冠军房地产投资信托基金：花旗银行广场的竞争性租赁策略可提高入住率

2013年8月8日 亚洲日报冠军房地产投资信托维持优于大市花旗银行广场的竞争性租赁策略将助推占用EPS：▲TP：▼Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com梁启超，CFA /研究分析师/ 852 2101 6621 / cusson.leung@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com●C-REIT的1H13每单位派息为港币0.10元，同比下跌-1％，较我们的预测高10％，这是由于延迟购入花旗银行广场四层的一次性费用预订所致。除此之外，1H13 DPU比我们的预测高3％。●我们认为，C-REIT在1H13的花旗银行广场（Citibank Plaza）的竞争性租赁策略运作良好，并承诺了许多新租户。我们预计竞争性租赁策略将在2H13继续执行，这可以提高花旗银行广场的入住率，进而提高DPU。●朗豪坊仍然是亮点，1H13朗豪坊购物中心的零售额同比增长+ 9.7％，超过了同行。我们预计将有更多对位置敏感的租户搬入其办公室，而更多在香港零售业中表现出色的化妆品租户将搬入其购物中心。●由于花旗银行广场的入住率假设较高，而朗豪坊的租金假设较高，我们分别上调13-15E DPU值+2％/ + 6％/ + 8％。我们的目标价为4.55港元（原为5.02港元），基于2013财年4.5％的目标收益率。价格（13 Aug 08，HK $）3.45TP（上一个TPHK $）4.55美东时间。锅。 ％chg。至TP 3252周范围（港元）4.19 -交易上限（港元/百万美元）19,661.2 / 2,534.9表演Ë1M 3M1200万bbg / RIC2778港币/ 2778.HK等级（上一个等级）O（O）已发行股票（百万）5,698.90每日交易量-600万平均（百万）8.0日交易价-600万平均（百万美元）3.9自由流通量（％）40.4大股东卢家瑞（64.76％）绝对（％）相对（％）(0.3) (17.7)(5.0) (10.5)(2.0)(9.9)年12 / 11A12 / 12A12 / 13E12 / 14E12 / 15E物业收入净额（港币）1,5621,6661,7591,8201,871mn）EBITDA（百万港元）1,4831,5721,6241,7241,774净利润（百万港元）1,1701,2541,2321,2141,271可分配收入（港币）1,1701,2541,2321,2141,271mn）每股盈利（港元）0.150.190.190.190.20-共识每股收益（港币）不适用不适用0.170.170.18每股收益增长（％）(85.4)24.32.2(2.7)4.2市盈率（x）22.718.317.918.417.7DPU（港元）0.230.210.200.200.21-从上一个更改。 DPU（％）不适用不适用268DPU收率（％）6.56.15.95.86.0市净率（x）0.60.60.60.50.5净资产收益率（％）3.33.02.82.72.8债务/资产（％）16.721.722.221.420.7注1：冠军房地产投资信托基金是一家拥有并投资于创收型办公室和零售物业的信托。该公司专注于黄金地段的A级商业物业。如果不包括一次性费用，则结果大致相符C-REIT的1H13每单位派息为0.1001港元，较去年同期下降-1％，较我们的预测高10％，这是由于与收购花旗银行广场四层楼有关的一次性费用4,000万港元的延迟预订。如果我们不考虑这一点，则1H13 DPU比我们的预测高3％，意味着年化收益率为6.0％。花旗银行广场：继续成为有竞争力的房东我们认为，C-REIT在1H13租赁花旗银行广场的竞争性租赁策略运作良好，与包括兴业银行，上海银行，Kobre和Kim等在内的许多新租户一起运作。我们预计C-REIT在出租花旗银行广场的可用空间方面将继续具有竞争力。虽然我们预期其他中央办公室业主的租金要有所回升，但我们预计C-REIT的有效租金将维持在70港元至80港元的中间水平。我们一直很强调这一点，因为我们一直强调，增长势头比现货租金趋势重要。的确，花旗银行广场的任何增量使用，即使以有竞争力的速度，都将立即提高DPU。Langham Place：太重要了（也太好了）以至于不能忽略朗豪坊仍然是1H13业绩的亮点，办公和零售的租金收入分别同比增长7.4％和12.2％。截至1H13，朗豪坊占总租金收入的43.3％（去年1H12为40.9％）。毕竟，朗豪坊购物中心1H13的零售额同比增长+ 9.7％（相比，置地广场酒店的估计同比增长0％；太古广场购物中心的同比增长2.1％；海港城的同比增长7％； + 7％） Lee Gardens的同比增长；时代广场的同比增长8％）。1H13朗豪坊（办公室和零售店）的实力在我们的预期之内，我们预计这种势头将在未来12个月内继续保持。我们希望更多对地理位置敏感的租户支付更高的租金进入其办公室。以及更多在香港零售业表现出色的化妆品租户迁入该购物中心。正在复苏的中央办公室部门的最便宜选择自13年第1季度以来，中央甲级写字楼市场有明显的租赁回升迹象，这使中央写字楼业主受益。我们认为目前仍处于早期恢复阶段，我们预计未来12个月的承租和即期租金将进一步改善。由于花旗银行广场的入住率假设较高，而朗豪坊的租金假设较高，我们分别上调13-15E的DPU +2％/ + 6％/ + 8％。 C-REIT现在的盘价交易为48％。相当于FY13E每股资产净值6.64港元（较BV的7.96港元高出17％），相当于FY13E股利的5.91％。我们的目标价为4.55港元（原为5.02港元），基于2013财年4.5％的目标收益率。图1：C-REIT 1H13结果分析（百万港元）1H12A1H13E1H13A同比％A对E周转1,0111,0651,0595%-1%直接成本(181)(191)(200)11%5%财产净收入8308758583%-2%利息收入5510105%90%经理费(40)(48)(52)29%8%受托人费用及其他费用(7)(49)(10)34%-80%息税前利润7887848082%3%现金利息支出(79)(123)(117)49%-5%现金税费(68)(86)(57)-16%-34%可分配收入642575634-1%10%分配收入577518570-1%10%单位数4,9735,7155,69915%0%DPU0.1160.0910.1001-14%10%资料来源：公司数据，瑞士信贷的估算披露附录包含分析认证和非美国分析的状态。我们披露：瑞士信贷与研究报告中所涉及的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 2013年8月8日 亚洲日报-页2 之5-提及的公司（价格截至2013年8月8日）冠军房地产投资信托（2778.HK，HK $ 3.45，跑赢大市，目标价HK $ 4.55）兴业银行（601166.SS，人民币9.27元）重要的全球披露披露附录关于个人分析的公司或证券，Joyce Kwock和Cusson Leung均证明（1）本报告中表达的观点准确反映了他或她对所有主题公司和证券的个人观点，并且（ 2）他或她的报酬的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关。冠名房地产投资信托（3778.HK）三年价格及评级历史2778.HK收盘价目标价 日期（港元）（港元）评级2011年4月20日4.48 4.41 N *2011年6月8日4.39 4.5511年8月12日3.884.0811年11月28日2.97 2.67 U2012年2月20日3.442.782012年3月14日3.49 3.43 N2012年8月13日3.53 3.10牛2012年9月25日3.51 3.70牛2013年1月6日3.77 4.83 O2013年2月20日4.134.742013年5月9日4.155.132013年5月20日4.165.02*星号表示覆盖范围的开始或假设。欧盟ERPERFO RM OPER T PERRM RM负责撰写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*保持一致。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该覆盖范围包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最具吸引力的中性吸引力降低，而表现欠佳的投资机会则不足。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该总回报率包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘的公司最具吸引力，中立的股票则不那么吸引人，而跑赢大盘的代表则最少。有吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；澳大利亚，新西兰和美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰股票，绝对总收益计算中包含了12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。 2013年8月8日 亚洲日报-页3 之5-*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*42%（53％的银行客户）中立/持有*40%（50％的银行客户）跑输/卖出*15%（39％的银行客户）受限制的3%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是根据相对的基础确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，明确，公平且不会误导的投资研究。有关更多详细信息，请参阅瑞士信贷关于投资研究的利益冲突管理政策：http://www.csfb.com/research and