证券研究报告·公司半年报点评 本报告仅供天相投顾客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。 报告日期：2013年08月22日 证券分析师：张会芹 执业证书编号：A0140511070002 【电话】021-58824282-882 【邮箱】zhanghq@txsec.com 服务热线 010-66045555 服务邮箱 service@txsec.com 招商地产（000024）：上半年业绩超预期 增持（维持） 当前股价：28.2元 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责声明 z 业绩概述： 期内公司实现营业收入161.34亿元，同比增长60.05%；营业利润473,809万元，同比增长89.2%；归属母公司所有者净利润255,063万元，同比增长108.98%；基本每股收益1.49元。 z 收入结构：期内房地产销售实现收入149.8亿元，占总收入的92.8%,结算面积96.38万平米，结转均价1.56万/平米，毛利46.4亿元，占总毛利的94.9%；其他业务主要是物业出租、物业管理、园区供电等，占收入比重很小，期内业绩增长主要因为地产业务结转不平衡。期内实现销售面积136.05万平方米，签约销售金额199.66亿元，签约均价1.47万/平米。主要因为项目结转结构的变化。非经常损益：期内实现投资收益2.82亿元,同比增加2.57亿元，占营业利润的比重为5.96%; z 近五年成长性居行业前列：近五年公司营业收入复合增长率为53.9%,营业利润复合增长率为67.11%，归属于母公司净利润复合增长率为51.29%，净资产复合增长率17.81%，总资产复合增长率30.55%，公司成长能力远超行业平均水平，在龙头公司中也表现突出。主要由于公司管理层积极稳健，利用国资背景和平台优势，对市场和政策把握精准。 z 资金压力有所加大，但整体稳健。期末资产负债率72.7%，剔除预收账款后的真实资产负债率为46.44%，同比提高0.62个百分点，长期资金压力加大；期末账面货币资金234.59亿元，同比增长30.72%,“货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）”为1.6倍，同比下降0.39，短期资金压力加大。下半年，银行贷款投放渐趋谨慎，资金风险有所上升，公司的投资力度将相对稳健、谨慎，拿地方面，随着地价成本的进一步上升，公司坚持以合理价格取得6个项目，新增土地133.24万平方米，其中权益面积108.59万平方米，新拓展市场有昆明、大连、宁波，全国布局进一步合理化。建工施工方面，期内公司新开工面积232万平方米，在建面积625万平方米，施工力度较大。期末存货账面价值为720.92亿元，同比增长36.82%，占总资产的61.35%，期末投资性房地产账面价值30.21亿元,同比增长4.49亿元,占总资产的比重为2.57%，公司业绩成长性长期看好。 z 项目预售情况良好，业绩锁定性强。期内公司销售商品、提供劳务收到的现金流入为186.24亿元，同比增长25.76%,经营现金回流情况显著好于上年同期，项目预售情况良好。期末预收账款为308.63亿元，同比增长42.91%，“预收账款+期内营业收入”为2012年营业收入的185.78%，2013年业绩锁定性较强。 z房地产开发 2012A 2013E 2014E 2015E 营业收入 25,297 33,710 43,974 54,807 （+/-） 67% 33% 30% 25% 营业利润 6,234 8,805 11,703 14,154 （+/-） 42% 41% 33% 21% 归属于母公司净利润 3,318 4,725 6,264 7,576 （+/-） 28% 42% 33% 21% 每股收益(元) 1.93 2.75 3.65 4.41 净资产收益率 15 10 8 6 总股本/已流通股（万股） 171,730/68,427 流通市值（亿元） 192.96 每股净资产（元） 14.94 资产负债率（%） 72.70 0 5 10 15 20 25 30 35 2012-8-222012-11-122013-2-22013-4-252013-7-16上证指数招商地产主要财务指标（单位：百万元） 公司基本情况（2013年06月30日止） 股价表现（最近一年） 2 诚信源于独立，专业创造价值证券研究报告·半年报点评 www.txsec.com z 我们预计公司2013-2015年的每股收益分别为2.75元、3.65元、4.41元,按最近收盘价28.2元测算，对应的动态市盈率分别为10倍、8倍、6倍。给予“增持 ”的投资评级。 z 风险提示：房地产调控风险。 招商地产（000024）盈利预测 资产负债表 利润表 单位:百万元2011A2012A2013E2014E2015E 单位:百万2011A2012A2013E2014E2015E货币资金1448418239335654525050619 一、营业收15,11125,29733,71043,97454,807应收账款92162210278346 减：营业成本7,19412,94516,98021,93627,814预付账款88141620 减：营业税金加2,9094,2736,0927,9469,904存货5144073638110960142118174727 资产减值损失3288000其他流动资产792011025161792013525095 销售费用4937299721,2681,580流动资产合计73943103072160928207797250807 管理费用363439585764952固定资产43643555511661254 财务费用-169394275358403在建工程628858700 期间费用率00000无形资产00000 加：公允价值变 净收182000投资性房地产32673117305530553055 投资净收益536000递延所得税资产734942144717632197 二、营业利4,3906,2348,80511,70314,154非流动资产合计57246125718675258047 营业利润增长34.5%42.0%41.2%32.9%20.9%短期借款287321054802788011716 营业利润率29.0%24.6%26.1%26.6%25.8%应付账款455911797128841819522104 加：营业外收1092522 0 0预收款项1688228464377964939261504 减：营业外支660000其他应付款1175815502467085638670276 三、利润总额4,4926,2008,82711,70314,154流动负债合计3968165249107222142167182507 利润总额增37.3%38.0%42.4%32.6%20.9%长期借款1562114378257863073922504 利润率29.7%24.5%26.2%26.6%25.8%长期经营性负债87131185229290 减：所得税117,889192,198273,666362,807438,803非流动负债合计1570814509259713096722794 实际所得税率26.2%31.0%31.0%31.0%31.0%负债合计5539079758133193173134205301 四、净利润3,3134,2786,0918,0759,766实收资本(股本)17171717171717171889 其中：归属母公司所有2,5923,3184,7256,2647,576资本公积838783878387838710791 母公司净利润增长28.9%28.0%42.4%32.6%20.9%盈余公积9681028150021272884 净利润率17.2%13.1%14.0%14.2%13.8%未分配利润925812173159532096427025 少数股东损益7219591,3661,8112,190归属于母公司股东权益合计2041823394276463328342677 每股收益（元）（目1.511.932.753.654.41少数股东权益385960467275890510876 每股净资产11.913.616.420.024.4负债和所有者(或股东权益)总计79666109197168114215322258854 净资产收益率（%）12.714.216.818.218.1 现金流量表 财务指标单位:百万元2011A2012A2013E2014E2015E 2011A2012A2013E2014E2015E净利润33134278609180759766 成长能力 折旧和摊销190205953460 营业收入增率9.64%67.40%33.26%30.45%24.63%财务费用(169)39473275358 净利润增长率28.85%28.03%42.39%32.57%20.95%非经常性或非经营性损益小计(171)316(451)(22)0 EBIT增长率25.37%66.40%31.42%32.82%20.70%营运资金的变动（营业成本）(5618)539(5153)(1356)(8871) 获利能力经营活动产生的现金流量净额(2112)5099(1276)5022(379) 毛利率52.39%48.83%49.63%50.12%49.25%投资活动产生的现金流量净额(168)(645)(301)(568)(83) 净利润率17.15%13.12%14.02%14.24%13.82%融资活动现金流量净额706111467571087212147 净资产收益率12.69%14.18%17.09%18.82%17.75%汇率变动影响00000 投入资本回报率10.15%15.46%19.22%20.41%20.79%现金净增加额4781456851811532611685 偿债能力 资产负债率69.53%73.04%79.23%80.41%79.31% 净负债率31.38%19.11%5.89%8.73%0.95% 速动比率56.71%45.11%46.60%46.20%41.69% 营运能力 应收款项周转率165.1156.1160.4158.2158.2 存货周转率13.99%17.58%15.30%15.43%15.92% 总资产周转率18.97%23.17%20.05%20.42%21.17% 每股指标每股收益1.51.92.83.64.4每股经营现金流-1.23.02.9-0.21.3每股净资产11.913.616.119.424.9估值比率P / E11.915.510.27.76.4P / B1.52.21.81.51.1EV /9.38.25.24.13.2EV / EBIT12.411.07.05.44.2 数据来源：天相投顾整理 2 诚信源于独立，专业创造价值证券研究报告·半年报点评 www.txsec.com 天相投资顾问有限公司投资评级说明 判断依据： 投资评级根据