招商地产(000024)：Q1业绩超预期，全年销售有望好于预期

请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告/公司点评报告2013年4月10日房地产开发 署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参与人：张 岩 S0960111080637 010-63222861 zhangyan1@china-invs.cn 12个月目标价： 38.30元 当前股价： 25.21元 评级调整： 维持 基本资料 上证综合指数 2211.59 总股本(百万) 1717 流通股本(百万) 684 流通市值(亿) 173 EPS 1.93 每股净资产（元） 13.62 资产负债率 73.0% 股价表现 （%） 1M 3M 6M 招商地产 2.31% -16.11% 21.20% 房地产 -0.53% -7.68% 14.98% 上证指数 -4.62% -2.83% 6.61% -26%-13%0%13%26%39%52%65%2012/4 2012/7 2012/10 2013/1招商地产房地产上证指数 相关报告 《招商地产-一线公司中仍最具成长潜力》2013-3-19 《核心城市规模增长可持续，13年销售将再超预期》2013-1-10 《招商地产－资金充裕拓展加快，集团稀缺资源助力提速发展》2012-11-25 招商地产 000024 推荐Q1业绩超预期，全年销售有望好于预期 公司公布2013年1季度业绩预告及销售情况，1季度预计净利润8-8.2亿元，EPS0.47-0.48元，同比增长88%-92%；实现签约销售面积68.9万平，签约销售金额89.5亿元，均价1.3万元/平米。 投资要点：  1季度“开门红”，业绩大幅增长超预期，维持全年业绩增3成的预测，存在超预期可能。业绩大幅增长的原因为报告期内结算面积较上年同期大幅增加，营业毛利及净利润相应增长。由于项目实际交付时间的原因，部分2012年底竣工的项目在2013年交付结算，其影响主要在1季度体现，2012年竣工面积256万平，远高于结算面积136万平。2013年计划竣工184万平，可结货量充足。公司2011年以来发展提速，周转加快，销售高增长将持续带动业绩高增长。  1季度销售金额同比略增，以存量消化为主，预计新推盘集中在2-3季度，维持全年销售420亿元（+15%）的预测，存在超预期可能。1季度新推盘较少，鲸山九期因深圳限价政策影响推迟开盘；从主要城市分布来看，佛山、苏州、厦漳区域分别销售约10亿元，深圳、北京约8亿元；由于高端产品销售占比较小，均价较去年有所下滑。考虑到年初获取的大连、昆明项目预计年内将开盘（公司项目拿地-开盘一般在9个月以内），公司全年可售货值将超过我们此前预期的700亿元，预计为730亿元以上，其中年初存量可售280亿元，新推超过450亿元，集中于一二线核心城市。从推盘节奏上来看，预计2-3季度是推货高峰，预计新推货值将超过300亿元。  地方“国五条”细则力度弱于预期，市场对公司今年大户型占比较高、销售可能面临较大压力的担忧得到一定程度的缓解。34个已出台“国五条”细则的城市中，涉及二套房贷政策调整的仅有9个，除北京外其余8个城市都表示“根据房价控制目标，适时提高二套房贷首付比及利率”，我们认为公司今年面临的政策环境可能比此前市场预期的略宽松。  13-15年EPS2.51/3.27/4.25元，PE10/8/6倍，RNAV33.55元，13年业绩锁定有余。我们看好公司“持续提速发展”的投资机会，公司力争五年内实现“千亿销售，百亿利润，位列中国房企十强”，在一线公司中仍是最具成长潜力的公司。继续“推荐”。 风险提示：规模扩张加速面临的区域拓展风险、人才储备风险、管控风险，以及行业经营环境超预期恶化的风险。 主要财务指标 单位：百万元 20122013E 2014E2015E营业收入 2529733605 4252654925收入同比(%) 67%33% 27%29%归属母公司净利润 33184317 56167301净利润同比(%) 28%30% 30%30%毛利率(%) 48.8%44.0% 44.3%44.3%ROE(%) 14.2%15.6% 17.1%18.4%每股收益(元) 1.932.51 3.274.25P/E 13.0510.03 7.715.93P/B 1.851.56 1.321.09EV/EBITDA 86 54资料来源：中投证券研究所 公司点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/4 附：财务预测表 资产负债表 利润表 会计年度 2012 2013E 2014E 2015E会计年度2012 2013E 2014E2015E流动资产 103072 127117 155328 190932营业收入 25297 33605 4252654925 现金 18239 22659 31267 37179营业成本 12945 18803 2370230573 应收账款 162 162 162 162营业税金及附加 4273 5377 68048788 其他应收款 8183 8183 8183 8183营业费用 729 969 12261583 预付账款 8 8 8 8管理费用 439 584 739954 存货 73638 93286 112889 142581财务费用 394 419 417515 其他流动资产 2841 2818 2818 2818资产减值损失 288 0 00非流动资产 6125 5884 6859 6773公允价值变动收益 2 0 00 长期投资 1083 1083 1083 1083投资净收益 6 0 00 固定资产 435 435 409 370营业利润 6234 7454 963912511 无形资产 0 0 0 0营业外收入 25 0 00 其他非流动资产 4607 4366 5367 5320营业外支出 60 0 00资产总计 109197 133001 162188 197705利润总额 6200 7454 963912511流动负债 65249 75462 89862 108582所得税 1922 1864 24103128 短期借款 2105 0 0 0净利润 4278 5591 72299383 应付账款 11797 11797 11797 11797少数股东损益 959 1274 16132083 其他流动负债 51347 63665 78065 96785归属母公司净利润 3318 4317 56167301非流动负债 14509 22509 30509 38509EBITDA 6714 7952 1013713110 长期借款 14378 22378 30378 38378EPS（元） 1.93 2.51 3.274.25 其他非流动负债 131 131 131 131 负债合计 79758 97971 120371 147091主要财务比率 少数股东权益 6046 7320 8933 11015会计年度2012 2013E 2014E2015E 股本 1717 1717 1717 1717成长能力 资本公积 8387 8387 8387 8387营业收入 67.4% 32.8% 26.5%29.2% 留存收益 13201 17517 22691 29406营业利润 42.0% 19.6% 29.3%29.8%归属母公司股东权益 23394 27710 32884 39598归属于母公司净利润 28.0% 30.1% 30.1%30.0%负债和股东权益 1091