房地产行业2013年5月投资策略：新型城镇化规划临近,短期有望企稳回升

1重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺、公司资格说明和免责条款。 主要观点： 经济复苏动力不足 有望倒逼流动性放松 4月PMI为50.6%，比上月回落0.3个百分点，一季度GDP7.7%，环比四季度-0.1%，表明经济复苏动力依然不足。3月份CPI同比上涨2.1%，通胀处于可控水平，在人民币不断升值的背景下，预计流动性有望放松。 楼市量价齐升 土地市场活跃 受新政落地前的末班车效应拉动，3月楼市量价齐升，商品房销售面积和销售额分别同比增长26.61%和46.46%，环比增长51.20%和51.27%。3月份，百城价格指数连续第11个月环比上涨，涨幅为1.06%。1-3月房地产投资增长20.2%，比上月略有下滑；新开工面积增速-2.7%，增速较去年四季度回升。土地市场回暖 ，一二线城市溢价率回升明显。 地产股2012年年报及2013年一季报点评 12年房地产上市公司盈利持续改善。营收和净利润增速分别位列申万一级行业的第一位和第四位。地产上市公司12年营收和净利润分别为5974亿元和767.2亿元，分别增长24.4%和14.9%；13Q1营收增长40.6%，净利润增长28.9%，毛利率总体维持在37%的相对高位；另外预收账款也保持较快，偿债能力略有改善。地产上市公司12年实现预收账款5123亿元，同比增长26.5%，略高于竣工结算收入增速，预收款/（12年营收）比率约95%，业绩锁定率较高；手持现金超过3000亿元，同比大幅增长42%，现金/（短借+年内到期非流动负债）比率113%，比12年初提高17个百分点；净负债率、资产负债率和实际资产负债率分别为60.2%、73.2%和50%，分别较去年同期变化-6.4、+1.4、+0.6个百分点。 投资建议： 未来六个月，维持行业投资“大市同步”评级 我们判断5月份行业基本面相对平稳，影响楼市基本面的四大因素包括：流动性、调控政策、新型城镇化和开发商推盘策略。预计5月份流动性有望稳中偏松，调控政策进入观察期，“新型城镇化规划”雏形渐显（户籍制度改革和土地两大方面），开发商继续坚持快周转策略，以刚需产品为主。5月份，地产股业绩增长确定及估值处于近五年绝对底部的背景下，部分地产股有望获得绝对收益，投资上可把握“一二线”+“高中低”+“主题投资”的逻辑，即选择布局一、二线城市的公司（招商、滨江）；选择经营坚持“高周转、中档房价、低负债”的公司（珠江实业、荣盛、金科、滨江集团）；选择区域升级、城市更新、市政旧改、业务转型下的主题投资机会（中华企业、云南城投）。 中性 —维持 日期： 2013/5/3 行业：房地产业 舒廷飞 021-53519888-1972 henry.shu@126.com 从业证书编号： S0870512080001 房地产行业主要数据（2013年5月） 房地产投资当月值(亿元) 6462.87 房地产投资当月同比增长 17.60% 住宅当月投资额（亿元） 4429.53 住宅当月投资同比增长 18.77% 商品房销售额当月值（亿元） 6630.30 商品房销售额当月同比增长 46.45% 土地购置费当月值（亿元） 968.21 土地购置费当月同比增长 -3.22% 最近6个月行业指数与沪深300指数比较 报告编号： STF13-IT10 相关报告： 新型城镇化规划临近 短期有望企稳回升 首次报告日期： 2013/5/3 新型城镇化规划临近 短期有望企稳回升 ——房地产行业2013年5月投资策略 证券研究报告/行业研究/月度策略 月度策略 2一、经济复苏动乏力 流动性放松可能性增加 2013年3月的PMI和汇丰PMI分别为50.9和51.6，继续保持在荣枯线之上，表明经济复苏势头延续；分项指标看，新订单指数为52.3，比上月上升2.2个百分点，连续6个月位于临界点以上，表明制造业市场需求略有回升。 2013年3月份，全国居民消费价格总水平CPI同比上涨2.1%，结束了此前两个月以来的上升势头，比上月回落1.1个百分点。3月金融机构人民币新增贷款达到10600亿元，环比增加4400亿元，同比增加500亿元。6个月的长三角票据直贴利率和6个月的票据转贴利率呈现下降趋势，市场流动性进一步释放。 （一）经济复苏动力较弱 2013年3月，中国制造业采购经理指数PMI和汇丰PMI分别为50.9和51.6，环比分别上升0.8个百分点和1.2个百分点，连续5个月位于荣枯线以上，表明制造业需求持续回暖。 分项指标看，新订单指数为52.3，比上月上升2.2个百分点，连续6个月位于临界点以上，表明制造业市场需求明显回升。分行业看，汽车制造业、电气机械器材制造业、医药制造业、通用设备制造业、烟草制品业、纺织业等15个行业的新订单指数位于荣枯线以上，市场需求增长；石油加工及炼焦业、黑色金属冶炼及压延加工业、食品及酒饮料精制茶制造业等6个行业的新订单指数位于荣枯线以下，市场需求回落。 另外，反映制造业外贸情况的新出口订单指数为50.9%，比上月上升3.6个百分点，重返荣枯线以上，表明制造业产品出口量由降转升。 图 1 PMI指数和汇丰PMI指数回升 图 2 需求小幅回升 数据来源：Wind、上海证券研究所 数据来源：Wind、上海证券研究所 月度策略 3（二）CPI同比回落到低位 2013年3月份， CPI同比上涨2.1%，结束了此前两个月以来的上升势头，回落1.1个百分点。分项来看，权重较大的食品价格较上个月回落3.3百分点，同比上涨2.7%，影响居民消费价格总水平同比上涨约0.88个百分点。据统计局测算，在3月份2.1%的居民消费价格总水平同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为0.9个百分点，新涨价因素约为1.2个百分点。 图 3 CPI同比再次回落到低位 图 4 CRB现货综合指数高位窄幅波动 数据来源：Wind、上海证券研究所 数据来源：Wind、上海证券研究所 近期，CRB指数扭转了2012年末以来的高位震荡态势，现呈现不断下挫趋势，大宗商品面临价格调整的压力。 （三）市场流动性偏松 3月金融机构人民币新增贷款达到10600亿元，比去年同期增加500亿元，环比大幅上升4400亿元。M1单月供应量达31.12万亿元，同比增长11.9%，M2单月供应量103.61万亿元，同比增长15.7%，M1、M2双双创下新高，表明市场流动性增加，印证了我们此前关于二季度市场流动性进一步增加的预测。另外，6个月的长三角票据直贴利率和6个月的票据转贴利率呈现下降趋势。 图 5 金融机构人民币新增贷款环比大幅上升 图 6 6个月直贴利率、转贴利润呈下降趋势 数据来源：Wind、 上海证券研究所 数据来源：Wind、 上海证券研究所 月度策略 4二、房价环比持续上涨，土地市场活跃 2013年，房地产市场延续了去年年末的翘尾行情，市场呈现持续回暖态势。据中指院统计2013年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比上涨1.06% ，连续第11个月环比上涨，与去年同期相比，100 个城市住宅均价大幅上涨3.90% ，连续第9个月环比上涨。土地购置费比2月有所上升至628亿元，土地购置费同比增长-3.22%，环比增长54.11%。 （一）3月楼市销售增幅明显 3月楼市成交量继续上升，国家统计局的数据显示，全国实现商品房销售面积和销售额分别为10426.84万平方米和6630.30亿元，同比分别增长26.61%和46.46%，同比变化不大，环比增幅明显，分别提高51.20%和51.27%。 图 7 3月全国商品房销售面积同比增长26.61% 图8 3月全国商品房销售额同比增长46.46% 数据来源：Wind、 上海证券研究所 数据来源：Wind、 上海证券研究所 3月，两会召开，“国五条”总则出台，楼市调控进一步缩紧。受细则出台前“抢搭末班车”效应的影响，多地成交较2月份上涨；同比上年，一二线城市也出现不同幅度的上涨。其中一线城市受政策影响更明显，同比上年涨幅超过80%，部分二线城市同比上涨超过50%。 （二）3月房价同比大幅上升 区域性上涨压力凸显 价格上看，受国家宏观调控政策的影响，根据国家统计局的数据计算的月度销售均价，近几个月保持了稳中猛升的态势，房价的高点出现在今年2月，达到7030元，之后小幅回落；3月商品房销售均价为6358元，同比上升15.67%。分项指标看，办公楼均价同比上升明显。 月度策略 5住宅、商业营业用房稳中略升。 图9 商品房销售均价为6358元 数据来源：Wind、上海证券研究所 3月百城价格指数显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，连续第11个月环比上涨，涨幅为1.06%。与去年同期相比，100 个城市住宅均价大幅上涨3.90% ，连续第9个月环比上涨。 图10 3月百城均价继续上行至9998元 数据来源：Wind、上海证券研究所 分项指标看，一、二、三线城市环比涨幅分别为1.79%、1.11%和0.60%；同比涨幅分别为8.53%、4.14%和-0.98%。数据上看，一线城市房价回暖明显领先于二三线城市，一方面验证了我们对于一线城市指标具有先导性的判断，同时也证明了一线城市的房价上涨压力更明显。 图 11 一线城市环比涨幅最大 图 12 一线城市均价同比涨幅居首 数据来源：Wind、 上海证券研究所 数据来源：Wind、 上海证券研究所 月度策略 6（三）3月房地产开发投资增速趋缓 3月房地产开发投资完成额保持增长，完成6462亿元，同比增幅达到17.60%。占总投资额近7成的住宅投资方面，月度投资完成额达到4429亿元，同比增长18.77%；办公楼完成投资额359亿元，同比增长35.30 %；商业营业用房完成投资额837亿元，同比增长19.91%。 图 13 房地产开发投资额同比增长17.60% 图 14 住宅开发投资同比增长18.77% 数据来源：Wind、上海证券研究所 数据来源：Wind、上海证券研究所 （四）新开工下滑明显 新开工面积是一个更能反映开发商心态的指标。数据显示，3月商品房新开工面积为15872万平方米，同比下降20.23个百分点。同期，竣工面积为5949万平方米，同比下降23.60%。可见，房企的谨慎程度仍比较明显，并未盲目乐观。 图 15 12月新开工面积同比下降1.39% 图 16 12月竣工面积同比增长6.02% 数据来源：Wind、上海证券研究所 数据来源：Wind、上海证券研究所 （五）土地市场回暖 一二线城市尤为明显 2013年3月土地购置费比2月有所上升至628亿元，土地购置费同比增长-3.22%，环比增长54.11%。纵观全国土地市场，区域性回暖凸显，特别是一线城市尤为明显。 月度策略 7 图 17 土地购置费同比增长-3.22% 数据来源：Wind、 上海证券研究所 据全国300个城市土地市场数据显示，3月土地供应量低于去年同期水平，环比跌幅较前两月有所减少。本月，全国300个城市共推出土地1995宗，推出土地面积8106万平方米，环比减少24%，同比减少6%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）631宗，推出土地面积2559万平方米，环比减少