华业地产(600240)：公司进入快速发展期，业绩逐步开始释放

英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所–研究报告研究报告研究报告研究报告公司研究报告日期：报告日期：报告日期：报告日期：2020202010101010年年年年11111111月月月月19191919日日日日华业地产（华业地产（华业地产（华业地产（600240600240600240600240）深度研究报告）深度研究报告）深度研究报告）深度研究报告————————公司进入快速发展期，业绩逐步开始释放公司进入快速发展期，业绩逐步开始释放公司进入快速发展期，业绩逐步开始释放公司进入快速发展期，业绩逐步开始释放报告概要：报告概要：报告概要：报告概要：�公司区域战略是“以北京、深圳、大连及津京环渤海带为重点，结合二、三线重点城市”，公司已开始加快区域战略布局，开始进入了快速发展的新时期。�目前，公司在开发或待开发的项目共有8个，总占地面积137.31万平方米，总建筑面积273.82万平方米，估算未结算面积约237万平方米。今年，深圳玫瑰郡、大连玫瑰东方、长春玫瑰谷等项目将为公司贡献主要业绩。明年开始，公司核心项目——北京东方玫瑰将成为公司的主要营收来源，预计公司业绩将实现较大飞跃。�公司在获得土地储备方面的主要优势有：（一）大股东的支持。（二）承接一级开发项目为公司获得土地储备提供条件。（三）公司多次通过股权收购以较低廉的价格获取土地储备。今年公司共增加4个项目的土地储备，总建筑面积128.75万平方米，其中2个项目来自股权收购，建筑面积占新增总储备的70%。�公司财务状况相对稳健，管理能力较强。在融资能力方面，公司积极开拓股权融资、债权融资、项目融资等多种渠道。由于公司北京通州的项目符合城市发展规划，因此较易获得资金支持。�预计公司2010年-2012年净利润可达到2.95亿元、4.81亿元和7.29亿元，每股收益分别为0.457元、0.745元和1.13元，年复合增长率为84.13%。按照公司目前股价，三年市盈率分别为14.87、9.11和6.01，目前公司股价处于低估区域，具备良好的价值投资机会。�通过对公司RNAV测算及其对房价变动敏感性分析，按照目前房价，公司RNAV值为8.48元，目前股价折价20%。即便公司项目销售均价下降20%，公司合理价值仍有7.46元，高于目前股价。因此，我们认为，公司目前股价偏低，给予“增持”评级。�风险提示：（一）政策风险（二）资金面风险（三）销售风险。请务必阅读正文之后的免责条款部分基础数据基础数据基础数据基础数据总股本（百万股）645流通A股（百万股）630流通B股（百万股）0流通A股市值（百万元）4278公司评级公司评级公司评级公司评级所属行业房地产行业公司股价6.79元投资评级增持公司市场表现公司市场表现公司市场表现公司市场表现房地产行业研究员：蔡荣执业证书编号:S0990210020001Email：cairong@vsun.com 公司研究公司研究公司研究公司研究一、公司简介北京华业地产股份有限公司（以下简称“华业地产”）是经华业发展（深圳）有限公司（以下简称“华业发展”）重组后的一家房地产开发公司。华业发展成立于1985年，是我国首批成立的房地产经营开发公司之一。成立25年来，华业发展先后在深圳、北京开发建筑了十多个精品住宅，累计开发土地280万平方米，总建筑面积达450万平方米，成功塑造了“华业地产”的优质品牌和良好市场信誉，旗下的“玫瑰”系列高品质住宅广受好评。2003年，华业发展成功的收购了内蒙古仕奇股份有限公司，实现借壳上市。图图图图1111公司股权结构图公司股权结构图公司股权结构图公司股权结构图资料来源：公司公告英大证券华业发展作为上市公司的第一大股东，全力支持上市公司的发展，将其质地优良的开发项目、多年积累的房地产开发管理团队以及“华业地产”的优质品牌注入到上市公司，为公司持续稳定发展奠定了坚实的基础。华业地产聚焦中、高端住宅市场，已开启了从深圳扩展全国的征程。公司区域战略是“以北京、深圳、大连及津京环渤海带为重点，结合二、三线重点城市”，公司已开始加快区域战略布局，正向着全国性房地产开发公司的目标迈进。2009年4月，公司进入大连地区；2009年8月，公司获得通州项目，该地块质地优良，开发潜力较大，迅速提高了公司土地储备规模；今年公司又进一步扩大了在北京、大连和深圳的土地储备，并即将进入武汉地区。随着公司全国布局网的不断扩大，公司开始进入了快速发展的新时期。二、公司进入快速发展期公司在获得土地储备方面的主要优势有：（一）大股东的支持。大股东仍拥有较好的土地储备项目未来有望注入上市公司。（二）承接一级开发项目为公司获得土地储备提供条件。（三）公司多次通过股权收购以较低廉的价格获取土地储备。今年公司共增加4个项目的土地储备，总建筑面积128.75万平方米，其中2个项目来自股权收购，建筑面积占新增总储备的70%。另外，公司目前最大的项目北京东方玫瑰也是公司通过股权收购而来。 公司研究公司研究公司研究公司研究表表表表11112010201020102010年公司通过股权收购获得项目情况年公司通过股权收购获得项目情况年公司通过股权收购获得项目情况年公司通过股权收购获得项目情况单位：万平方米资料来源：公司公告英大证券目前，公司在开发或待开发的项目共有8个，总占地面积137.31万平方米，总建筑面积273.82万平方米，估算未结算面积约237万平方米，足够满足公司两至三年的开发经营。今年，深圳玫瑰郡、大连玫瑰东方、长春玫瑰谷等项目将为公司贡献主要业绩。明年开始，公司核心项目——北京东方玫瑰将成为公司的主要营收来源，预计公司业绩将实现较大飞跃。表表表表2222公司主要项目数据公司主要项目数据公司主要项目数据公司主要项目数据资料来源：公司公告英大证券公司主要销售项目情况介绍：1、北京东方玫瑰项目位于通州区梨园镇梨园南街，距临河里地铁站仅400米。按照北京市规划通州新城将是北京发展“世界城市”的驱动引擎，未来发展空间巨大。项目位居规划中的国家行政区与通州新建中央商务区的交汇衔接处，优享三条城市主干路和三条地铁的便捷交通，增值潜力较大。项目总占地面积25.30万平米，总建筑面积82.61万平米，容积率2.73。作为通州罕有的大盘，项目包罗多元物业形态组合，涉及住宅、公寓、集中商业中心广场、沿街商业街、会所、幼儿园、小学等等。时间时间时间时间事件事件事件事件金额金额金额金额占地面积占地面积占地面积占地面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积土地用途土地用途土地用途土地用途2010年11月6日公司拟出资收购深圳市亚森文化实业有限公司100％的股权，该公司拥有深圳市龙岗区龙城爱莲片区旧改项目的实施权。800万元2.6510.07商住2010年10月29日公司拟出资受让武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司99％的股权，该公司拥有位于武汉市东湖新技术开发区钢铁村以南荷叶山庄项目的开发权。1000万元61.8280.37商住（万平方米）（万平方米）（万平方米）（万平方米）占地面积占地面积占地面积占地面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积未结算面积未结算面积未结算面积未结算面积深圳玫瑰郡4.9518.4610.00深圳龙城爱莲旧改项目2.6510.0710.07北京东方玫瑰25.3082.6169.00北京通州运河核心区4.5325.1025.10长春玫瑰谷31.8930.0019.00大连玫瑰东方3.0014.0010.00大连沙河口3.5713.2113.21武汉荷叶山庄61.8280.3780.37合计合计合计合计137.71137.71137.71137.71273.82273.82273.82273.82236.75236.75236.75236.75 公司研究公司研究公司研究公司研究公司2009年通过股权收购获得该项目。项目规划分为四区域，目前A、B区住宅工程已全面开工，目前首层地面以下部分结构施工已全部完成，预计2010年年底前完成主体结构封顶，并推出一期一栋楼盘。项目楼面地价约为2099元/平米，公司预计项目可带来72.53亿元的销售收入和10.58亿元的净利润，销售净利润率达14.59%。2、大连玫瑰东方项目位于大连星海湾片区，地处多条主干道交汇处，连接多个商圈，生活配套齐全。一期总占地面积约3万平方米，建筑面积约14万平方米，共由7栋28-32层的板塔楼和一栋23层的居住式公寓结合而成，项目绿化率35%，从2009年底开始预售，目前销售情况良好，其中三栋已经售罄，销售均价约为17500元/平米，预计明年9月可以入住。二期正在规划中，占地3.6万平米，规划建筑面积约13万平米，预计2012年可以开始销售。项目楼面地价约为4195元/平米，预计可实现12.88亿元销售额和1.2亿元净利润，销售净利率为9.35%。3、长春玫瑰谷项目位于长春市净月坛经济开发区，一片依山近水而建的顶级住宅区，周围植被丰茂，临近4.3平方公里的水库，景色怡人。项目总占地面积31.89万平米，总建筑面积30万平米，容积率为0.92，由花园洋房、独栋别墅、连排别墅、叠加别墅、连体别墅等组成。项目分为三期，一、二期共13万平米，均价4800元/平米，已基本结算完毕，三期18.89万平米，在售叠加别墅，仅剩20多套未售，均价5000-6000元/平米，未来还将继续推出独栋别墅、连排别墅等产品，近期楼盘有望在明年9月入住。三期约10万多平米尚在建设中，预计今年年底完成主体结构施工。4、深圳玫瑰郡 公司研究公司研究公司研究公司研究项目位于龙岗中心区的天虹商圈和龙岗区政府行政核心区内，生活交通便利，西南临近市政公园，环境优美。项目总占地约4.95万平米，总建筑面积约19万平米，共由4栋小高层、高层和6000余平方米玫瑰坊沿街商业组成，绿化率约为40%。项目于2009年4月开盘，目前已销售完毕，销售均价8000元左右，目前项目已竣工备案，进入结算期。另外，公司还拥有一级开发项目收入和少量持有物业租赁收入。目前公司一级开发项目主要有北京通州区永顺镇李庄旧村土地一级开发项目、北京通州区梨园镇东小马村旧村土地一级合作开发项目等，预计可为公司带来6000-7000万元利润收入。公司物业租赁收入主要来自：北京华业国际中心、深圳彩虹新都商场、深圳太平洋大厦以及公司一些住宅项目车位租赁收入。预计今年租赁业务将为公司带来2800万元营业收入及1200万元利润收入。三、公司财务状况相对稳健，管理能力较强根据公司2010年3季度财务数据，公司整体财务状况在行业中处于相对稳健的水平。公司净资产负债率为2.57，略低于行业2.77的平均水平，也低于万科、保利、金地三大行业龙头。由于房地产行业的特殊性，预收账款占了负债较大比重，如果剔除预收账款后计算公司的总资产负债率为0.50，基本处于行业平均水平。三季度末，公司账上货币资金金额为4.43亿元，与流动负债的比率为0.18，短期资金比上半年略显偏紧，这主要是由公司增加土地储备和项目开发建设投入导致的。另外，公司销售带来的现金流收入情况较好，以营业收入规模衡量公司销售产生的现金收入在行业处于中上等水平。图图图图2222公司财务状况相对稳健公司财务状况相对稳健公司财务状况相对稳健公司财务状况相对稳健 公司研究公司研究公司研究公司研究资料来源：公司公告英大证券在融资能力方面，公司积极开拓股权融资、债权融资、项目融资等多种渠道，增强融资能力和抗风险能力。2010年9月，公司通过中诚信托募集资金4.5亿元，用于大连玫瑰东方项目的开发建设。同时，由于公司在北京通州的项目符合城市发展规划，因此较易获得资金支持。2010年上半年，公司与北京建设银行多家支行及交通银行签订了《银团贷款合同》，一期项目获得了15亿元开发贷款，保障了北京东方玫瑰项目开发建设的顺利进行。公司在成本控制上具有比较优势。在土地成本控制上，公司谨慎选择开发项目，十分注意控制项目土地价格。随着公司规模的不断扩大，公司各项费用有逐渐上升的趋势，但是公司能够较好地实施管控，严格执行全面预算管理制度，从严控制各项开支。从最近12个