2014年6月18日 亚洲日报冠军房地产投资信托维持优于大市购买机会：花旗银行高度迁出花旗银行广场不太可能EPS：◄►TP：◄►Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com●2014年6月17日，花旗银行以54亿港元的价格收购了位于九龙东的东一湾东大厦，建筑面积为512,000平方英尺。花旗银行透露，该物业将用于整合后台办公室业务，目前这些业务位于东部一岛东，海港中心和花旗银行广场。●我们认为花旗银行迁出花旗银行广场的可能性极小，特别是考虑到1980年代花旗银行总部迁至天后的花旗银行中心的“糟糕经历”。该物业于1992年竣工后，又搬回中部的花旗银行广场。●这确实突显了金融机构对位置敏感，尤其是对于面向客户的功能，它们倾向于留在中部地区。此外，花旗银行（Citibank）于2013年续签了在花旗银行广场（Citibank Plaza）的租约，直到2016年6月才到期。●因此，我们认为6月17日的价格修正不合理，并认为这提供了购买机会。我们重申冠君产业信托是2H14行业的首选之一，以顺应中央办公室领域的持续改善。价格（14 Jun 18，HK $）3.63TP（上一个TPHK $）4.50美东时间。锅。 ％chg。至TP 2452周范围（港元）3.83 -交易上限（港元/百万美元）20,797.3 / 2,683.1表演Ë1M 3M1200万bbg / RIC2778港币/ 2778.HK等级（上一个等级）O（O）已发行股票（百万）5,729.29每日交易量-600万平均（百万）3.7日交易价-600万平均（百万美元）1.7自由流通量（％）39.3大股东卢家瑞（60.9％）绝对（％）相对（％）(1.9)4.3(4.0)(5.1)(0.5)(9.8)年12 / 12A12 / 13A12 / 14E12 / 15E12 / 16E物业收益净额（百万港元）1,6661,7481,8501,9281,973息税折旧摊销前利润（百万港元）1,5721,6361,7301,8061,849净利润（百万港元）1,2541,2711,2871,3001,311可分配收入（百万港元）1,2541,2711,2871,3001,311每股盈利（港元）0.190.230.200.200.20-共识每股收益（港币）不适用不适用0.180.180.19每股收益增长（％）24.324.3(13.0)00市盈率（x）19.315.517.817.817.8DPU（港元）0.210.210.210.210.21-从上一个更改。 DPU（％）不适用不适用000DPU收率（％）5.85.85.85.85.8市净率（x）0.60.50.50.50.5净资产收益率（％）3.02.82.82.82.8债务/资产（％）21.722.021.420.720.1注1：冠军房地产投资信托基金（Champion REIT）是拥有并投资于创收型办公室和零售物业的信托基金。该公司专注于黄金地段的A级商业物业。花旗银行收购了One Bay East（512,000平方英尺的办公空间）2014年6月17日，会德丰宣布，花旗银行以54亿港元的价格收购了位于九龙东的东一湾东大厦，该大厦拥有512,000平方英尺的建筑面积。另外，根据香港交易所2014年6月18日的一份报告，花旗银行透露，新收购的位于九龙东的物业将用于巩固目前位于东岛东，海港中心和花旗银行广场的后台办公业务。每日市场引述市场预期，花旗银行可能将其总部和前台业务维持在中部花旗银行广场，同时将支持职能移至九龙东。根据该报告，花旗银行目前租赁约。香港600,000平方英尺的办公空间，其中52％位于花旗银行广场。再次搬出花旗银行广场吗？不太可能-来自糟糕的经验回想一下，花旗银行在1980年代曾将自己的权力下放到天后惠特菲尔德路的花旗银行中心，直到1992年竣工后又搬回中部的花旗银行广场，经历了相当“糟糕的经历”。对位置敏感，特别是对于面向客户的功能，并且它们倾向于留在Central中。毕竟，花旗银行（Citibank）于2013年续签了其在花旗银行广场（Citibank Plaza）的租约，直到2016年6月才到期。一个购买机会：中央办公室领域的多种催化剂正在发展因此，我们认为昨天（6月17日）的单价调整是不合理的，并且认为该调整实际上提供了购买机会。我们仍处于办公室恢复周期的初期，并希望以下因素成为迫在眉睫的催化剂：(1)中期报告季节，以便为改善情绪提供更多色彩，(2)有关办公室扩建的更多新闻流，以及(3)有关上海上海直通车计划实施情况的最新信息。我们重申冠君产业信托为2H14行业的首选之一。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 2014年6月18日 亚洲日报-页2 之5-提及的公司（价格截至2014年6月18日）冠军房地产投资信托（2778.HK，HK $ 3.63，跑赢大市，目标价HK $ 4.5）花旗集团C.N，47.79美元）香港土地控股（HKLD.SI，6.74美元）太古地产有限公司（1972.HK，HK $ 23.5）会德丰有限公司（0020.HK，HK $ 32.8）重要的全球披露披露附录Joyce Kwock和Wayne Lee均针对个人分析的公司或证券，证明（1）本报告中表达的观点准确反映了他或她对所有主题公司和证券的个人观点，以及（2）其补偿的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关。冠名房地产投资信托（2778.HK）三年价格及评级历史2778.HK收盘价目标价 日期（ HK $）（ HK $）评分11年8月12日3.88 4.08牛11年11月28日2.97 2.67 U2012年2月20日3.442.782012年3月14日3.49 3.43 N2012年8月13日3.53 3.10牛2012年9月25日3.51 3.70牛2013年1月6日3.77 4.83 O2013年2月20日4.134.742013年5月9日4.155.132013年5月20日4.165.022013年8月8日3.454.552014年1月9日3.41 4.2014年2月14日3.414.0914年2月24日3.323.852014年5月9日3.784.50*星号表示覆盖范围的开始或假设。欧盟ERPERFO RM OPER T PERRM RM负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该范围包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，跑赢大盘代表最具吸引力的中性股吸引力降低，而表现欠佳的投资机会则不足。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该覆盖范围包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘最有吸引力，中性则不那么吸引，而跑赢大盘则代表最具吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰的股票，绝对总收益计算中包含12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了“中性”股票评级定义中的+10 -15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望： 2014年6月18日 亚洲日报-页3 之5-超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*44%（54％的银行客户）中立/持有*40%（49％的银行客户）跑输/卖出*13%（46％的银行客户）受限制的3%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是根据相对的基础确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，明确，公平且不会误导的投资研究。有关更多详细信息，请参阅瑞士信贷关于投资研究的利益冲突管理政策：http://www.csfb.com/research and analytics / disclaimer / managing_conflicts_disclaimer.html瑞士信贷不提供任何税务建议。本文中有关任何美国联邦税的任何声明均不得用于或避免被任何纳税人使用，也不得将其用于避免任何处罚的目的。目标价：冠军地产投资信托基金（2778.HK）（12个月）方法：冠君产业信托的目标价为4.5港元，较我们估计的资产净值6.02港元有25％的折让，目标收益率为4.7％，因为中央办公楼市场已进入低谷，目前处于早期恢复阶段。风险：可能阻碍实现冠君产业信托的4.5港元目标价的风险包括中央办公室租金的恢复慢于预期。利率上升可能会增加我们的IP收益率，进而可能降低我们的资产净值规模。我们目标价格的上行风险包括花旗银行广场的入住率恢复得比预期更快。请参阅公司的披露网站，网址为https://rave.credit-suisse.com/disclosures，以了解目标价格方法和风险部分中通常使用的缩写的定义。有关完整的公司名称，请参见“提及的公司”部分该标的公司（2778.HK）目前是瑞士信贷的客户，或者在本报告发布之日前的12个月内。瑞士信贷在过去12个月内为该公司（2778.HK）提供了投资银行服务。瑞士信贷已在过去12个月内从标的公司（2778.HK）收到了与投资银行相关的补偿瑞士信贷预计将在未来3个月内从标的公司（2778.HK）收到或打算寻求与投资银行相关的补偿。重要的区域披露新加坡接收人应就本研究报告引起的任何事宜与瑞士信贷银行新加坡分行联系。撰写