河南房地产市场调研：河南自住需求旺盛

国元(香港)—房地产行业调研 河南市场调研 2010-08-11 国元证券(香港)研究部 姓名：毛力 电话：(852) 3769 6888 (86) 755-2151 9169 电邮：lijing@gyzq.com.hk 河南自住需求旺盛 国元证券(香港)有限公司 www.gyzq.com.hk 行业报告 河南市场调研 河南省房地产市场情况 我们在2010年8月2日-4日对于建业地产位于河南省郑州、开封和洛阳的若干楼盘进行了调研。调研河南市场主要是由于河南省位于中国的中部地区，是中国的农业和劳动力 输出的大省，现在河南省又具有承托沿海地产产业转移的重任，因此预计未来几年河南的外来人口和本地城市化的进程均会加速。希望通过河南市场的调研，去找到二线城市的房地产投资机会 根据国家统计局的统计，河南省过去7年的GDP增速均在10%以上，每年均高出全国的GDP增速1个百分点，2009年河南的GDP增速达到10.7%，高出全国平均水平2个百分点。河南省过去7年的城市化率的增长速度均大于5%，在2009年河南省的城市化率为37.7%，同比增长了1.7个百分点，而全国仅增长0.6个百分点，河南省的GDP和城市化率的增长均快于全国，并且我们预计河南省的高增长将会随着产业转移的深化得以维持，因此河南省未来农村人口进入城市后对于房屋的需求将会成为河南省房地产市场的主要需求。 根据国家统计局的统计，2009年全国的平均房价为4,695元/㎡，而河南地区的平均房价为2,666元/㎡，河南地区的平均房价依旧偏低，并且随着城市化进程的加速和产业转移的加速，预计河南地区未来5年每年新增城市人口将达到200万人，外来人口的涌入将会加快房地产市场的发展。 图表1：河南及全国GDP增长情况 图表2：河南地区竣工及销售面积情况 7%9%11%13%15%20022003200420052006200720082009河南省 全国 0.010.020.030.040.050.02003200420052006200720082009竣工面积(百万平米) 销售面积(百万平米) 资料来源：中国统计局 资料来源：中国统计局 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 行业报告 调研行程 在2010年8月2日-4日，我们对建业地产位于河南省的郑州、开封和洛阳的项目进行了调研，调研的主要项目为： 郑州·五龙口项目 郑州五龙口项目为郑州市政府在2008年批准的在高新区4个城中村改造之一，位于郑州市的西北。五龙口村改造项目总占地2078亩，现在规划为600亩城市道路用地，400亩市政和公共配套，其余的1078亩为建设用地，现在还处于规划阶段，整体区域还没有拆迁，预计将会在今年下半年和村民签署拆迁协议，2011年初开工，拆迁补偿为实物补偿，按照1：1.1的比例进行补偿。 五龙口项目为建业地产在郑州市的重点改造项目，除去道路建设和市政配套，土地成本约为350万元/亩，建筑用地的容积率为4-5，折算为楼面地价约为1,300元/㎡,现在周边在售的一手房销售均价为6,000元 /㎡，整个项目将会持续开发5年以上，预计2013年将会开始预售第一期，预售的价格约为10,000元/㎡。 图表3：五龙口项目 资料来源：国元（香港） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 行业报告 郑州·壹号城邦项目 郑州壹号城邦项目位于郑州市东北部，是位于郑州市老城区中。该项目占地面积69亩，建筑面积为11万平米，容积率为2。郑州壹号城邦布局为9栋全明板式小高层，剧院式弧形布局，并且以生活为圆心，构造10000平米的特色商业和社区商业。 郑州壹号城邦项目户型为大中小型户型，包含了65㎡、84㎡94㎡以及140㎡和180㎡的大户型，预计在今年下半年销售，现在该项目周边的一手房销售均价为6,000元/㎡，预计下半年的开盘价会在9,000元/㎡。该项目的购买人群主要为原周边的改善型需求。 图表4：郑州•壹号城邦项目 图表5：郑州•壹号城邦项目 资料来源：中国统计局 资料来源：中国统计局 郑州·香槟圣园 建业香槟圣园该项目位于未来大道东，货栈街南，中州大道西，以原创法式地中海庭院，填补郑州金三角区域高端品质空白。该项目占地面积为3万平方米，总建筑面积为8.5万平方米，总套数为877套。共由10幢9层小高层和1栋25层的高层住宅组成，户型从40-140平米的户型均有，主力户型以90平米左右的户型为主，主要的销售对象为该区域外来人口 该项目一期为2008年开盘，开盘价为5,300元/㎡,现在销售的为二期产品，现在处于尾盘销售阶段，销售均价为6,500元/㎡。由于销售价格不高，并且户型为小户型，总价较低，因此销售情况一直比较良好，该项目将会在2010年年底竣工，预计剩余尾盘将会在余下时间销售完毕。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 行业报告 图表6：郑州•香槟圣园 资料来源：国元（香港） 郑州·环球美食城项目 郑州环球美食城位于郑汴产业带，郑州距离开封约为50公里，这中间的区域被称为郑汴产业带。该项目距离郑州市区15公里，整个项目占地8000亩，约5.5平方公里，现在还处于一级开发阶段，该项目计划投资180亿。建设内容包括美食街、酒店、商业街、写字楼、物流会展中心、主题公园、中超建业主场、科研楼及配套住宅，建设周期为六年。该项目将会在2010年开工，2012年5月份第一期项目将会竣工。 整个项目建筑面积约为500万平米，其中40%住宅，30%为商业，另外30%为旅游项目，公司的土地成本约为50万元/亩。 图表7：环球美食城项目 资料来源：国元（香港） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 行业报告 开封·郑开森林半岛 郑开•森林半岛是开封核心开发区临郑开大道的第一个城市综合体项目，是河南省和开封市的重点工程。该项目位于开封市汴西新区郑开大道南侧，建筑面积达110万平米，其中住宅80万平米，城市综合体30万平米。项目地块毗邻规划建设的郑汴轻轨，是开封未来发展的中兴之地，建成后森林半岛是集五星级酒店、高档商业、写字楼务、高档住宅为一体的高品质区域城市综合项目。 该项目一二期共32栋楼，已全部销售完毕，并且已全部交房，由于该项目位于新区，因此入住率并不高，现在达到20%，2008年时销售均价为3,500元/㎡，现在销售的为第三期，高层销售均价为4,500元/㎡，联排别墅销售均价为9,000元/㎡。 图表8：洛阳•郑开森林半岛 资料来源：国元（香港） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 行业报告 洛阳•壹号城邦 建业壹号城邦，位于洛阳南昌路核心区位，共享洛浦公园、周山森林公园生态绿色氛围。上海市场、珠江路商业街等商业环绕周边，洛阳大酒店、华阳大酒店等高档酒店资源，巅峰汇聚于建业·壹号城邦2分钟王者生活领域。 该项目占地约63亩，建筑面积为21万平米，是集住宅、SOHO、公寓、商业为一体的城市综合体项目。该项目预计在2010年8月底开始预售，预售价格预计为4,700元/㎡,洛阳现在的商品房平均销售价格约为3,000元/㎡，因此建业地产的品牌优势在当地还是比较突出的。由于该项目位于洛阳市的核心区域，并且销售均价并不高，我们预计在2010年年底将会销售完毕。 图表9：洛阳•壹号城邦 资料来源：国元（香港） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 行业报告 洛阳•世纪华阳项目 建业世纪华阳项目是洛阳城市中心大规模、多业态、低密度综合体项目，以逾百万平方米建筑气度集高尚住宅、集中体验式商业、商务公寓及5A级国际标准写字楼于一体。 该项目总共占地月435亩，分为三期开发，一期建筑面积约为13万平米，二期建筑面积为13万平米，三期约为14万平米。第一期开盘时间为2008年3月份，销售均价为4,100元/㎡，第二期开盘时间为2009年5月份，销售均价为4,300㎡元 ，第三期为2010年4月份开盘，销售均价为5,000元/㎡。第三期公开盘823套，现在仅剩5套，预计2010年年底将开始第四第五期的销售，预计的销售均价为6,000元/㎡。 图表10：洛阳•世纪华阳项目 资料来源：国元（香港） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 行业报告 免责申明： 此刊物只供阁下参考，在任何地区或任何情况下皆不可作为或被视为证券出售要约或证券、期货及其它投资产品买卖的邀请。此刊物所提及的证券、期货及其它投资产品可能在某些地区不能买入、出售或交易。此刊物所载的资料由国元证券(香港)有限公司及/或国元期货(香港)有限公司(下称〝国元(香港)〞)编写，所载资料的来源皆被国元(香港)认为可靠及准确。此刊物所载的见解、分析、预测、推断和预期都是以这些可靠数据为基础，只是表达观点，国元(香港)或任何个人对其准确性或完整性不作任何担保。此刊物所载的资料(除另有说明)、意见及推测反映国元(香港)于最初发此刊物日期当日的判断，可随时更改。国元(香港)、其母公司、其附属公司及/或其关连公司对投资者因使用此刊物的材料而招致直接或间接的损失概不负任何责任。 负责撰写分析之分析员(一人或多人)就本刊物确认： (1) 分析报告内所提出的一切意见准确地反映了分析员本人对报告所涉及的任何证券或发行人的个人意见；及 (2) 分析员过去、现在及将来所收取之报酬之任何部份与其在本刊物内发表的具体建议及意见没有直接或间接的关连。 此刊物内所提及的任何投资皆可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也不适合所有的投资者。此刊物中所提及的投资的价值或从中获得的收入可能会受汇率及其它因素影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此刊物并没有把任何人的投资目标、财务状况或特殊需求一并考虑。投资者入市买卖前不应单靠此刊物而作出投资决定，投资者务请运用个人独立思考能力，慎密从事。投资者在进行任何以此刊物的建议为依据的投资行动之前，应先咨询专业意见。 国元(香港)、其母公司、其附属公司及/或其关连公司以及它们的高级职员、董事、员工(包括参与准备或发行此刊物的人)可能 (1) 随时与此刊物所提到的任何公司建立或保持顾问、投资银行、或证券服务关系；及 (2) 已经向此刊物所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。 国元(香港)、其母公司、其附属公司及/或其关连公司的一位或多位董事、高级职员及/或员工可能担任此刊物所提到的证券发行公司的董事。此刊物对于收件人来说属