行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年12月15日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:坚持房住不炒、落 实 因 城 施 策 、 做 好 更 新 改 造 ——2019年中央经济工作会议点评》 2019-12-13 2 《房地产-行业研究周报:行业政策趋于缓和，持续推荐销售超预期房企——房地产土地周报20191208》 2019-12-08 3 《房地产-行业研究周报:行业政策趋于缓和，持续推荐销售超预期房企 ——房 地 产 销 售 周 报1208》 2019-12-08 行业走势图 土地市场持续低温，关注融资优势、销售超预期房企 ——房地产土地周报20191215 土地供应（2019.12.2-2019.12.8）：百城土地供应建筑面积累计同比上升0.23% 本周合计供应238宗地块；其中住宅用地71宗，商服用地33宗，工业用地110宗，其他用地24宗。 本周100城土地供应建筑面积合计2111.33万平方米,环比下降68.37%,同比下降34.83%，累计同比上升0.23%，较前一周下降0.82%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为259.98、830.28、1021.06万平方米，环比增速分别为-8.14%、-64.1%、-74.97%；同比增速分别为74.34%、-44.25%、-36.22%。 本周100城土地挂牌均价3023元/平方米,环比上升18.92%,同比上升47.61%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为4189、4736、1278元/平方米，环比增速分别为-61.63%、67.11%、-21.06%；同比增速分别为-32.7%、80.42%、4.58%。 土地成交（2019.12.2-2019.12.8）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降4.78% 本周合计成交190宗地块；其中住宅用地53宗，商服用地37宗，工业用地93宗，其他用地7宗。 本周100城土地成交规划建筑面积1810.09万平方米,环比下降23.5%,同比下降41.36%，累计同比下降4.78%，较前一周下降1.01%。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为260.06、805.5、744.53万平方米，环比增速分别为-42.45%、-10.6%、-26.52%；同比增速分别为-52.94%、-22.29%、-50.28%。 本周100城土地成交均价3097元/平方米,环比上升1.94%,同比上升5.27%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为9670、2161、1814元/平方米，环比增速分别为155.08%、-40.6%、-16.41%；同比增速分别为32.9%、-23.69%、27.84%。本周100城土地成交总价560.61亿元,环比下降22.03%,同比下降38.27%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为251.48、174.1、135.03亿元，环比增速分别为46.78%、-46.89%、-38.58%；同比增速分别为-37.45%、-40.7%、-36.45%。 投资建议：本周一年一度的中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。房住不炒作为长期定位，未来也将继续作为政策主线，此次没有提及7月份政治局会议的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，我们认为房住不炒的主基调下，配合“因城施策”的灵活机制，意在让房地产市场回归正常属性，对于过度炒作是不支持，对于合理的购房需求是支持的；此次首次将“三稳”纳入长效管理机制中，表明对房地产市场的维稳（上压下托）诉求仍然强烈。总体来看，与2018年提出的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”相比，表述有所缓和。 地方政策方面，本周多地政策继续“松绑”，广州南沙区放松限购（本科户籍可以购房）、深圳公寓取消“只租不售”、张家港市取消限售政策“一日游”，四季度以来已经有多所高能级城市出现调整，符合我们此前预期（20191103百强房企销售持续强势、政策边际回暖、估值低位、继续推荐优质地产股），次中央经济工作会议基调下，预计2020年会有更多城市加入“因城施策”。回顾2019的房地产市场韧性超出市场预期，呈现了三四线韧性超预期、期房现房销售结构出现背离、房价上涨放缓、库存处于低位但也出现了显著上行、土地购置费成为拖累地产投资的因素、竣工加速回升、行业集中度仍在上行等几大特征。 展望2020年，中央经济工作会议定调房住不炒，但提出要稳地价、稳房价、稳预期，我们认为地产政策在因城施策的长效机制下有局部宽松趋势，地产融资宽松和利率下行可期对开发企业和持有企业都将形成利好，竣工将大幅上行利好物业公司，棚改和老旧小区改造或将再成为行业的关键变量，我们预计全年销售面积-2.8%、销售金额+0.2%、销售均价3%；新开工+3.4%、竣工+21.6%、施工增长9.2%、土地购置费+2.7%、地产投资额+6.7%，地产龙头企业优势仍在继续，集中度持续提升，估值处于低位，我们建议关注四大方向：1）优质地产龙头：万科、保利、中南、阳光城、融创、金地、招蛇等；2）物业公司：中航善达、保利物业、碧桂园物业、绿城物业、新城悦服务、新大正、南都物业等；3）商业地产：大悦城、中国国贸等；4）旧改棚改低估国企：城投控股、北京城建等。 风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期 -7%-1%5%11%17%23%29%2018-122019-042019-08房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 百城土地供应情况一览（2019.12.2-2019.12.8） ................................................................. 3 2. 百城土地成交情况一览（2019.12.2-2019.12.8） ................................................................. 5 3. 本周地产公司拿地情况一览（2019.12.2-2019.12.8） ......................................................... 7 4. 投资建议 ......................................................................................................................................... 7 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 百城土地供应情况一览（2019.12.2-2019.12.8） 本周合计供应238宗地块；其中住宅用地71宗，商服用地33宗，工业用地110宗，其他用地24宗。 本周100城土地供应建筑面积合计2111.33万平方米,环比下降68.37%,同比下降34.83%，累计同比上升0.23%，较前一周下降0.82%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为259.98、830.28、1021.06万平方米，环比增速分别为-8.14%、-64.1%、-74.97%；同比增速分别为74.34%、-44.25%、-36.22%。 本周100城土地挂牌均价3023元/平方米,环比上升18.92%,同比上升47.61%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为4189、4736、1278元/平方米，环比增速分别为-61.63%、67.11%、-21.06%；同比增速分别为-32.7%、80.42%、4.58%。 图1：供应建筑面积 图2：挂牌均价 资料来源：Wind、天风证券研究所 资料来源：Wind、天风证券研究所 本周100城住宅类土地供应建筑面积合计850.15万平方米,环比下降71.81%,同比下降40.21%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地供应建筑面积分别为45.87、407.5、396.79万平方米，环比增速分别为-74.47%、-63.54%、-76.92%；同比增速分别为-50.23%、-44.15%、-33.9%。 本周100城住宅类土地挂牌均价5175元/平方米,环比上升8.97%,同比上升61.72%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地挂牌均价分别为7120、6794、2574元/平方米，环比增速分别为-48.25%、32.13%、-17.29%；同比增速分别为-10.92%、38.2%、5.97%。 图3：住宅供应建筑面积 图4：住宅挂牌均价 资料来源：Wind、天风证券研究所 资料来源：Wind、天风证券研究所 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 表1：百城土地供应回顾 供应规划建筑面积（万平方米） 供应均价（元/平方米） 2019/12/2-2019/12/8 环比增速(%) 同比增速(%) 前一周环比增速(%) 年初至今 累计同比（%） 2019/12/2-2019/12/8 环比增速(%) 同比增速(%) 前一周环比增速(%) 合计 2111.3 -68.4% -34.8% 3.9% 141413.8 0.2% 3023.0 18.9% 47.6% 15.5% 一线城市 260.0 -8.1% 74.3% -18.3% 7980.1 24.2% 4189.0 -61.6% -32.7% 97.1% 二线城市 830.3 -64.1% -44.3% -0.6% 57662.6 3.3% 4736.0 67.1% 80.4% 2.0% 三线城市 1021.1 -75.0% -36.2% 8.7% 75771.2 -3.9% 1278.0 -21.1% 4.6% 6.2% 一线城市 0.0 -100.0% -100.0% -44.3% 0.0 -100.0% -100.0% 5517.9% 129.2 0.1% 25.4% 3034.2% 7178.0 -29.0% 70.0% 238.9% 130.8 12.5% 338.0% -61.8% 485.0 -95.0% 22.8% 54.0% 0.0 -100.0% 80.3% 0.0 -100.0% 330.8% 二线城市 1.4 -99.0% -98.0% 350.2% 350.0 -84.5% -89.0% 4.4% 0.0 -100.0% -100.0% 205.6% 0.0 -100.0% -100.0% -7.0% 60.7 -12.3% -10.9% 2315.0 35.9% -34.6% 0.0 -100.0% -100.0% 0.0 -100.0% -100.0% -97.9% 0.0 -100.0% -100.0% 767.4% 0.0 -100.0% -46.9% 0.0 -100.0% 47.8% 0.0