冠军房地产投资信托：花旗银行广场2016年的空置风险较高

2014年6月18日评论冠君产业信托（2778.HK）HK $ 3.69 股权研究花旗银行广场2016年空置风险较高新闻花旗已同意以54亿港币的价格购买One Bay East的21层高的东塔，由会德丰公司（0020.HK，中性，33.05港币）在九龙东建造的两栋办公楼。据路透社报道，该建筑面积为512k平方英尺的东塔计划于2015年第3季度完工，花旗将在2H16搬入。分析花旗是花旗银行广场（CBP）最大的租户：我们认为，花旗目前是Champion REIT的CBP的最大租户，根据披露信息，我们估计花旗的租约约为10万美元。截至2013年底，面积为30万平方英尺（可出租面积），约占总建筑面积的19％。花旗合并东九龙业务：据南华早报报道，花旗银行计划将One Bay East项目用作其在香港各地（不限于CBP）不同地点的4,500名员工的枢纽。虽然很难确定花旗到期后在CBP续签租约的可能性，但我们认为可以合理地预期至少其部分业务（例如后台办公）可以从中部迁至九龙东。可能在2016年增加CBP的空缺风险：提及先前的披露，Champion在2013年完成了花旗的房租审查，如果我们假设租期为3年，则表明租约在2016年左右到期。含义截至2013年底，CBP的空缺率为15％，BoAML的另外14％将于2014年9月空缺。尽管年初至今它在租赁方面取得了一些进展，但BoAML的租约即将到期，但我们看到有越来越多的需求来确保获得新的租户，我们认为短期内可能会继续影响租金水平。该股票的2014/15年股息收益率为5.0％/ 4.6％。由于近期CBP职位空缺可能增加，我们维持相对不吸引人的估值的卖出评级。主要的上行风险：中部地区的写字楼需求增长快于预期。投资清单会员亚太地区销售清单报道范围：有吸引力终审法院郭国+ 852-2978-0481 justin.kwok@gs.com高盛（亚洲）有限责任公司吴Anthony+ 852-2978-0634 anthony.wu@gs.com高盛（亚洲）有限责任公司高盛（Goldman Sachs）与研究报告中涉及的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。有关Reg AC认证和其他重要披露的信息，请参阅披露附录，或访问www.gs.com/research/hedge.html。非美国关联公司聘用的分析师未获得美国FINRA的注册/资格作为研究分析师。高盛集团全球投资研究 2014年6月18日冠君产业信托（2778.HK）HK $ 3.69高盛全球投资研究2空缺，15％花旗银行，19％其他15％BoAML，14％零售，3％合法，5％工银12％图表1：我们认为花旗是最大的租户，占花旗银行广场约19％的空间截至2013年12月，花旗银行广场的租户组合图表2：BoAML（占CBP总数的14％）在2014年9月之前腾空了空间；花旗的租约（占CBP的19％）将于2016年到期花旗银行广场的租赁到期日截止至2013年12月占面积的百分比60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%其他财务状况，占17％0.0%空的2014年2015年2016年资料来源：公司数据，高盛全球投资研究。资料来源：公司数据。图表3：冠君产业信托的2014/15年股息收益率为5.0％/ 4.6％冠君产业信托的股息收益率息差历史图表4：冠君产业信托较我们的2015财年净资产值折让19％冠君产业信托的资产净值折让(%)分部收益率差25%分部让EFN 10年历史平均值（传播）2,0001,80050%40%20%15%+1秒'-1 s.d.1,6001,4001,20030%20%10%1,0000%10%800-10% 600-20%5%400200-30%-40%0%0-50%-60%资料来源：Datastream，高盛全球投资研究。资料来源：Datastream，高盛全球投资研究。其他空置空间11.5%工行12.0%27.4%BoAML，14.0%10.5%14.7%股价较资产净值折让平均'+1标准'-1标准5月6日至8月6日至11月6日至2月07日5月7日至8月7日至11月7日至2月08日5月08日至8月08日至11月08日2月9日至5月09日8月9日至11月9日2月10日至5月10日10月10日至11月10日至2月11日至5月11日至8月11日至11月11日至2月12日至5月12日至8月12日至11月12日至2月13日至5月13日至8月13日至11月13日至2月14日至5月14日12月6日至7月7日至6月7日至9月7日至12月7日至3月8日至6月8日至9月08日至12月8日至9月9日至9月9日至9月9日至12月9日至10月10日至10月10日至12月10日至3月10日-11月11日-9月11日-12月11日-12月12日-12月12日-12月12日-3月13日-6月13日-13月13日-14月14日14年6月 2014年6月18日冠君产业信托（2778.HK）HK $ 3.69高盛全球投资研究3披露附录Reg AC本人，CFA贾斯汀·郭在此证明，本报告中表达的所有观点均准确反映了我对主题公司或其证券的个人观点。我还证明，我的薪酬中没有任何部分与本报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关或将与之相关。投资概况高盛投资概况通过将证券的主要属性与其对等组和市场进行比较来提供证券的投资环境。描述的四个关键属性是：增长，回报，多重性和波动性。基于几种方法的综合指数来确定增长，回报和倍数，以确定该区域覆盖范围内的股票百分位排名。每个指标的精确计算可能因会计年度，行业和地区而异，但是标准方法如下：成长性是明年的估算值与当前年度的估算值的总和，例如每股收益，EBITDA，收入。返回是各种资本回报率（例如， CROCI，ROACE和ROE。多是一年期远期估值比率的组合，例如市盈率，股息收益率，EV / FCF，EV / EBITDA，EV / DACF，价格/账面价格。挥发性以股息调整后的过去十二个月波动率来衡量。量子Quantum是高盛的专有数据库，可访问详细的财务报表历史记录，预测和比率。它可用于单个公司的深入分析，或在不同行业和市场的公司之间进行比较。GS SUSTAINGS SUSTAIN是一项全球投资策略，旨在实现长期的，长期的，绩效低的想法。 GS SUSTAIN焦点名单包括我们的分析表明处于领先地位的领导者，这些领导者通过持续的竞争优势和相对于其全球同业的较高资本回报率，实现了长期出色的业绩。根据对公司绩效的三个方面的量化分析确定领导者：现金投资的现金回报率，行业定位和管理质量（公司管理其所在行业所面临的环境，社会和治理问题的有效性）。披露事项主要分析师对股票的覆盖范围CFA贾斯汀·郭：亚太集团，香港房地产。吴彦祖：香港房地产。亚太集团：北京企业控股，中信泰富，中远太平洋，长江实业，长江基建，中国燃气控股，招商局控股，华润燃气集团，中国天天绿色能源，大连港公司，新奥能源控股，复星国际，银河娱乐集团，合和控股，和记港口控股信托，和记黄埔，怡和洋行，昆仑能源公司，美高梅中国，地铁公司，新Mel博亚娱乐，新co博亚娱乐有限公司，新co国际发展，新创建集团，澳博控股，金沙中国，上海实业，上海国际港口集团，信德集团，中石化坎顿，Summit Ascent Holdings Ltd.，太古（A），天津发展控股，天津港发展控股，中华煤气，九龙仓集团，会德丰公司，永利澳门，英德气体集团。香港物业：冠君产业信托，中国住宿集团有限公司，置富产业信托（香港），鹰君集团，恒隆集团，恒隆地产，亨德森置地，如家快捷酒店管理有限公司，香港置地，香港和上海酒店，汇贤房地产投资信托基金，希慎发展集团，嘉华国际，嘉里建设，文华东方国际，丰树大中华商业信托，新世界发展，香格里拉亚洲，信和置业，新鸿基房地产，太古地产，领汇房地产投资信托，越秀房地产投资信托基金。公司特定的法规披露以下披露涉及高盛集团有限公司（及其关联公司“高盛”）与高盛全球投资研究部所涵盖的公司之间的关系。没有针对以下公司的具体披露：冠君产业信托（3.69港元）评级/投资银行关系的分布高盛投资研究全球覆盖范围评分分配投资银行业务关系购买保持卖购买保持卖全球32%53%15%53%47%40%截至2014年4月1日，高盛全球投资研究部对3,662种股票证券具有投资评级。高盛将股票分配为各种区域投资清单上的买入和卖出；未分配的股票被视为中性。就NASD / NYSE规则要求的上述披露而言，此类转让等同于购买，持有和出售。请参阅下面的“评分，覆盖范围组和视图以及相关定义”。 2014年6月18日冠君产业信托（2778.HK）HK $ 3.69高盛全球投资研究4价格目标和评级历史记录图湛p房地产投资信托基金（2778.HK）5.004.504.003.503.002.502.00股价货币：港元高盛评级和股价目标历史26,00024,00022,00020,00018,00016,0002011201220132014资料来源：高盛投资研究部有关评级和价格目标的信息； FactSet截至2014年3月31日的收盘价。评分 CFA目标价格由贾斯汀·郭（Justin Kwok）报道恒生指数剔除目标价目前的分析师未涵盖价格目标显示n应该在高盛所有先前发表的研究中考虑，其中可能包括也可能未包括价格目标，以及与公司，其行业和金融市场有关的发展情况。监管披露美国法律和法规要求的披露有关本报告中提及的公司所需的以下任何一项披露，请参见上面的公司特定的法规披露：未决交易中的经理或联合经理； 1％或其他所有权；某些服务的赔偿；客户关系类型；前期的托管/共同托管公开发售；董事职务;担任股票证券，做市和/或专家角色。高盛通常以本报告中讨论的发行人的固定收益证券为市场，并且通常以这些证券的本金交易。以下是其他必需的披露信息：所有权和重大利益冲突：高盛（Goldman Sachs）政策禁止其分析师，向分析师报告的专业人士及其家庭成员拥有该分析师研究范围内任何公司的证券。分析师薪酬：分析师的薪酬部分基于高盛的盈利能力，其中包括投资银行业务的收入。分析师作为官员或董事：高盛政策禁止其分析师，向分析师报告的人员或其成员担任分析员研究范围内任何公司的高级管理人员，董事，顾问委员会成员或雇员的家庭。非美国分析师：非美国分析师可能不是高盛公司的关联人，因此可能不受NASD规则2711 /纽约证券交易所规则472关于与标的公司的沟通，公开露面和分析师所持证券交易的限制。评级分布：参见上面的评级披露分布。价格走势图：请参阅价格表，上面有前期的评级和价格目标的变化，或者如果是电子格式，或者涉及本报告涉及的多家公司，请参阅高盛网站（http://www.godmansachs.com）。 gs.com/research/hedge.html。美国以外司法管辖区的法律和法规要求进行的其他披露以下披露是所示司法管辖区要求的披露，但以上根据美国法律和法规已经作出的披露除外。澳大利亚：高盛澳大利亚有限公司及其关联公司不是澳大利亚的法定存款接受机构（该术语在1959年《银行法》（联邦）中定义），并且在澳大利亚不提供银行服务或从事银行业务。除非高盛另行同意，否则本研究及其任何访问都仅适用于《澳大利亚公司法》所指的“批发客户”。在制作研究报告时，澳大利亚高盛全球投资研究部的成员可以参加由发行人主办的以研究报告为主题的现场访问和其他会议。在某些情况下，如果高盛澳大利亚公司认为在与实地考察或会议有关的特定情况下适当和合理，则有关发行人可以部分或全部承担此类实地考察或会议的费用。巴西：有关CVM指令483的披露信息可从http://www.gs.com/worldwide/brazil/area/gir/index.html获得。在适用的情况下，CVM指令483第16条所定义的，主要负责本研究报告内容的巴西注册分析师是本报告开头指定的第一位作者，除非