中国中国中国中国 ／／／／香港香港香港香港 中国房地产中国房地产中国房地产中国房地产 仔细阅读最后一页的分析师声明和其它重要披露 每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯（（（（2010年年年年11月月月月1-7日日日日）））） 2010年年年年11月月月月8日日日日 市场趋紧市场趋紧市场趋紧市场趋紧，，，，成交量萎缩成交量萎缩成交量萎缩成交量萎缩 行业评级行业评级行业评级行业评级：：：： 增持增持增持增持 （（（（维持不变维持不变维持不变维持不变））））
在过去一周，中国10个主要城市的房地产销售量有所回落，总体销售建筑面积环比下降8.7%。一级市场的成交量下滑的主要原因是政策环境趋紧，而不明朗因素亦使跌势加剧。
珠三角地区的成交量带头下跌，其中深圳环比下降42.5%。环渤海地区和西部地区的成交量也分别平均环比下滑6.0%和2.4%。
恒大地产(3333 HK, 未予评级）今天公布了其营运业绩，10月份的合同销售额达人民币56亿元，环比增长8%，提前两个月实现了人民币400亿元的年度合同销售目标。合同销售额上升的主要原因是其开发项目大都位于二 、三线城市，而这些地区的用家 需求 不太 受到10月份实施的紧缩政策所影响 。管理层重申，到2010年底，公司 的合同销售额可达到 人民币500亿元，并认为明年的销售目标将在人民币650亿元-700亿元之间，这反映了恒大地产于2011年及之后对中国房地产市场的乐观看法 。
展望未来，我们认为，鉴于销售旺季逐渐过去及各地进入冬季，成交量将会轻微 下滑 。但截至10月，由于大多数开发商已经实现了超过75%的年度销售目标，在年底前实现2010年的销售目标并不会成为 太大的挑战。尽管如此，我们仍须重申我们的观点，就是 在中国房地产市场环境趋紧的情况下，市场 越来越 担心央行会进一步加息，一些 净负债率较高的开发商，包括绿城（3900 HK，中性 ）和富力地产（2777 HK，中性）等面临的风险 较大。我们 的看法较为乐观 ：我们 认为，央行在年底前进一步加息的可能性非常小，因为政府需要足够的时间来观察10月19日实施的加息政策所带来的影响。
我们的行业首选股为恒盛地产（845 HK，优于大市），而由公司主席所拥有的一家造船企业将于11月完成上市，这有助消除投资者对上市可能遇阻、恒盛地产将因此面对不利影响的担忧。对投资者来说，另一个有利因素就是，上市完成后，管理层将集中发展核心房地产业务。我们的另一个首选股是合景泰富（1813 HK，优于大市 ），公司 在以合理的价格联合收购拥有优质土地储备的一家非上市公司后，净资产值预计 将会改善。截至10月，合景泰富已经完成了其年度销售目标，这也 显示了其项目执行能力。 评级和目标价评级和目标价评级和目标价评级和目标价 公司公司公司公司 股票股票股票股票 代码代码代码代码 股价股价股价股价 （（（（港元港元港元港元）））） 评级评级评级评级 目标价目标价目标价目标价 （（（（港元港元港元港元））））上升潜力上升潜力上升潜力上升潜力 （（（（%）））） 雅居乐地产 3383 HK 12.20 优于大市 12.41 1.7 中渝置地 1224 HK 3.44 优于大市 4.27 24.2 中国海外发展 688 HK 16.84 中性 17.00 0.9 碧桂园 2007 HK 3.40 中性 2.82 (17.2) 华润置地 1109 HK 16.30 优于大市 19.51 19.7 恒盛地产 845 HK 3.26 优于大市 3.58 9.7 绿城中国 3900 HK 9.16 中性 8.38 (8.5) 合景泰富 1813 HK 7.01 优于大市 7.40 5.5 五矿建设 230 HK 1.76 优于大市 2.05 16.7 富力地产 2777 HK 12.06 中性 13.06 8.3 人和商业 1387 HK 1.47 优于大市 2.33 58.3 世茂房地产 813 HK 13.90 优于大市 17.46 25.6 远洋地产 3377 HK 5.77 中性 5.55 (3.8) 瑞安房地产 272 HK 4.39 中性 4.23 (3.6) 上置集团 1207 HK 0.81 优于大市 1.98 144.4 2010年11月8日收盘价 信息来源：彭博，建银国际证券预测 各大城市销售量的比较各大城市销售量的比较各大城市销售量的比较各大城市销售量的比较 12%8%6%1%(19)%(20)%(26)%0%(6)%(42)%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000南京北京上海重庆杭州成都广州天津苏州深圳平方米平方米平方米平方米(50)%(40)%(30)%(20)%(10)%0%10%20%上周 (左轴)本周 (左轴)环比 (右轴) 信息来源：中国房地产数据库 陈嘉祺陈嘉祺陈嘉祺陈嘉祺 (852) 2582 6123 edmondc@ccbintl.com 王箫王箫王箫王箫 (8610) 6652 3735 wangxiao@ccbintl.com 每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯 2010年年年年11月月月月8日日日日 2 每周房地产成交量每周房地产成交量每周房地产成交量每周房地产成交量 平均每周成交量平均每周成交量平均每周成交量平均每周成交量（（（（平方米平方米平方米平方米）））） 09年一季度年一季度年一季度年一季度 09年二季度年二季度年二季度年二季度 09年三季度年三季度年三季度年三季度 09年四季度年四季度年四季度年四季度 2010年年年年9月月月月 2010年年年年10月月月月 11月月月月1-7日日日日 环比上周环比上周环比上周环比上周（（（（%）））） 环渤海地区环渤海地区环渤海地区环渤海地区 北京 179,846 326,631 285,400 286,285 223,940 174,950 172,500 7.6 天津 157,700 272,600 313,946 288,658 208,390 264,238 236,400 (19.7) 长三角地区长三角地区长三角地区长三角地区 上海 323,915 615,346 547,277 523,785 397,140 425,350 346,100 5.8 南京 126,213 212,254 206,992 262,077 130,960 185,225 116,200 11.6 杭州 66,538 210,277 129,023 145,715 130,380 87,275 91,100 (0.4) 苏州 100,285 207,500 192,815 206,146 165,480 171,800 166,200 (26.1) 珠三角地区珠三角地区珠三角地区珠三角地区 广州 195,026 277,031 169,400 211,531 278,660 432,875 153,600 (18.6) 深圳 131,827 168,700 93,962 102,177 121,140 84,875 49,300 (42.5) 西部地区西部地区西部地区西部地区 重庆 356,338 511,669 457,723 531,069 569,840 637,975 302,500 0.8 成都 210,469 259,646 244,262 416,669 223,940 354,675 486,900 (5.6) 平均值平均值平均值平均值 244,987 281,924 212,080 (8.7) 信息来源：中国房地产数据库 每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯每周房地产销售快讯 2010年年年年11月月月月8日日日日 3 中国房地产行业评级和估值中国房地产行业评级和估值中国房地产行业评级和估值中国房地产行业评级和估值 股票股票股票股票 市值市值市值市值 （（（（百万百万百万百万 股价股价股价股价 净资产值净资产值净资产值净资产值 当前净资当前净资当前净资当前净资产值折让产值折让产值折让产值折让 目标价目标价目标价目标价 涨幅涨幅涨幅涨幅 目标净目标净目标净目标净资产值资产值资产值资产值折让折让折让折让 土地储备土地储备土地储备土地储备 （（（（百万百万百万百万 2009年净负债年净负债年净负债年净负债比率比率比率比率 ，，，，除非除非除非除非 另有说明另有说明另有说明另有说明 财务财务财务财务 净利润净利润净利润净利润 （（（（百万元百万元百万元百万元 ）））） 2010年年年年 市盈率市盈率市盈率市盈率 2010年年年年 市帐率市帐率市帐率市帐率 2010年年年年 收益率收益率收益率收益率 2009年年年年 合合合合同同同同销售销售销售销售 （（（（人民币人民币人民币人民币 年初至今年初至今年初至今年初至今 合合合合同同同同销售销售销售销售 （（（（人民币人民币人民币人民币 2010年合年合年合年合 同同同同销售目标销售目标销售目标销售目标 （（（（人民币人民币人民币人民币 已实现已实现已实现已实现 数据数据数据数据 公司公司公司公司 代码代码代码代码 美元美元美元美元 ）））） （（（（港元港元港元港元 ））））（（（（港元港元港元港元 ）））） （（（（%）））） 评级评级评级评级 （（（（港元港元港元港元 ））））（（（（%）））） （（（（%）））） 平方米平方米平方米平方米 ）））） （（（（%）））） 货币货币货币货币 FY09A FY10F FY11F （（（（倍倍倍倍）））） （（（（倍倍倍倍）））） （（（（%）））） 十亿元十亿元十亿元十亿元 ）））） 十亿元十亿元十亿元十亿元 ）））） 十亿元十亿元十亿元十亿元 ）））） 百分比百分比百分比百分比 直至直至直至直至 业务范围业务范围业务范围业务范围 雅居乐地产 3383 HK 5,465 12.20 16.54 (26.2) 优于大市 12.41 1.7% (25) 32.2 53.0 人民币 1,865 2,796 3,355 13.7 2.4 2.1 22.6 22.6 24.2 93.4 10月 全国 中渝置地 1224 HK 1,136 3.44 7.12 (51.7) 优于大市 4.27 24.2% (40) 8.5 净现金 港元 -51 163 332 49.1 0.7 1.4 1.7 4.7# 3.4 137.1 9月 西部 中国海外发展 688 HK 17,753 16.84 21.00 (19.8) 中性 17.00 0.9% (19) 30.6 48.4 港元 6,552 6,881 8,830 17.5 2.8 1.1 41.9 40.6 50.7 80.1 9月 全国 碧桂园 2007 HK 7,324 3.40 3.91 (13.0) 中性 2.82 (17.2)% (28) 42.8 40.4 人民币 2,080 2,738 3,668 18.0 2.1 1.0 23.2 26.9 30.0 89.7 10月 全国 华润置地 1109 HK 11,326 16.30 21.68 (24.8) 优于大市 19.51 19.7% (10) 22.6 46.1 港元 3,867 3,529 4,845 21.7 1.9 1.0 25.1 14.0 20.0 70.0 9月 全国 恒盛地产 845 HK 3,277 3.26 5.77 (43.5) 优于大市 3.58 9.7% (38) 16.9 63.0 人民币 2,366 2,473 3,017 9.0 1.7 1.4 6.7 9.6#