香港/中国业绩概览冠君产业信托彭博：2778 HK |路透社：2778.HK星展集团研究。公平2010年2月23日花旗银行广场空置率将在未来几个月内恶化持有HK $ 3.36目标价：12个月HK $ 3.39（前HK $ 3.26）报告期性能Mkt帽风云DPU（港元）DPU修订版股息收益率（％）PBV（X）09财年排队HK $ 162.07亿12/10楼0.203下降1％6.00.620.86亿美元12/11楼0.182新5.40.6相对价格港币$5 . 2 04 . 7 04 . 2 03 . 7 03 . 2 02 . 7 02 . 2 0 相对指数2 2 6 1 7 6 1 2 6 76 乍看上去09财年的分配收入基本在预期之内。花旗银行广场（Citibank Plaza）收入在2H09上半年下跌，而朗豪坊（Langham Place）收入则保持稳定。花旗银行广场的空置率预计在2010年有所改善之前会进一步恶化。尽管目标价上调至3.39港元，但维持持有评级。结果亮点09财年的分销收入为13.1亿港币，基本符合我们的预期。但12.4亿港元的分配额超出了我们的估计。差异在高于预期的有效范围内支付率为94.6％。每单位派息下跌17.8％，至0.2617港元，主要由于08财年因金融工程的解散一次性付款而提款。总收入跃升26％，至20.4亿港币，其中朗廷坊购物中心和办公大楼的全年贡献更高，花旗银行广场的收入。加上费用率从08财年的17.3％提高到16％，净财产收入增长了28％。点花旗银行广场的租金稳定在每平方英尺75港元。办公室1 . 7 01 . 2 0 26 空置率从09年6月的5.1％上升至12月09日的12.4％，2 0 0 62 0 0 72 0 0 82 0 0 9冠军RE IT（L H S) R X R H S I IN D E X（R H S） 资料来源：公司，星展唯高达，彭博社2009年上半年，花旗银行广场的收入同比下降5.5％。朗豪坊办公大楼的租金收入稳定入住率达98.5％。朗豪坊购物中心几乎已全部出租，并在2009年实现了3％的房客销售总额增长。由于投资物业的盈余，Champion REIT的负债比率从6个月前的33％进一步提高至12月的32.2％。建议花旗银行广场的空置率预计将在改善之前恶化在2010年，巴克莱银行（占GRA总收入的6％）于2010年第三季度离职，而花旗银行在租约于2010年中到期。加上负租金改建将影响2010年的房地产表现。也就是说，过度担忧是没有道理的，因为任何负面影响都可能由于中部地区的长期供应前景看好，因此暂时过渡写字楼市场，预计朗廷坊购物中心的租金收入将增加，从而部分缓解。我们翻身我们将DDM的估值提高至19财年，并提高了基于DDM的目标价格至3.39港元。但是冠君产业信托由于上升空间有限而仍然持有。分析员：邱友辉CFA +852 2820 4912在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给机构投资者，新加坡《证券与期货法》（第289章）所定义的专家投资者或认可投资者。请参阅本报告末尾的重要披露内容ed-SGC / sa- DC结果汇总十二月财政年度（百万港元）20082009变化（％）总收入1,613.82,035.026.1物业经营费用财产净收入(279.6)1,334.2(325.8)1,709.216.528.1税后利润(2,876.5)3,744.6(230.2)分配收入1,037.31,312.326.5分配金额1,408.21,241.9(11.8)DPU（港元）0.31820.2617(17.8) 结果快照冠君产业信托第2页2结果摘要和评论十二月财政年度（百万港元）20082009更改评论(%)租金收入1, 445.71,829.226.5改善花旗银行广场的过往租金和全年租金朗豪坊的贡献停车场收入22.927.319.3大厦管理费136.4165.621.5租金相关收入9.012.944.4总收入1, 613.82,035.026.1物业营运支出(279.6)(325. 8)16.5财产净收入1, 334.21,709.228.1费用比率从08财年的17.3％提高到了2009财年的16％利息收入17.02.5(85.1)投资公允价值变动(3,877.3)4,156.3不适用资本化率压缩属性衍生工具公允价值变动221.0(597. 2)不适用可转换债券的组成部分租金公允价值变动2.02.839.0稳定安排自身拥有回购收益0.02.1不适用可转换债券修正后的公允价值损失(24.0)0.0不适用利率掉期经理费(160.1)(205. 1)28.1较高的净财产收入信托及其他费用(16.6)(15. 8)(5.1)财务费用(644.0)(754. 8)17.2除税前溢利(3, 147.8)4,300.1不适用所得税271.3(555. 5)不适用净利(2,876.5)3,744.6不适用分配收入1, 037.31,312.326.5分配金额1, 408.21,241.9(11.8)包括08财年进行中的财务工程业务一次性所得3.71亿港元；有效派息率降低从08财年的100％升至94财年的6％资料来源：公司，星展唯高达 结果快照冠君产业信托第3页3 天花板7％冠君产业信托中16％地板24％历史收益率波段价格以预定资产净值波段图HK $ 65432107.0港元6.05.04.03.02.01.00.00.9倍0.7倍0.5倍0.4倍0.2 X资料来源：彭博资讯，星展唯高达（DBS Vickers）2006年5月2006年9月2007年1月2007年5月2007年9月1月08日08年5月08年9月09年1月09年5月09年9月2010年1月5月6日至7月6日9月6日至11月6日1月7日至3月7日至7月7日至9月7日至11月7日至1月8日至3月8日至5月8日至7月8日至9月8日至11月8日09 Mar-09 May-09 Jul-09 Sep-09 Nov-09 Jan-10 结果快照冠君产业信托第2页4股价升值+股息DBS Vickers Research可在以下电子平台上使用： DBS Vickers（ www.dbsvresearch.com）；汤姆森（ www.thomson.co m / financial）； Factset（www.factset.com）;路透社（www.rbr.reuters.com）; Capital IQ（www.capitaliq.com）和Bloomberg（DBSR GO）。要进行访问，请联系您的DBSV销售人员。一般披露/免责声明本文件由星展唯高达证券控股有限公司（“星展唯享”）的直接全资子公司星展唯高达（香港）有限公司（“星展唯享”）发行。本报告仅适用于DBSV Group的客户，本文档的任何部分均不得（i）复制，影印或未经DBSVHK事先书面同意，以任何形式或任何方式复制，或（ii）重新分发。如果本投资研究或建议在没有相关披露的情况下被大众媒体完全或部分出版或以其他方式复制，则DBSVHK和研究分析师概不负责。该研究基于从可靠来源获得的信息，但我们对其内容不做任何陈述或保证。准确性，完整性或正确性。所表达的观点如有更改，恕不另行通知。本文件仅供一般发行。本文档中的任何建议均未考虑具体的投资目标，财务状况和任何特定收件人的特殊需求。本文档仅供收件人参考，不能代替收件人的判断，收件人应寻求单独的法律或财务建议。对于因使用本文件或就本文件而进行的进一步通讯而造成的任何直接或间接损失，DBSVHK不承担任何责任。该文件是不得解释为要约或要约的邀约，以买卖任何证券。 DBSVH是星展银行有限公司的全资子公司。星展银行有限公司及其附属机构和/或与之有关联的人士可能不时拥有上述证券的权益在本文档中。 DBSVHK，DBS Vickers Research（Singapore）Pte Ltd（“ DBSVR”），DBS Vickers Securities（Singapore）Pte Ltd（“ DBSVS”），DBS Bank Ltd及其联系人，其董事和/或员工可能在，可能会影响此处提到的证券交易，也可能会或试图为这些公司提供经纪，投资银行和其他银行服务。本报告中的商品假设是为了预测此处提到的公司的收入。它们不应被解释为有关实物商品或与本报告中提及的商品有关的期货合约交易的建议DBSVUSA没有自己的投资银行或研究部门，在过去的十二个月中也没有以经理或联合经理的身份参与任何投资银行交易。任何希望获得进一步信息，包括对本免责声明中的披露进行任何澄清，或希望以本文档中讨论的任何证券进行交易的美国人，均应独家联系DBSVUSA。分析师认证主要负责本研究报告内容的研究分析师（部分或全部）证明对公司的观点其在本报告中表达的证券准确地反映了他/她的个人观点。分析人员还证明，他/她的薪酬中没有任何部分与本报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关。截至报告日期公布后，财务上依赖分析师的分析师及其配偶和/或亲戚和/或合伙人不持有本报告建议的证券权益（“权益”包括对证券，董事职位的直接或间接所有权，受托人职位）。公司特定/法规披露1.截至本报告发布之日，星展唯高达（香港）有限公司在本报告所建议的证券中没有所有权。2.DBSVHK，DBSVR，DBSVS，DBS Bank Ltd和/或在美国注册的经纪交易商DBS Vickers Securities（USA）Inc（“ DBSVUSA”）的其他关联公司可能有益地拥有总计1％或更多的任何类别的截至更新信息的最新可用日期为止，本文档中提及的主题公司的普通股证券。3.投资银行服务补偿：DBSVHK，DBSVR，DBSVS，DBS Bank Ltd和/或DBSVUSA的其他关联公司可能在过去的12个月内已收到赔偿，并且在接下来的3个月内可能会收到或打算就此提及的标的公司寻求投资银行服务的赔偿文件。DBSV建议基于绝对总收益*评级系统，定义如下：强烈购买（未来3个月的总回报率> 20％，并在此时间内确定了股价催化剂）购买（对于小型股，未来12个月总回报率> 15％，对于大型股而言> 10％）保持（小型股在未来12个月的总回报为-10％至+ 15％，大型股在-10％至+ 10％）完全重视（负总回报率，即未来12个月内> -10％）卖（未来3个月内负总回报率> -20％，并在此时间范围内确定了催化剂） 结果快照冠君产业信托第3页5发行限制一般本报告并非针对或打算分发给任何地方，州，国家或其他司法管辖区的公民或居民或位于任何地方，州，国家或其他司法管辖区的任何个人或实体，或打算将其分发或使用。违反法律或法规。澳大利亚本报告由DBSVHK，DBSVR和DBSVS在澳大利亚分发，根据《 2001年公司法》（“ CA”），这些报告无需持有澳大利亚金融服务许可证提供给收件人。 DBSVHK，DBSVR和DBSVS受证券及期货事务监察委员会根据香港法律监管，而新加坡金融管理局（“ MAS”）受新加坡法律监管，分别与澳大利亚法律不同。本报告仅适用于CA定义中的“批发投资者”。香港本报告由星展唯高达（香港）有限公司在香港发行，星展唯高达（香港）有限公司由香港证券及期货事务监察委员会授权并受其监管。新加坡该报告由DBSVR在新加坡分发，DBSVR拥有金融顾问的执照，并由MAS监管。该报告还可以由DBSVS（公司注册号198600294G）在新加坡分发，DBSVS是《金融顾问法》所定义的免税财务顾问。任何由外国星展唯高达（DBS Vickers）实体，分析师或分支机构仅在新加坡分发给《证券与期货法》（第一章）所定义的“机构投资者”，“专家投资者”或“认可投资者”。新加坡289。任何由MAS批准根据FAA附表1第11款进行的研究分配安排，将由DBSVR / DBSVS的外国关联公司发布的研究报告分发给“合格投资者”。英国本报告由星展唯高达证券（英国）有限公司在英国分发，星