华业地产2010年中报点评：进入业绩爆发前夜

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 动态报告 房地产 [Table_StockInfo] 华业地产(600240) 推荐 2010年中报点评 （上调评级） 房地产开发 [Table_BaseInfo] 一年该股与上证综指走势比较 09182736455407/0607/0807/1007/1208/02XX股票上证综指 股票数据 昨收盘（元） 7.88 总股本/流通A股(百万股) 645.00/630.00 流通B股/H股(百万股) 0.00/0.00 总市值/流通市值(百万元) 5,082.60/4,964.40 上证综指/深圳成指 2,671.89/11,281.97 12个月最高/最低（元） 9.87/5.26 财务数据 净资产值(百万元) 2,170.57 每股净资产(元) 3.37 市净率 2.34 资产负债率 66.57% 息率 相关研究报告： 《华业地产-600240-获取通州600亩土地一级开发快评：玫瑰再增一抹亮色》——2010-8-5 《华业地产-600240-深度跟踪：含苞欲放的“金玫瑰”》——2010-8-3 《华业地产09年3季报点评：09年将是高增长的起点》——2009-10-29 分析师：方焱 电话: 0755-82130648 E-mail: fangyan@guosen.com.cn SAC执业证书编号：S0980206110188 分析师：区瑞明 电话: 0755-82130678 E-mail: ourm@guosen.com.cn SAC执业证书编号：S0980210040014 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 财报点评 进入业绩爆发前夜  EPS0.16元，基本符合预期 1H10公司实现净利润1.01亿元，同比增长119%，基本符合预期，大幅增长的原因主要是受益于09年全行业火爆，项目结转收入主要来源于深圳玫瑰郡和长春玫瑰谷。  核心竞争优势突出 拿地能力强：①大股东本身的定位就是为上市公司“拿地”，以平价注入上市公司；②通过一级、二级联动获取土地储备；③通过旧改、工业用地变更等方式获取土地储备（如大连玫瑰东方二期）；④股权收购，低价获取土地储备（北京东方玫瑰）。 资源禀赋好：不含一级开发项目，公司现有可结算面积达156万平米，全部储备包含拆迁成本在内的平均楼面地价仅3699元/平米，预期平均售价达14264元/平方米，项目盈利前景非常好。 产品精细、美誉度高：公司是“品质地产”的倡导者与实践者，产品传承了大园林、精品建筑的一贯风格，“玫瑰”系列高品质住宅声名显赫——发展史上的深圳东方玫瑰花园和南海玫瑰花园、北京华业玫瑰东方等都获得过两地业内最高荣誉。  资债结构优，已步入高速成长期，且估值低廉 公司期末现金10.3亿，无短期借款，一年内到期的非流动负债仅5000万，有助于公司在行业相对低迷阶段低成本扩张。我们认为10年将是公司高增长的起点，11年将进入业绩爆发期，预计10-12年EPS分别为0.51、1.26、1.85元，三年平均CAGR为117%，RNAV保守测算为11.54元/股，股价折让幅度较大。  星海湾明珠&首都“次CDB”龙头、“世界城市”最大受益者 两大核心项目：①大连东方玫瑰位于星海湾片区，依托优质资源和精细产品，销售形势非常好，一期去化率已超70%；②通州东方玫瑰项目位于八通线梨园站约500米处，是北京近十几年来最大的一块地，作为通州超级大盘，获取了区域定价权，并毫无疑问地成为北京“世界城市”战略和CBD东扩的最大受益者，从调研情况看，目前已全面开工，多栋建筑已达到或接近预售条件。 [Table_Profit] 盈利预测和财务指标 2008 2009 2010E 2011E 2012E 营业收入(百万元) 533.44 1,210.04 2,407 4,905 5,531 (+/-%) -22.69% 126.84% 98.9% 103.8% 12.8% 净利润(百万元) 97.06 117.02 328 812 1193 (+/-%) -32.50% 20.57% 180.5% 147.5% 46.9% 每股收益（元） 0.15 0.18 0.51 1.26 1.85 EBIT Margin 26.80% 17.50% 17.0% 21.8% 28.5% 净资产收益率（ROE） 4.88% 5.66% 13.7% 25.3% 27.1% 市盈率（PE） 52.37 43.43 15.5 6.3 4.3 EV/EBITDA 40.00 33.56 33.9 16.6 10.8 市净率（PB） 2.55 2.46 1.86 1.39 1.02 2010年8月18日 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 图1：通州华业东方玫瑰全景沙盘 图2：通州华业东方玫瑰8月份拟推楼盘 资料来源：分析师调研拍摄 资料来源：分析师调研拍摄 图3：通州华业东方玫瑰样板房（一） 图4：通州华业东方玫瑰样板房（二） 资料来源：分析师调研拍摄 资料来源：分析师调研拍摄 图5：通州华业东玫瑰工地实景（一） 图6：通州华业东玫瑰工地实景（二） 资料来源：分析师调研 资料来源：分析师调研 8月份拟推楼盘 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 附表1：财务预测与估值 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2009 2010E 2011E 2012E 利润表（百万元） 2009 2010E 2011E 2012E 现金及现金等价物 1220 1200 900 1178 营业收入 1210 2407 4905 5531 应收款项 619 824 1787 2106 营业成本 857 1377 2314 1888 存货净额 4346 8188 10905 10563 营业税金及附加 66 238 613 866 其他流动资产 66 1203 2453 2766 销售费用 15 48 108 94 流动资产合计 6250 11415 16045 16613 管理费用 42 96 186 238 固定资产 34 33 32 31 财务费用 26 (15) (13) (12) 无形资产及其他 0 0 0 0 投资收益 16 0 0 0 投资性房地产 391 391 391 391 资产减值及公允价值变动 10 10 0 0 长期股权投资 0 0 0 0 其他收入 (52) (238) (613) (866) 资产总计 6676 11840 16469 17036 营业利润 178 434 1083 1590 短期借款及交易性金融负债 990 5337 7363 5612 营业外净收支 0 0 0 0 应付款项 286 884 1876 1486 利润总额 178 434 1083 1590 其他流动负债 1541 1231 2029 3394 所得税费用 62 106 271 398 流动负债合计 2816 7452 11268 10493 少数股东损益 (1) 0 0 0 长期借款及应付债券 1621 1621 1621 1621 归属于母公司净利润 117 328 812 1193 其他长期负债 169 369 369 519 长期负债合计 1790 1990 1990 2140 现金流量表（百万元） 2009 2010E 2011E 2012E 负债合计 4607 9443 13259 12633 净利润 117 328 812 1193 少数股东权益 0 0 0 0 资产减值准备 (22) 10 0 0 股东权益 2069 2398 3210 4403 折旧摊销 13 1 1 1 负债和股东权益总计 6676 11840 16469 17036 公允价值变动损失 (10) (10) 0 0 财务费用 26 (15) (13) (12) 关键财务与估值指标 营运资本变动 (1236) (4686) (3139) 835 每股收益 0.18 0.51 1.26 1.85 其它 21 (10) 0 0 每股红利 0.00 0.00 0.00 0.00 经营活动现金流 (1116) (4367) (2326) 2029 每股净资产 3.21 3.72 4.98 6.83 资本开支 (0) 0 0 0 ROIC 4% 7% 12% 15% 其它投资现金流 54 0 0 0 ROE 6% 14% 25% 27% 投资活动现金流 53 0 0 0 毛利率 24% 33% 40% 50% 权益性融资 0 0 0 0 EBIT Margin 14% 17% 22% 29% 负债净变化 639 0 0 0 EBITDA Margin 15% 17% 22% 29% 支付股利、利息 0 0 0 0 收入增长 127% 99% 104% 13% 其它融资现金流 301 4347 2026 (1751) 净利润增长率 20% 180% 147% 47% 融资活动现金流 1580 4347 2026 (1751) 资产负债率 69% 80% 81% 74% 现金净变动 517 (20) (300) 278 息率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 货币资金的期初余额 703 1220 1200 900 P/E 38.2 15.5 6.3 4.3 货币资金的期末余额 1220 1200 900 1178 P/B 2.2 1.9 1.4 1.0 企业自由现金流 (1068) (4378) (2335) 2020 EV/EBITDA 51.2 33.9 16.6 10.8 权益自由现金流 (127) (20) (300) 278 资料来源：国信证券经济研究所预测 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 国信证券投资评级 类别 级别 定义 股票 投资评级 推荐 预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上 谨慎推荐 预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 预计6个月内，股价表现介于市场指数±10%之间 回避 预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上 行业 投资评级 推荐 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数10%以上 谨慎推荐 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数5%-10％之间 中性 预计6个月内，行业指数表现介于市场指数±5%之间 回避 预计6个月内，行业指数表现弱于市场指数5%以上 免责条款 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归国信证券所