房地产行业：1-7月全国房地产运行情况点评

www.chinastock.com.cn 请务必阅读正文后的免责声明部分 行业简评研究报告 房地产行业 2010年08月10日 1-7月全国房地产运行情况点评 谨慎推荐维持评级 分析师：潘玮 ：panwei@chinastock.com.cn ：010-66568212 执业证书编号：S01301090742491．事件 8月10日上午，统计局公布了1-7月份全国房地产运行情况相关数据。 2．我们的分析与判断 1）房地产开发投资完成额累计同比仍大幅增长但涨幅回落 2010年1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，涨幅低于6月份0.9个百分点。其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，占房地产开发投资的比重为70.0%。7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%，环比6月份当月回落29%，但仍高于2010年月均投资额3977亿元的数据。 房地产开发投资仍旧保持在快速增长的势态，虽然相对于6月份的数据涨幅有所回落。主要的一线地产公司从半年报的公布情况来看，均未调整开工和竣工计划，我们判断，未来行业投资方面仍将保持一段快速增长的过程，主流地产公司也将通过快速周转来主动应对市场当前的调整。 图1 房地产开发投资完成额（当月值）及累计同比值（月度数据） 010002000300040005000600070001999/021999/082000/032000/092001/042001/102002/052002/112003/062003/122004/072005/022005/082006/032006/092007/042007/102008/052008/112009/062009/122010/07(10)010203040506070房地产开发投资完成额：当月值 月 亿元房地产开发投资完成额:累计同比 月 % 资料来源：中国银河证券研究部 2）房屋施工和新开工面积增速仍在高位，但是当月值均有所下滑 1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%，涨幅比6月份扩大0.7个百分点。房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%，涨幅比6月份环比回落0.2个百分点。房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%，其中，住宅竣工面积2.31亿平方米，增长10.5%。 行业简评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 房屋新开工和竣工面积的累计值依然保持高速增长，但是当月值均有所下滑。房屋施工面积7月份当月值为15900万平米，低于2010年月均值22922万平米；房屋新开工面积当月值为11700万平米，低于2010年月均值15366万平米。 图2 房屋施工面积累计值及累计同比保持高速增长 05000100001500020000250003000035000400001999/021999/082000/032000/092001/042001/102002/052002/112003/062003/122004/072005/022005/082006/032006/092007/042007/102008/052008/112009/062009/122010/0705101520253035404550房屋施工面积：当月值 月 万平方米房屋施工面积:累计同比 月 % 资料来源;中国银河证券研究部 图3 房屋新开工面积历年当月值及累计同比保持高速增长 020004000600080001000012000140001600018000200001999/021999/082000/032000/092001/042001/102002/052002/112003/062003/122004/072005/022005/082006/032006/092007/042007/102008/052008/112009/062009/122010/07(40)(20)020406080100房屋新开工面积：当月值 月 万平方米房屋新开工面积:累计同比 月 % 资料来源:中国银河证券研究部 土地购置面积和购置费用累计值仍同比大幅增长。1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%。 行业简评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 图4 土地购置面积累计同比增长率创新高 0500010000150002000025000300003500040000450001999/021999/082000/032000/092001/042001/102002/052002/112003/062003/122004/072005/022005/082006/032006/092007/042007/102008/052008/112009/062009/122010/07(60)(40)(20)020406080100120本年购置土地面积:累计值 月 万平方米本年购置土地面积:累计同比 月 % 资料来源：中国银河证券研究部 图5 土地购置费用累计同比增长率创新高 010002000300040005000600070002002/022002/062002/102003/032003/072003/112004/042004/082004/122005/052005/092006/022006/062006/102007/032007/072007/112008/042008/082008/122009/052009/092010/022010/06(40)(20)020406080100土地购置费:累计值 月 亿元土地购置费:累计同比 月 % 资料来源：中国银河证券研究部 3）商品房销售面积和销售金额同比增速持续下滑，当月值为2010年月度最低 1-7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点；商品房销售额2.29万亿元，同比增长16.8%，增幅比上半年回落8.6个百分点。销售面积和销售金额的同比增速均创09年2月份以来的新低。 7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，下降19.3%。这两个值均是2010年以来月度数据中最低的。反映了商品房销售的进一步萎缩。说明政策的效果已经在持续发挥作用。市场的观望情绪仍较浓厚，政策对抑制需求起到了推动作用。 行业简评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 图6 商品房销售面积及累计同比持续下滑 020004000600080001000012000140001600018000200001999/021999/071999/122000/062000/112001/052001/102002/042002/092003/032003/082004/022004/072004/122005/062005/112006/052006/102007/042007/092008/032008/082009/022009/072009/122010/06(30)(20)(10)01020304050607080商品房销售面积:当月值 月 万平方米商品房销售面积:累计同比 月 % 资料来源;中国银河证券研究部 图7 商品房销售额同比增速持续下滑 01000200030004000500060007000800090001999/021999/082000/032000/092001/042001/102002/052002/112003/062003/122004/072005/022005/082006/032006/092007/042007/102008/052008/112009/062009/122010/07(40)(20)020406080100商品房销售额：当月值 月 亿元商品房销售额:累计同比 月 % 资料来源；中国银河证券研究部 4）房屋销售价格同比上涨但涨幅回落 房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。7月份，二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，比6月份降幅缩小0.2个百分点。 行业简评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 图8 全国70个大中城市房屋销售价格指数同比及环比变化情况 -4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002005年7月2005年10月2006年1月2006年4月2006年7月2006年10月2007年1月2007年4月2007年7月2007年10月2008年1月2008年4月2008年7月2008年10月2009年1月2009年4月2009年7月2009年10月2010年1月2010年4月2010年7月全国:房屋销售价格指数:当月同比 月（%）全国:房屋销售价格指数:当月环比 月（%） 资料来源：中国银河证券研究部 图9 全国二手住宅价格指数当月同比及环比变化值 -2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002005年7月2005年10月2006年1月2006年4月2006年7月2006年10月2007年1月2007年4月2007年7月2007年10月2008年1月2008年4月2008年7月2008年10月2009年1月2009年4月2009年7月2009年10月2010年1月2010年4月2010年7月全国:二手住宅价格指数:当月同比 月（%）全国:二手住宅价格指数:当月环比 月（%） 资料来源：中国银河证券研究部 5）资金来源中定金预收款以及个人按揭贷款增长速度均有一定幅度的回落 1-7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%，涨幅比上半年回落6.2个百分点。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；利用外资302亿元，增长10.6%；企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；其他资金16642亿元，增长36.0%。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30.3%，低于上半年增速10个百分点；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4%，低于上半年增速将近20个百分点。 当前政策对一线城市的第三套房贷进行严格控制和禁止，对未来地产企业资金来源中的个人按揭贷款有一定的影响，但影响的边际效用已经开始递减。 行业简评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 图10 国内房地产企业资金来源构成（单位：亿元） 0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.002006 2007 2008 2009 2010年1-7月国内贷款利用外资自筹资金个人按揭贷款定金及预收款 资料来源：中国银河证券研究部 3．投资建议 1）1-7月地产运行数据表明，地产投资和新开工仍保持上升势态，而销售同比增速则持续下滑，房价仍同比上涨，涨幅趋缓。 预计三季度，随着新增供给的不断上升，市场去库存压力的提升，房子价格会松动，开发商也有较强的动机降价销售以回笼资金。 2）认为地产政策会放松是不现实的。当前成交量出现大幅萎缩，价格仍然回落并不明显，僵持局面或许会被迅速打破。不排除政府采取更加有效的调控措施的可能，时间也会成为价格回落的最大的推手。价格较快调整对于政府和开发商都是有利的选择，因为地产行业的盈利最终要靠成交量来