低成本扩张显优势,业绩高增长超预期

请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告/公司研究2011年4月7日 房地产开发III 署名人：李少明 S0960200010015 010-63222931 lishaoming@cjis.cn 6－12个月目标价： 12.00元 当前股价： 9.15元 评级调整： 维持 基本资料 上证综合指数 3007.91 总股本(百万) 10995 流通 本(百万) 10976 流通市值(亿) 1004 EPS（TTM） 0.66 每股净资产（元） 4.96 资产负债率 74.7% 股价表现 （%） 1M 3M 6M 万科A 9.19 2.92 8.96 上证综合指数 0.39 5.96 13.26 -35%-28%-21%-14%-7%0%7%2010/4 2010/7 2010/10 2011/1万科A上证综合指数 相关报告 《万科A-业绩符合预期，毛利率大幅提高》2011-3-9 《万科A-开年销售再创历史新高，优胜劣汰能力持续彰显》2011-2-10 《万科A-新增储备远超预期，净利润6年复合增长43%可期》2011-1-5 万科A 000002 推荐低成本扩张显优势，业绩高增长超预期 公司公告：11年3月销售面积83.5万平方米，同比增长64.7%，环比增长52.1%；销售金额93.3亿元，同比增长47.9%，环比增长53.5%。新增加项目3个。 投资要点： „ 3月销售金额创同期历史新高，实现销售面积83.5万平米，销售金额93.3亿元，同比增长64.7%和47.9%，环比增长52.1%和53.5%，销售均价1.174万元，同比跌10.2%，环比涨0.9%。 „ 1-3月实现销售面积303.8万平米，同比增长144.8%；实现销售金额355.1亿元，同比增长 135.5%；1-3 月销售均价 1.169 万元，同比跌 3.8%。从销售面积和销售金额同期比较来看，在政策严控下公司一季度销售业绩大幅上涨，远超行业水平。公司准确把握市场、合理定位产品，加大推盘，快速销售回笼资金，维持销售业绩高增长可期。若按1季度的销售速度，全年有望实现1400亿元的销售目标，将较10年增长31%。 „ 3月新增项目3个，分布于长春、太原、武汉，新拓展太原项目，获取权益建面159万平米，楼面地价1559元。由于新增项目主要为二线城市，楼面地价较低，符合公司拓展二三线城市的战略蓝图。 „ 1-3月新增项目18个，权益建面457万平米，楼面地价2185元，较10年低19.4%。公司低成本扩张，在调控期尽显竞争优势。 „ 公司的销售继续在行业内保持明显的竞争优势，业绩持续高增长可期。维持公司2010-2015年6年净利润复合增长43%，10-12年EPS0.65、1.05和1.29元，未来6个月内合理股价12元的判断，从短中长期看，公司投资价值凸显，再次推荐。 风险提示：注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。 主要财务指标 单位：百万元 2009 2010E 2011E 2012E 营业收入(百万元) 48881 41060 65696 85405 同比(%) 19% -16% 60% 30% 归属母公司净利润( 万元) 5330 7148 11585 14147 同比(%) 32% 34% 62% 22% 毛利率(%) 29.4% 39.0% 39.0% 39.0% ROE(%) 4.3% 16.4% 21.5% 1.3% 每股收益(元) 0.48 0.65 1.05 1.29 P/E 16.55 12.34 7 61 6.23 P/B 2.36 2.03 1.63 1.33 EV/EBITDA 11 11 7 5 资料来源：中投证券研究所 公司报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/5 图 1：万科月度销售面积、销售金额与销售均价 图 2：万科月度销售均价与累计销售均价 05010015020025008-12 09-03 09-06 09-09 09-12 10-03 10-06 10-09 10-12 11-03-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000单月销售面积（万平米）单月销售金额（亿元）单月销售均价（元/平）50006000700080009000100001100012000130001400008-1209-0309-0609-0909-1210-0310-0610-0910-1211-03单月销售均价(元/平米）累计销售均价（元/平米） 图 3：万科各年月度销售均价 图 4：万科各年累计销售均价 60007000800090001000011000120001300014000JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec销售均价（元/平）2007200820092010201170008000900010000110001200013000 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12销售均价（元/平）20072008200920102011 图 5：万科各年月度销售面积 图 6：万科各年月度销售金额 020406080100120140160180JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec万平-100%-50%0%50%100%150%200%250%200720082009201020112008年单月销售面积同比2009年单月销售面积同比2010年单月销售面积同比2011年单月销售面积同比050100150200250Jan Feb Mar Apr May JunJulAug Sep OctNov Dec亿元-100%-50%0%50%100%150%200%250%200720082009201020112008年单月销售金额同比2009年单月销售金额同比2010年单月销售金额同比2011年单月销售金额同比 图 7：万科各年累计销售面积 图 8：万科累计销售金额各年同期比较 01002003004005006007008009001000 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 万平-50%0%50%100%150%200%250%200720082009201020112008年累计销售面积同比2009年累计销售面积同比2010年累计销售面积同比2011年累计销售面积同比020040060080010001200 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12亿元-50%0%50%100%150%200%250%200720082009201020112008年累计销售金额同比2009年累计销售金额同比2010年累计销售金额同比2011年累计销售金额同比 数据来源：上市公司，中投证券研究所 公司报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/5 表1：公司11年3月新增项目情况（单位：万平，亿元） 项目 所处 城市 公司权益占地 面积 计容积率建面权益面积 公司需支付地价 楼面地价（元/平） 1-2月合计 187.4 387.4 298.1 75.1 2,5191 长春净月万科城项目 长春 0.51 35.1 107.3 54.8 8.00 1,4602 太原紫台项目 太原 0.51 9.6 32.7 17.1 2.60 1,5173 武汉长征村项目 武汉 1 28.2 87.2 87.1 14.20 1,630 3月合计 72.9 227.2 159.1 24.8 1,559 1-3月合计 260.3 614.6 457.2 99.9 2,185数据来源：上市公司，中投证券研究所 公司报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/5 附：财务预测表 资产负债表 利润表 会计年度 2009 2010E 2011E 2012E会计年度2009 2010E 2011E2012E流动资产 130323 172673 212500 233717 营业收入48881 41060 65696 85405 现金 23002 40735 29056 21733 营业成本 34515 25047 40075 52097 应收账款 713 610 975 1268 营业税金及附加 3603 4927 7884 10249 其它应收款 7786 6668 10668 13869 营业费用 1514 1437 1971 2562 预付账款 8736 11271 10019 13024 管理费用 1442 1314 1905 2477 存货 90085 113390 161780 183821 财务费用 574 -3294 -3574 -3360 其他 1 0 1 2 资产减值损失 -524 0 0 0 非流动资产 7285 7142 6998 6855 公允价值变动收益 2 0 0 0 长期投资 3565 3565 3565 3565 投资净收益 924 1000 1300 1500 固定资产 1356 1216 1076 936 营业利润 8685 12629 18736 22880