华业地产(600240)2010年年报点评：盈利看点在两地，北京武汉推业绩

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 报告贡献人：张鹏 证券研究报告：公司研究 2011年4月14日 投资评级： 谨慎推荐（首次） 基本资料： 当前股价（元） 7.4 总股本（百万） 645 流通股（百万） 645 EPS(ttm) 0.4529 每股净资产（元） 3.66 资产负债率 71.85% 真实资产负债率 60.32% 公司走势图 研发部 邵明慧1 SAC执业证书编号：S1340510120001 联系电话：010-68858133 Email:zhangpeng@cnpsec.com 盈利看点在两地 北京武汉推业绩 ——华业地产（600240）2010年年报点评 2010年公司实现营业收入22.49亿元，同比增长85.9%；归属于上市公司股东净利润2.79亿元，同比增长140.48%；基本每股收益0.45元，同比增长149.67%。  结算资源增加推动公司营业收入大幅增长。报告期内，公司有4个项目参与结算，其中大连华业玫瑰东方、长春华业玫瑰谷和深圳华业玫瑰郡是结算的主力项目，分别结算5.09万平米、4.87万平米和14.19万平米，分别实现结算收入7.65亿元、3.1亿元和10.67亿元。2011年公司的结算看点在于北京通州的东方玫瑰园（2011年计划新开工30万平米，销售20万平米）、长春的华业玫瑰谷三期和大连华业玫瑰东方部分资源。  公司管理能力提升，管理费用下降。报告期内公司结算毛利同比增长3.86个百分点，达28.76%，是公司净利润增速超过营业收入的主要原因。营业税金及附加占营业收入比重提高2.29个百分点。三大费用占营业收入比重下降2.73个百分点，主要源于管理费用和财务费用占营业收入比重下降较多。  公司土地储备增长较快。报告期内公司共获得4块土地，分别位于深圳、武汉、北京和大连，共计规划建面128.8万平方米。其中武汉市的荷叶山庄项目体量较大，共计80万平方米，为公司未来数年提供了盈利来源。北京通州区运河核心区IV-02、03多功能用地属于综合体项目，将为公司商业地产业务添砖加瓦。另外，公司还与通州区梨园镇东小马等自然村签署《土地一级开发合作协议》，涉及土地面积600亩，预计投资18亿元，也将增厚公司未来盈利。  盈利预测：我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为31.49亿元、44亿元和61.72亿元，归属于上市公司股东净利润分别为4.1亿元、5.34亿元和7.34亿元，应每股收益分别为0.64元、0.83元和1.14元，对应PE分别为11.56X、8.9X和6.49X。  投资建议：公司是重点布局环渤海地区和深圳的二线开发企业。公司土地储备丰富、开发速度近几年提高较快。未来公司的主要看点在于北京通州东方玫瑰园和武汉荷叶山庄这两个大盘，将为公司近几年的盈利增长做出重要贡献；同时公司的一级开发业务也是公司盈利和土地获取的重要方式。公司开发、经营的商业地产，将有效减少住宅市场调控带来的波动，增加资金回流的稳定性。首次关注给予公司“谨慎推荐”评级。 2 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图表1：公司2010年利润分析表 单位：百万元 2009 2010 同比变化 营业收入 1,210.04 2,249.41 85.90% 营业成本 909.79 1,604.49 76.36% 营业税金及附加 65.63 173.56 164.45% 销售费用 15.21 31.07 104.25% 管理费用 42.15 47.20 12.00% 财务费用 25.84 15.02 -41.87% 资产减值损失 -10.10 -2.45 -75.70% 公允价值变动净收益 -0.08 0.00 -100.00% 投资净收益 16.31 0.00 -100.00% 营业利润 177.74 380.51 114.08% 加：营业外收入 1.04 1.95 87.80% 减：营业外支出 0.99 2.35 138.91% 利润总额 177.80 380.11 113.79% 减：所得税 61.65 100.81 63.51% 净利润 116.14 279.30 140.48% 减：少数股东损益 -0.88 -12.80 1356.54% 归属于母公司所有者的净利润 117.02 292.11 149.61% 资料来源：公司公告，中邮证券研发部 图表2：公司盈利预测表 单位：百万元、百万股 2010 2011E 2012E 2013E 营业收入 2,249.41 3,149.18 4,408.85 6,172.39 营业成本 1,604.49 2,141.44 2,998.02 4,197.22 营业税金及附加 173.56 251.93 352.71 493.79 销售费用 31.07 44.09 66.13 98.76 管理费用 47.20 69.28 110.22 166.65 财务费用 15.02 31.49 44.09 61.72 资产减值损失 -2.45 0.00 0.00 0.00 公允价值变动净收益 0.00 0.00 0.00 0.00 投资净收益 0.00 0.00 0.00 0.00 营业利润 380.51 610.94 837.68 1,154.24 加：营业外收入 1.95 0.00 0.00 0.00 减：营业外支出 2.35 0.00 0.00 0.00 利润总额 380.11 610.94 837.68 1,154.24 减：所得税 100.81 152.74 209.42 288.56 净利润 279.30 458.21 628.26 865.68 减：少数股东损益 -12.80 0.00 31.41 43.28 归属于母公司所有者的净利润 292.11 458.21 596.85 822.39 已发行股票数 645.00 645.00 645.00 基本每股收益(元) 0.45 0.71 0.93 1.28 资料来源：中邮证券研发部 中邮证券投资评级标准 股票投资评级标准： 推荐： 预计未来6个月内，股票涨幅高于沪深300指数20%以上； 谨慎推荐： 预计未来6个月内，股票涨幅高于沪深300指数10%—20%； 中性： 预计未来6个月内，股票涨幅介于沪深300指数-10%—10%之间； 回避： 预计未来6个月内，股票涨幅低于沪深300指数10%以上； 行业投资评级标准： 强于大市： 预计未来6个月内，行业指数涨幅高于沪深300指数5%以上； 中性： 预计未来6个月内，行业指数涨幅介于沪深300指数-5%—5%之间； 弱于大市： 预计未来6个月内，行业指数涨幅低于沪深300指数5%以上； 分析师声明 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等利益相关方的干涉和影响，特此声明。 免责声明 本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价，中邮证券有限责任公司不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。 中邮证券有限责任公司可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 中邮证券有限责任公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者其他金融产品等相关服务。 本报告旨在发送给中邮证券有限责任公司的特定客户及其他专业人士。报告版权仅为中邮证券有限责任公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布，需注明出处为中邮证券有限责任公司研发部，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 中邮证券有限责任公司对于本免责申明条款具有修改权和最终解释权。 公司简介 中邮证券有限责任公司（以下简称“公司”）是经中国证券监督管理委员会批准设立，注册地及公司总部设在西安，目前主要从事证券经纪、证券自营、证券投资咨询、证券投资基金销售业务的一家正处于稳健成长中的证券公司。公司股东为：中国邮政集团公司、北京市邮政公司、中国集邮总公司、西安市财政局、西安市莲湖区财政局、西安市阎良区财政局，公司注册资本金为5.6亿元人民币。 公司的前身“西安华弘证券经纪有限责任公司”成立于2002年，从事单一经纪业务。2006年4月，公司完成了第一次增资扩股，引进中国邮政集团公司、北京市邮政公司、中国集邮总公司三家股东；2009年3月，公司新增证券自营和证券投资咨询业务资格，完成了由单一业务范围向多元化经营的突破；2009年10月，经中国证监会和国家工商总局审批同意后，公司在西安市工商局办理了登记注册手续，正式更名为“中邮证券有限责任公司”；2009年10月21日，西安市工商局为公司换发了新的《经营证券业务许可证》；2010年11月，公司取得证券投资基金销售业务资格，使得公司经营业务种类更趋多元化。 公司现下设四个证券营业部，分别为西安南大街证券营业部、西安电子二路证券营业部、阎良人民路证券营业部和北京西直门北大街证券营业部。公司现有员工200余名，保有客户数量5万余人，管理客户资产逾50亿元。 业务简介  证券经纪业务 公司经中国证监会批准，开展证券经纪业务。业务内容包括：证券的代理买卖；代理证券的还本付息、分红派息；证券代保管、鉴证；代理登记开户； 公司为投资者提供现场、自助终端、电话、互联网、手机等多种委托通道。公司开展网上交易业务已经中国证券监督管理委员会核准。 公司全面实行客户交易资金第三方存管。目前存管银行有：中国工商银行、中国建设银行、中国银行、民生银行、兴业银行、招商银行、北京银行、华夏银行。  证券自营业务 公司经中国证监会批准，开展证券自营业务。使用自有资金和依法筹集的资金，以公司的名义开设证券账户买卖依法公开发行或中国证监会认可的其他有价证券的自营业务。自营业务内容包括权益类投资和固定收益类投资。  证券投资咨询业务 公司经中国证监会批准开展证券投资咨询业务。为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议。