4.1%，预测下半年这一数据将提升至4.3%。其次，根据胡润研究院发布的《2016胡润全球富豪榜》显示，全球754位十亿美金上榜华人富豪中，东南亚是除大中华地区以外，富豪居住人数最多的地区，且总体呈上涨趋势，其中，10位十亿美金华人富豪居住于马来西亚，人数仅次于新加坡。另一方面，马来西亚也是华人聚集较多的国家之一，根据 China Daily 报道的全球华人官方数据，马来西亚华人数量为665万，仅次于泰国939 万，是全球华人数量第二的海外国家。去年，我和我的家人第一次去马来西亚，至此便爱上了这个国家。后来，由于女儿参加国际学校比赛等原因，我们又去马来西亚旅行了5、6次。我的太太十分喜爱Borneo岛，这个海岛上有许多可爱的大猩猩。我同样成为了马来西亚的业主，在新加坡旁的依斯干达特区购置了度假房。置业主要出于四方面的原因，一是作为“一带一路”的要冲之地，这个区域拥有很高的升值空间和增值潜力 ；二是马来西亚保留了很多英式文化，尤其是教育体系，作为一名英国人我觉得他们会更懂我 ；三是它优越的地理位置，离新加坡很近，离中国大部分城市也只有 4~6 小时的飞行距离，十分便利，气候宜人舒爽。最后，马来西亚新鲜好吃的美食也是吸引我置业的一大重要原因。总而言之，我十分看好新马地区未来的发展，它非常值得投资。在编制这份报告的时候，我们几经周折采访到了相关产业投资专家、已购置新马房产项目的业主和意向投资者，他们都是非常成功且受人尊敬的企业家，在访谈中他们的观点也证实了我的想法，我们都对这个地区未来的发展和增值潜力寄予厚望。最后，希望您也能够在这份报告中获取到一些有价值的信息。当然，如果您在新马投资置业方面有独到的想法或在投资置业过程中有任何疑问，欢迎将您的看法或问题发送至malaysia@hurun.net，我非常乐意与您共同探讨或向您分享我的建议。胡润 Rupert Hoogewerf胡润百富董事长 / 首席调研员过去几年，东南亚，尤其是马来西亚正逐渐受到全球投资者和财富创造者们的关注。2017 中国高净值人群新马投资置业特别报告 22017 中国高净值人群新马投资置业特别报告目录06◤01 序言◤03 中国高净值人群规模与分布概述◤05 中国高净值人群海外需求与海外置业现状◤08 新马投资置业市场分析◤18 专家访谈摘录◤12 新马热点区域板块分析◤19 置业投资者与意向置业投资者访谈摘录◤20 关于胡润百富17 3 中国高净值人群数量胡润研究院调查数据显示，截止2016年5月，中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约 134 万，比2015年增加13万人，增长率达到10.7%，其中可投资资产千万以上的人群数量约 68.3 万。总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万，比2015年增加1.1万人，增长率高达14.1%，其中可投资资产亿万以上的人群数量约 5.25 万。中国高净值人群分布从地区分布看，华东地区所占比例最高，达43%；华北第二，占23% ；华南第三，占 19%。其次是西南、华中、东北、西北四地，总和仅占 15%。◆ 千万高净值人群分布：广东千万高净值人数最多且增长最快广东省取代北京成为2016年千万总资产人群最多的省份，其千万总资产人群数量为24万人，增幅也是最高的省份，达到17.65%；北京千万总资产人数紧随其后，共 23.8 万人，比 2015 年增加了 2.4 万人 ；第三是上海，增加2.4万人，达到20.5万人；浙江排名第四，人数比2015年增加 1.4 万，达到 16 万人。这四个省市共拥有总资产千万以上高净值人群84.3万人，占全国的63%；同时也是拥有可投资资产千万以上人群最多的四个省市，人数均已超过 8 万。◆ 亿万超高净值人群分布：北京、广东、上海、浙江四地人数均超过一万北京、广东、上海、浙江四个地区的亿万总资产人数均已过万，其中北京最多，共 1.56 万人，比 2015 年增加了2,200人；其次是广东，增加了 2,100 人，总数达到 1.4 万人 ；上海位列第三，比 2015 年增加 1,800人，达到 1.27 万人 ；浙江亿万超高净值人数首次过万，以 1.03 万人排在第四位；江苏排名第五，共6,750人，增加850人。这五个省市共拥有亿万超高净值人群约5.9万人，占全国的67%。其余省市的亿万超高净值人群的数量均在 3,500 人以下，其中福建、山东、四川、河南、湖北、安徽、重庆、江西、云南、广西、贵州、青海、西藏 13 个省的亿万超高净值人群数量增幅较为显著，均已超过 10%。中国高净值人群规模与分布概述中国大陆地区千万、亿万富豪人数中国高净值人群数量与增长率年份增幅千万高净值人数201120122013201420152016960,0001,020,0001,050,0001,090,0001,210,0001,340,0002016 年可投资资产人数总资产增幅2016 年总资产人数千万资产等级亿万资产等级10.7%683,0001,340,00014.1%52,50089,000数据来源：胡润研究院数据来源：胡润研究院9.7%43%23%19%5%4%4%2%6.3%2.5%3.8%11.0%10.7%数据来源：胡润研究院中国高净值人群数量与分布地区华东华北华南西南华中东北西北千万高净值人数581,158308,468252,45661,23858,96054,00223,584占比 42017 中国高净值人群新马投资置业特别报告企业的拥有者，这部分人占到 55%, 比例没有增长。企业资产占其所有资产的56%，他们拥有230 万的可投资资产（现金及部分有价证券）、价值 190 万以上的住房和 20 万以上的车。中国高净值人群构成企业主金领主要包括大型企业集团，跨国公司的高层人士，他们拥有公司股份、高昂的年薪、分红等来保金领证稳定的高收入。这部分人群比较稳定，占20%。他们财富中现金及有价证券部分有所增长至 25%。他们拥有 470 万以上的自住房产，价值 40 万以上的汽车。炒房者主要指投资房地产，拥有数套房产的财富人士。占千万富豪的 15%。比例比去年增加 5%。一线城市房价猛涨，是这部分人群比例上升的主要原因。房产投资占到他们总资产的89%，现金及有价证券占比为 6%。他们是从事股票、期货等金融投资的专业人士。这部分人群随着中国股市的回落因此比例下跌，为10%。在他们的财富中，现金及股票占到其总财富的43%。职业股民平均拥有370万以上自主房产、160 万以上投资性房产和价值40 万以上的汽车。55%%20千万高净值人群主要由四部分人群构成15%10%企业主金领职业股民炒房者胡润百富发布的《2016胡润千万富豪财富报告》，主要调研中国大陆地区的千万资产富裕人士数量。富裕人士资产包括个人所拥有的固定资产和流动资产。固定资产类别分为 ：自己所拥有的上市或未上市股权，自住房产、投资性房产；流动资产包括股票、基金、债券、存款、保险等。该报告以省份和城市为单位，调研富裕人士人口分布，并以富裕人士的长期居住地为参考依据。胡润研究院采用微观和宏观的调研方法。微观调研采用各地区高档住宅数量、房地产价格涨幅、豪车销售指标、个人所得税申报人数、企业注册资本和其他高档消费等相关指标。宏观上参考国家统计局最新公布的中国 GDP、GNP 数据，并结合洛仑兹曲线模型进行分析统计。炒房者职业股民 5 中国高净值人群海外需求与海外置业现状高净值人群海外需求概述从海外需求关注点来看，全球资产配置在海外需求中越来越受到重视，88%的高净值人群表示对全球金融环境非常关心，其中超过五成的人最为关心的是人民币贬值问题，其次他们对美元汇率、海外理财和 M2 人民币货币供应量三方面也有一定的关注度。从高净值人群已有的海外经历现状来看，海外旅游、海外教育、海外金融投资、海外置业和海外移民是中国高净值人群最主要的五大海外经历。高净值人群的资产等级越高，其拥有的海外经历越为丰富，尤其是在置业投资方面。研究显示，资产为 1 亿元以上的超高净值人群海外置业的比例达到58.5%，该占比明显高于资产在1亿元以下的高净值人群。高净值人群海外置业现状海外置业越来越受到关注，目前 39% 的高净值人群已经拥有海外购置房产的经历。这部分海外置业的高净值人群平均拥有 2.3 套海外房产，财富均值达到 1.9 亿元，平均年龄为 42 岁。拥有 4 套及以上房产的人群比例为 15.6%。而随着资产等级的增加，其在海外置业的房产也越多，资产 1 亿元以上的人群置业 4 套及以上房产的人群占比达 31.4%。关注的全球金融问题高净值人群现有海外经历 数据来源：《2016中国投资移民白皮书》数据来源：2016中国高净值人群出国需求与趋势调研关注人民币贬值美元汇率海外理财（如地产基金、保险等）M2 人民币货币供应量不关注88%56%16%13%3%12%图片 Getty Images 提供总体高净值人群资产1,000万到1亿元资产1亿元及以上海外旅游海外教育海外金融投资海外置业海外移民77.7%47.1%43.3%39.0%19.1%76.9%44.8%40.8%34.5%17.7%81.0%57.1%53.7%58.5%25.2%新加坡海滨实景图 62017 中国高净值人群新马投资置业特别报告在海外置业的购置用途上，以分散风险为目的的资产配置需求最为明显，占比 52.8% ；其次是子女海外教育居住使用，比例为 47.8%。45 岁以上的高净值人群购置海外房产最大的用途是子女海外教育居住使用。同时随着中国国际化发展进程的深入，中国高净值人群逐渐接触到更为全面完善的海外市场观念与服务，选择在海外“乐退养老”的人群正在逐步增加，占比 14.3%，这一现象在 45 岁以上、资产 1 亿元以上的人群身上体现得更为明显。在海外购置房产的决策过程中，房产本身的投资价值是高净值人群最为关注的方面，61.5%的人会在置业时考虑这一因素；其次是性价比和地段，考虑比例达到39.3%和33.8%；而永久产权和自然生态环境是排名第四、第五的考虑因素，占比分别为30.8% 和 28.2%。置业区域方面，学区以52%的占比成为最受高净值人群欢迎的区域，其次为市中心（23%）、华人区（17%）和郊区（16%）。海外置业用途数据来源：2016中国高净值人群出国需求与趋势调研资产配置需求子女教育居住自住（包含生活和工作需求）休闲度假居住出租（租赁）乐退养老海外身份规划健康医疗52.8%34.9%26.9%22.3%14.3%13.0%9.0%47.8%海外置业考虑因素数据来源：2016年中国高净值人群出国需求与趋势调研投资价值性价比高地段永久产权自然生态环境交通便捷城市人文环境经济发达华裔华侨聚集地移民身份获取10.3%8.5%61.5%39.3%33.3%30.8%28.2%23.9%18.8%15.4%置业区域的意向数据来源：《2016中国投资移民白皮书》学区52%郊区16%华人区17%市中心23% 图片 Getty Images 提供 7 从海外置业未来趋势来看，高净值人群对于海外购置房产的偏好有所上升。在未来五大海外需求中