房地产行业：通讯总第1071期

〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 融资是房地产企业的“七寸”【详情】 目前来看，尽管中国境内融资渠道不断完善，但未来信贷政策可能会发生变化。对于部分短期内面临较高还款压力的中小开发商来说，分散融资风险尤为重要。 关键数据  1-11月40大房企拿地金额合计为10099.79亿  预计12月北京楼市成交情况将持续低迷  12月首周上海商品住宅成交环比涨9%  11月广州新建商品住宅网签再次突破万套 每周要点  青岛集中出让40宗土地，供地面积达2850亩  成都再拍卖出让12宗地块，净用地面积约80万方  荣安地产子公司2.89亿竞得宁波一商住用地  华润臵地进军养老地产，1.5亿得沈阳社会福利用地  正恒国际3.48亿元摘得郑州宅地  奥园4.6亿元收购佛山狮山镇商住地块  传万科深圳总经理周彤离职创业  富力、正荣9亿分摘南昌县宅地  传恒大将收购重庆同景臵业  王府井计划收购西安开元商业100%股权 风险/机会提示  机会：庄园经济已成为农旅文一体化重要载体  风险：上海土地市场也在年末偃旗息鼓 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1071期 2016/12/12 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 融资是房地产企业的“七寸” 在行业利润压缩、房企纷纷转型的时代，优秀的融资能力不仅能够有效控制成本保证盈利空间，还能为转型提供源源不断的“弹药”。数据显示，虽然从2009年以来，房地产投资资金来源中，国内贷款比例呈下降趋势。但2015年，我国房地产业投资的资金来源中，国内银行贷款占15.51%，仍然高于全国各行业的平均水平（当年大约12%）；自筹占47.90%，低于平均水平（当年69.45%）；其他占40.73%，高于全国各行业平均水平（当年12.66%）。实际上，现有统计口径下的“自筹”和“其他”中平均大约有60%属于银行贷款，房地产投资资金来源中，应该约有45%来自银行贷款。统计显示，截至11月24日，2016年房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录。合计全年融资额度达11156亿，这也是历史首次突破1万亿，同比同口径上涨幅度达25%。 从房地产融资方面看，资金基本面与总体大环境变动非常一致。2014年到2016年上半年，央行连续出台降准、降息政策，并配以下调购房按揭比例等，金融环境不断宽松。全社会融资额中直接融资比例显著上升。2015年全社会融资额中银行贷款占比升至73%，企业债券净融资占比也升至18.31%，创历史新高；2016年上半年，银行贷款占比达76.7%，企业债券净融资占比略有下降。2014年以来，政府颁布了一系列政策，包括开放境内债券市场、鼓励ABS（资产担保证券）市场有序发展、收紧财富管理等影子银行产品。为开发商和投资者创建了有利的投融资环境。 统计显示，2015年底，房地产债券融资余额达9989.4亿元，高于2011年到2014年4年全部债券融资余额之和；2016年6月末，房地产债券融资余额已达16212.22亿元。但资本市场依旧不是我国房地产融资的主要渠道。自2009年11月南国臵业之后，时隔6年，2015年才又有2家房地产企业在A股上市。目前，A股共有132家房地产开发企业，占全部A股2933家上市公司的4.5%。不过，资本市场上房地产融资产品有了新突破。继2014年国内首只权益型REITS产品“中信启航”正式上市交易后，2015年国内首只公募REITS“前海万科封闭式混合型基金”也实现上市。 从融资角度看，未来房地产融资的基本原理不会发生变化，房地产企业的具体融资方式仍将与其具体开发模式和经营模式密切相关。预计银行贷款仍将是融资主要来源，直接融资有较大增长空间，但增速很有可能会随市场风险的累积而受到控制。以融创中国董事长孙宏 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 斌的观点看，本轮调控非常严峻。其中重要表现是银行信贷收紧对开发商影响特别大。孙宏斌认为，表面上，市场购房预期还未发生改变，但“（楼市）一直说降，其实没降。购房者的预期说着说着就给改了。另外，（当前调控背景下）投资者买不了，首付款太高了”。 目前来看，尽管中国境内融资渠道不断完善，但未来信贷政策可能会发生变化。对于部分短期内面临较高还款压力的中小开发商来说，分散融资风险尤为重要。资料显示，尽管融资环境较为宽松，但净利润下滑削弱了开发商的偿债能力。本土上市房企的债务总额已由2011年的1.34万亿元大幅攀升至2015年的3.3万亿元。部分小型开发商由于项目预售进展不顺利，不得不通过举债维持项目运行，实际风险水平有进一步提高的趋势。 总体而言，从资金成本看，支持2016年房地产市场火热的主要原因是房企各种渠道低成本资金，债券是其中价格最低的资金来源，但最近2个月发债难度开始加大。海外融资难度已越来越大，一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。从各地楼市调控看，发债等渠道还有可能继续收紧，房企在2017年很可能会面临越来越大的资金问题，因此，房企加快销售回笼资金成为当务之急。 返回首页 行业数据信息 1-11月40大房企拿地金额合计为10099.79亿 最新数据显示，2016年1-11月，40大房企合计拿地金额为10099.79亿元，合计建筑面积为16658万平方米，平均拿地成本为6062元每平方米。相比2015年，房企平均拿地成本增幅高达50%。此外，10099亿元的拿地金额，相比2015全年拿地金额上涨27.3%。（BSJ） 返回首页 11月房地产企业融资规模环比下降57.9% 数据显示，2016年11月，房地产企业融资规模为288.3亿元，环比下降57.9%；房企共进行私募债、公司债、中期票据等融资28笔，比10月的79笔有明显下滑。此外，1-11月，房企债券融资额度达11250亿元，历史首次突破1万亿元。（BSJ） 返回首页 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 2020年北京市建设用地规模控制在3720平方公里 北京市政府公布的《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》显示，到2020年，北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内，比现行土地利用总体规划确定的规划目标减少97平方公里。同时，到2020年，北京市土地开发强度控制在22.7%以内，平原地区土地开发强度控制在45%以内；北京市常住人口总量控制在2300万人以内，人均建设用地面积控制在162平方米左右。（LSJ） 返回首页 预计12月北京楼市成交情况将持续低迷 统计数据显示，12月首周（11月28日-12月4日），北京商品住宅（不含保障房与自住房）共成交1416套，环比减少10套，成交面积15.52万平方米，环比增加32%。从11月数据来看，11月北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交6141套，成交面积67.91万平方米，环比分别减少29%、30%，同比分别减少15%、11%；成交均价为37959元/平方米，环比上涨7%。自11月份开始，北京商品住宅成交市场已逐渐进入深度低迷周期，而受到此轮调控政策长期延续性的影响，预计12月份成交情况将持续低迷。11月28日-12月4日，北京住宅市场即有4个纯商住宅项目取得预售许可，4个项目共新增预售许可682套。而11月全月也仅有7个纯商住宅项目取得预售许可，预售套数684套。二手房方面，在刚结束的十一月，北京二手房市场与北京的天气同步入冬。11月北京全市二手住宅共网签19369套，环比下降7.5%，与9月份相比更是大幅下跌了36.5%，下半年单月网签量首次低于两万套。不过，虽然11月二手房网签量下滑明显，但1-11月北京二手房网签量已大幅超过了2015年全年。虽然2016年北京二手住宅交易量有望创造新的历史高点，但在政策的持续调控下，四季度开始的二手市场降温还将持续，并将延续至2017年。商业地产方面，该周北京市写字楼市场成交133套，成交面积2.58万平方米，成交均价23375元/平方米，成交金额6.03亿元。土地市场，该周北京土地市场零供应，新增土地成交2宗，均为位于房山区的商业用地。（BSJ） 返回首页 12月首周上海商品住宅成交环比涨9% 数据显示，11月28日-12月4日期间，上海商品住宅成交15.06万平方米，环比微涨9%，同时成交均价也上扬7%至44499元/平方米。其中，公寓和别墅的成交面积分别为11.14万平方米和3.92万平 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 方米，前者微降1%，而后者环比增幅达56%。供应在出现短暂上扬后再度出现回落，累计共有8.5万平方米房源获批，环比下降37%，公寓和别墅的供应分别为6.32万平方米和2.18万平方米。此外，高端项目的成交依然是上海近期楼市的热点，在成交面积排名前十的项目中，10万+项目就有三个。11月28日至12月4日期间，上海商品住宅成交单套均面积在120平方米以上房源占到5成，改善型住宅如此走俏，多为11月29日新政执行前网签。从今后短期趋势看，新政“认房又认贷”的执行必将误伤到一批改善型需求的客户，同时高端项目的成交量也将大幅回落。商业地产方面，该周上海商业累计成交3.81万平方米，环比减少34%，但均价则出现环比55%的增幅，达28171元/平方米。办公产品也是呈现全线上扬的情况，成交和供应分别为17.77万平方米和8.62万平方米，环比涨幅分别为89%和105%，同时均价也上扬94%至53602元/平方米。土地市场，该周上海土地市场共挂牌7宗地，总出让面积为37.82万平方米，总起始价95.95亿元。（RSJ） 返回首页 深圳新房成交继续下降，市场观望情绪浓厚 据深圳房地产信息网监测，11月28日-12月4日，深圳共计成交670套新房住宅，环比减少24.5%；成交面积6.66万平方米，环比减少24.3%；成交均价5.52万元/平方米，环比上涨0.7%。由于宝安区单周成交均价有所上涨，拉动全市房价回升。具体而言，均价最高的是福田区10.64万元/平方米，环比下跌0.56%；其次是南山区9.46万元/平方米，环比上涨1.72%；第三是罗湖6.90万元/平方米，环比下跌16.46%；宝安区则为3.88万元/平方米，环比上涨19.3%。区域方面，11月28-12月4日，南山、盐田、罗湖、福田成交139套。其中，南山区成交129套，环比减少25.0%；罗湖区成交8套，福田、盐田各成交1套。宝安区成交329套，环比减少38.3%；龙岗区成交202套，环比增加21%。根据深圳规土委统计，11月全市新房成交降至2922套，环比下降31.67%，同比下降48.4%；成交面积28.92万平方米，环比下降31.6%，同比下降50.5%；成交均价5.50万元/平米，环比下跌1.1%，同比则上涨22.8%。考虑到备案成交的滞后性，本月的成交数据或能更真实地反映新政的调控效果。二手房市场的表现同样低迷，11月全市二手房住宅成交5679套，环比下跌10.27%；成交面积49.06万平方米，环比下降6.99%。商业地产方面，该周深圳共计成交112套商业物业，环比减少18.8%；成交面积1.16万平方米，环比增加7.1%；成交金额9.21亿，环比增加58.8%；成交均价7.92万元/平米，环比上涨48.3%。办公物业则成交38套，环比减少 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为