华创：济南房地产市场调研纪要 -需求旺盛，供给紧张，政策高压难降购房热情

1政策高压下需求仍较旺盛，成交下滑归因供给收缩及网签在途从济南调研的房企、项目公司及销售楼盘反馈数据，济南今年楼市热度要高于去年，在政策持续高压下仍呈现出需求旺盛。17年1-7月累计成交474万方，同比下降50%，成交下滑主要归因于供给收缩及网签排队。考虑到同期推盘去化率高达96%以及住宅网签口径去化周期11个月和认购口径去化2个月相差巨大，大量认购销售面积处于未网签状态，实际成交面积被大幅低估。2受预售证申请及环保新规影响，短期内可售供应难以放量短期济南市场仍难形成有效可售供应，主要原因有：1）4月济南调整预售证申请规则，从之前建筑出地面即可申请调整为建筑高度超12层才能申请，可售面积形成延后；2）2月出台扬尘管控计划，项目施工时间强制性缩短以及上游如水泥企业产时缩减，混凝土供给周期拉长，施工周期延长。另外济南从13年供给高峰以来连续缩量，市区净地存量较少，生地转熟地时间较长，短期内土地供应也难以放量。3供需关系紧张致房价持续上行，土地供应缩量及价格高位支撑上涨预期供需关系紧张致济南房价持续上行，7月末济南均价10372元/平米，较16年年初上涨22%，考虑到济南预售价管控较早、力度较大（7月均价过8900元/平米暂停网签）以及大量网签在途，房价实际涨幅更大。其中汉峪金谷片区同比上涨73%，到访楼盘金域蓝湾四期开盘预计售价同比上涨58%，万科城同比上涨69%，济南项目售价涨幅大幅高于网签均价涨幅。另外土地供应缩量叠加价格高位将综合推动未来房价上涨预期。4信贷收紧和政策高压难降购房热情，首付比率持续高位信贷收紧和政策高压难降购房热情，当前济南本市户籍二套和非本市户籍首套首付比例60%，首套贷款利率基准上浮10%。但首付提高和利率上行对需求打压却有限，比如调研楼盘金域蓝湾目前60%客户为6成首付；最近开盘龙湖春江郦城，高比率首付客户优先选房，开盘售罄的106套房源中，一次性付款占比40-50%，剩余基本首付比率60%，拥有选房资格的首付30%客户待选房源只剩几套。调研内容1）从2010年至今，济南商品房住宅成交面积逐年上升，尤其从2015年以来，呈加速上行势态；15年、16年成交面积分别为1092万方、1586万方，分别同比增长43%、45%。17年1-7月累计成交474万方，同比下降50%，占比16年全年成交30%，今年1-7月成交同比下滑的主要原因是供给端收缩，1-7月商品房住宅累计市场供应492万方，同期去化率高达96%，另外8月推盘，基本上实现100%去化，济南房地产市场销售热度不减。2）对应当前市场情况，我们到访的济南万科也同步上调今年销售计划，16年济南万科销售金额75亿，17年上调计划至100亿，同比增长33%。调研项目金域华府今年1月周到访30组，2月、4月、6月周到访分别为100组、80组、60组，7月以后至今基本维持在130组。项目周边龙湖春江郦城，8月20日开盘当天售罄。结合到访率以及周边项目去化情况，在能形成有效供应的条件下，完成全年计划压力不大。3）在土地供给端，济南从13年供给高峰以来连续缩量，15年、16年住宅类土地成交建面分别为1645万方、1395万方，分别同比持平、下降15%，17年1-7 月累计成交378万方，同比下滑31%。土地价格方面，8月汉峪金谷片区楼板价2万/平米，对应该区域销售均价2.25万/平米；唐冶片区楼板价1.3万/平米，对应周边销售均价1.45万/平米；并且济南今年还第一次出现地价和房价持平现象。土地供应缩量叠加土地价格高位将综合推动未来房价上涨预期。4）从认购口径统计，济南住宅去化周期（可售/月均成交）16年12月9.1个月，17年3月5.1个月，到目前降至2.0个月，供需关系紧张加剧。另外从网签口径统计，目前住宅去化周期为11个月，大量已认购商品房处于排队网签状态。5）在去化周期低位背景下，济南商品房住宅供应短期内仍难以放量。今年4月济南市调整预售证申请规则，从之前建筑出地面即可调整为建筑高度超12层（低于12层建筑必须建造过半）才允许申请预售证。同时济南今年2月出台扬尘管控计划，水泥生产企业产时缩减，混凝土供给周期拉长，叠加项目自身施工时间管控，商品房建设周期延长。另外从济南万科反馈来看，今年1-8月销售金额55.4亿，完成全年销售目标55.4%，今年目标完成的压力主要在工程端。受预售申请规则调整和扬尘管控综合影响，短期内难形成有效供应。6）在供需关系紧张背景下济南房价持续上行，16年年初、16年12月和17年7月济南商品房住宅均价分别为8490元/平米，9555元/平米和10372元/平米，当前房价较16年年初上涨22%，考虑到济南预售价管控较早、力度较大（7月均价过8900元/平米暂停网签）以及大量网签在途，房价实际涨幅更大。其中汉峪金谷片区目前均价2.2-2.3万/平米，同比上涨73%。从到访楼盘来看，万科金域蓝湾目前在售均价2.4万/平米，四期将于下半年开盘，预计售价2.6万/平，房价分别较15年、16年分别上涨189%、58%；万科城目前售价2.2万/平米，同比上涨69%；济南项目售价涨幅大幅高于网签均价涨幅。7）从竞争格局来看，济南房地产市场竞争激烈，销售额前十名房企基本为全国布局开发商，今年1-8月累计销售金额排名前三的房企分别为恒大、万科和绿地，前三名市场占有率约23%，较16年全年提升6个百分点；前十大房企1-8月销售额市场占有率约50%，较16年全年提升10个百分点，济南房地产市场向龙头集中趋势明显。从龙头房企土地储备来看，前五大房企合计拥有959万方未取证建面，仅能覆盖16年全年销售69%，考虑部分已认购未签约面积，实际可售库存将更低。8）信贷方面，济南市16年首套主流贷款利率基准下浮10%，部分可达到15%；16年10月首次限购以来，首套贷款利率上升至基准；17年8月底，首套贷款利率基准上浮10%，二套基准上浮15%。同时放款周期也从16年平均2周时间延长到目前3周左右。政策端，17年4月济南本市户籍二套和非本市户籍首套首付比例提高至60%，同时商贷最长年限都缩短至25年。首付比率和贷款利率收紧对需求打压却十分有限，从调研楼盘金域蓝湾反馈来看，其客户约60%选择6成首付。距离项目5分钟车程的龙湖春江郦城，8月20日开盘售罄的106套房源中，一次性付款占比40-50%，剩余基本首付比率60%，拥有选房资格的首付30%客户待选房源只剩几套。9）8月济南人才落户新政出台，本科学历缴纳半年社保就可以落户，变相实现了定向宽松，对当地刚需形成一定支撑。在新增需求扩大情况下，济南市商品房供不应求局面更加严峻。从金域蓝湾项目客户构成来看，8月人才落户政策需求刺激效果初显，新落户人才购房占比约5%-10%，考虑到金域蓝湾项目定 位高端，刚需占比较少，在其他非改善性项目新落户人才占比或更高。10）棚改影响不容忽视。今年济南仅CBD拆迁12000人/5000户，其中选择货币化安置共5700人/2300户，其中人均补偿66万，户均补偿164万，对济南东部新城商品房销售形成强支撑。另外从调研房企鲁商置业获悉，公司项目所在泰安、济宁、菏泽等山东三四线城市销售表现较好，其中17年菏泽货币化安置比例高达100%，对市场刺激较强，8月销售虽有点所降温但不明显。而从调研项目金域蓝湾来看，由于其定位高端改善，其客户拆迁户占比较少，约在5%-10%之间。11）本次济南调研再次强化了我们今年年初以来提出的地产小周期延长、棚改货币化推动三四线成交向好、和行业集中度持续提升三大核心逻辑。首先，在小周期延长逻辑中，我们提到加库存周期将从拿到、开工和销售等三个环节出现不同程度延长，而通过济南调研发现，由于政府环保高压，施工环节本身以及上游供应周期都将出现不同程度延长，叠加预售证监管以及土地难以放量，本轮小周期将更大概率延长超过5年；第二，三四线城市的成交持续向好不是投资性溢出和人口回流所致，而是受普遍的货币化政策驱动，该现象在山东表现得特别突出。17年山东棚改力度为各省第一，其货币化安置对菏泽、济宁等三四县城市的刺激较强；第三，房地产行业集中度持续提升也反映到了各城市房地产市场中，今年1-8月济南前10大房企销售金额占比超50%，较16年跳增10个百分点，结合之前宁波集中度提升情况，行业集中度提升逻辑再一次得到了有力佐证。