房地产行业报告预计2026年地产销售“总量趋稳、结构优化”

发布时间：2025-11-10 房地产行业报告（2025.11.3-2025.11.9） 行业投资评级 强于大市|维持 预计2026年地产销售"总量趋稳、结构优化" ⚫投资要点 2025年地产行业三季报显示房企财务表现仍有压力，多数企业净利润下滑甚至亏损，亏损原因主要为高成本土地项目结转和资产减值计提，但优质房企凭借区域布局优势和产品力实现盈利。政策层面，地方支持措施密集出台，但全国性宽松政策尚未落地。2025年1-9月，全国商品房销售面积为6.58亿方，其中住宅销售面积为5.5亿方，全年预计为8.7亿方，其中住宅预计为7.3亿方，我们认为2026年住宅销售面积将在7亿方左右，整体呈"总量趋稳、结构优化"特征。 收盘点位2348.6352周最高2542.1352周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为137.02万方，本年累计新房成交面积为7610.57万方，累计同比-7.8%。30大中城市近四周平均成交面积为184.93万方，同比-32%，环比+1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为49.73万方，同比-42.3%，环比+2.1%，二线城市近四周平均成交面积为94.12万方，同比-26.2%，环比+3%，三线城市近四周平均成交面积为41.08万方，同比-29.7%，环比-3.5%。上周14城商品住宅可售面积为8006.56万方，同比-7.15%，环比+0.18%，14城去化周期为18.54个月，其中一线城市去化周期为13.32个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为207.35万方，本年累计二手房成交面积为9511.06万方，累计同比+9.9%。20城近四周平均成交面积为216.75万方，同比-21.1%，环比+9.1%。截至2025/10/27全国城市二手房出售挂牌量指数为5.47，环比+0.2%，挂牌价指数为149.65，环比-0.21%。 近期研究报告 《推进现房销售制短期预计拿地将进一步下滑》-2025.11.04 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为207宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为282宗，成交商服类土地数量为11宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5406.55元/平方米，溢价率为3.5%，环比+0.19pct，成交商服类土地楼面均价为1996.25元/平方米，溢价率为2.13%，环比+0.17pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指下跌0.22%，沪深300指数上涨0.82%，房地产指数跑输沪深300指数1.05pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.45%，恒生综合指数上涨0.82%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.63pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比..................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率..........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为137.02万方，本年累计新房成交面积为7610.57万方，累计同比-7.8%。30大中城市近四周平均成交面积为184.93万方，同比-32%，环比+1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为49.73万方，同比-42.3%，环比+2.1%，二线城市近四周平均成交面积为94.12万方，同比-26.2%，环比+3%，三线城市近四周平均成交面积为41.08万方，同比-29.7%，环比-3.5%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为8006.56万方，同比-7.15%，环比+0.18%，14城去化周期为18.54个月，其中一线城市去化周期为13.32个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为207.35万方，本年累计二手房成交面积为9511.06万方，累计同比+9.9%。20城近四周平均成交面积为216.75万方，同比-21.1%，环比+9.1%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2025/10/27全国城市二手房出售挂牌量指数为5.47，环比+0.2%，挂牌价指数为149.65，环比-0.21%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为207宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为282宗，成交商服类土地数量为11宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5406.55元/平方米，溢价率为3.5%，环比+0.19pct，成交商服类土地楼面均价为1996.25元/平方米，溢价率为2.13%，环比+0.17pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指下跌0.22%，沪深300指数上涨0.82%，房地产指数跑输沪深300指数1.05pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.45%，恒生综合指数上涨0.82%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.63pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第24，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第11。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：海南机场（+12.17%）、中新集团（+7.34%）、栖霞建设（+6.27%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+38.25%）、保利置业集团（+4.86%）、深圳控股（+4.76%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：恒大物业（+12.82%）、雅生活服务（+2.83%）、保利物业（+2.5%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利