房地产板块2010年中报业绩回顾：资金面趋紧,预计下阶段销售为先

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产板块2010年中报业绩回顾 谨慎推荐 （维持评级） [Table_BaseInfo] 本报告的独到之处 对房地产板块上市公司2010年中报进行深入分析 一年该行业与上证综指走势比较 -40%-30%-20%-10%0%10%M-10A-10M-10J-10J-10J-10A-10房地产(CSRC)指数沪深300 资料来源：国信证券经济研究所 相关研究报告： 《房地产5月份投资策略：度过寒冬仍需时日》——2010-5-13 《对发改委《意见》点评-逐步推进房产税有利于平抑房价》——2010-6-1 《2010年房地产行业中期投资策略：政策阴霾待散，反转仍需等待》——2010-6-1 分析师：方焱 电话: 0755-82130648 E-mail: fangyan@guosen.com.cn SAC执业证书编号：S0980206110188 分析师：区瑞明 电话: 0755-82130678 E-mail: ourm@guosen.com.cn SAC执业证书编号：S0980210040014 联系人：黄道立 电话: 0755-82130685 E-mail: huangdl@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 [Table_Title] 行业专题报告 资金面趋紧，预计下阶段销售为先  中报业绩实现增长，净利润率稳定，毛利率同比略有提升 09年行业回暖为上市公司积累大量可结算资源，2010年中期地产板块共实现营业收入1331亿元，同比增长39.8%；虽然今年中期公允价值变动损益同比大幅下滑92%，但受益于毛利率水平的提升以及三项费用率水平的下降，净利润率水平得以保持稳定，净利润增速基本与营业收入增速相当，地产板块最终实现归属母公司股东净利润183亿元，同比增长37.9%。  负债水平及偿债压力均有所上升，但仍低于08年同期水平 根据中报披露数据，全行业扣除预收账款的资产负债率达到48.2%，比09年末提升1.2个百分点，一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重也由一季度的52.5%上升至60.3%，从历史情况看，目前两指标仍低于08年同期水平，我们认为这是近几月来房价得以坚挺的原因之一。  现金流净流出，预收款季度环比负增长，预计下阶段将销售为先 行业资金面趋紧，上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元，较一季度末增加371亿元。偏紧的政策面已使行业杠杆水平低于近3年的历史均值，同时，新房销量的下滑不仅使定金及预收款在资金来源中的占比下降，也使得上市公司预售账款在二季度出现环比负增长。因此我们预计：①受预收款增速下滑影响，三季度全行业业绩同比增速收窄是大概率事件，考虑到目前全行业可结算资源较为丰富，预计全年全行业营业收入同比增速将在26.5%左右；②预计下阶段各公司将销售为先，加速资金回笼以备后续发展，“金九银十”量升价松可期。  关注未来基本面有超预期可能的公司 综上所述，调控已使房地产上市公司资金面趋紧，而为巩固调控成果，现有政策仍将继续执行，因此我们认为板块反转仍需等待。但7月中旬以来楼市的良好表现改善了5月份的预期，估值底有向上抬升的要求，同时8月份以来，地产板块已出现调整，板块已比前期高位下跌6.9%，部分个股已下跌10%-15%，因此，若继续深调，不排除出现反弹的机会。继续推荐估值低廉、成长快的华业地产，同时看好前期涨幅微小、机构前期减持多且配臵低、基本面短期内有超预期可能的云南城投、金地集团、苏宁环球。 重点公司盈利预测及投资评级 代码 公司 总市值 昨收盘（元） EPS PE 投资评级 （亿元） 03/09/2010 2010E 2011E 2010E 600240 华业地产 53.99 8.4 0.51 1.26 16.4 推荐 600239 云南城投 168.49 26.6 2.02 2.98 13.2 推荐 600383 金地集团 342.07 13.8 0.62 0.78 22.2 推荐 000718 苏宁环球 203.64 12.0 0.60 0.80 19.9 推荐 资料来源：公司资料和国信证券预测 2010年9月7日 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 2010年房地产板块中报业绩实现增长 ......................................................................... 4 受益于去年行业全面复苏，中报业绩维持增长 ................................... 4 行业经营、管理水平提升，三项费用率逐年下降 ................................ 5 毛利率同比略有提升，净利率水平基本稳定 ....................................... 5 负债水平及偿债压力有所上升，但仍低于08年同期水平 ............................................ 6 上市公司资金状况趋紧，预计下阶段销售为先 ............................................................. 7 信贷政策偏紧，上市公司杠杆水平下降 .............................................. 7 二季度现金流净流出幅度加大 ............................................................. 7 销量下滑、预收款同比增速下降，季度环比出现负增长 ..................... 8 预计促进销售将成为下阶段重点 ......................................................... 8 行业逐步适应调控，现有政策仍将持续 ....................................................................... 9 7月各地销量企稳，8月逐步回升 ....................................................... 9 销量的上涨也带动房价出现反扑 ....................................................... 10 巩固调控成果，现有政策仍将严格执行 ............................................ 10 关注未来基本面有超预期可能的公司 ......................................................................... 10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图表目录 图1：过去10年全国商品房销售面积及销售额 .................................. 4 图2：09、10年中报全行业总收入及净利润 ...................................... 4 表1：A股房地产板块2010年中期主要财务指标对比（亿元） ........ 4 图3：近4年全行业净利率、毛利率及三项费用率水平 ..................... 5 图4：近4年全行业净利率、毛利率水平 ........................................... 6 图5：近3年行业扣除预收账款后的负债水平 .................................... 6 图6：近4年行业平均偿债能力 .......................................................... 6 图7：近3年全行杠杆水平及国内贷款、定金预收款在资金来源中的占比 ................................................................................................. 7 图8：过去5年全行业平均每股现金流净额变化 ................................ 8 图9：过去5年全行业平均每股经营活动现金流变化 ......................... 8 图10：全国房地产销售面积及累计同比增速 ...................................... 8 图11：近4年行业营业收入与预收款同比增速 .................................. 8 图12：近4年上海新房周销量对比 .................................................... 9 图13：近4年深圳新房周销量对比 .................................................... 9 图14：近4年重庆新房周销量对比 .................................................... 9 图15：近4年杭州新房周销量对比 .................................................... 9 图16：近4年深圳新房周成交均价对比 ........................................... 10 图17：近4年重庆新房周成交均价对比 ........................................... 10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 2010年房地产板块中报业绩实现增长 受益于去年行业全面复苏，中报业绩维持增长 2009年，在宽松的政策环境下，房地产行业全面复苏，全年全国实现商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长50.9%，实现商品房销售额4.4万亿元，同比增长82.8%。销售面积和销售额及二者的同比增速均创历史新高（如图1）。 09年行业的全面复苏，为上市公司积累大量可结算资源，为2010年全年业绩提供了坚实的保障，绝大部分公司中报业绩交出满意答卷，增长仍是主基调。我们统计的122家房地产上市公司2010年中期共实现营业收入1331亿元，同比增长39.78%；实现营业利润274亿元，同比增长42.59%，利润总额275亿元，同比增长39.68%，归属母公司股东净利润183亿元，同比增长37.92%（如图2，表1）。 表1：A股房地产板块2010年中期主要财务指标对比（亿元） 2009中报 2010中报 同比 营业收入 952.00 1330.74 39.78% 营业成