太古地产：首次公开招股有二十个问题

2010年5月5日本报告由三星证券（亚洲）有限公司编写。从第3页开始进行分析认证和重要披露发生了什么？事件：太古地产（19 HK，NR）将分拆其地产部门太古地产，原定上市日期为5月14日。影响：太古地产上市后，将为投资者提供香港市场上最大的商业房地产业主权益。行动：考虑到这一点，我们认为值得投资者关注公司的长期前景及其潜在的基本价值。为了帮助您，我们提出了20个关键问题供投资者考虑。太古地产IPO的20个问题安德鲁·劳伦斯（Andrew Lawrence）分析师+852 3411 3716陈慧敏研究助理+852 3411 3709所得款项用途1.管理层表示，将有21亿港元的所得款项将用于香港和英国物业的开发/再开发，而134亿港元将用于偿还债务。尚欠中国发展项目约100亿港元资本承诺的资金将从何处来？2.除了这些承诺，管理层还认为必须分配多少资金用于新项目，以及期望将资金分配到何处？3.管理层期望在什么水平上进行–周期资产负债表负债率，以及其经常性收入的目标利息成本覆盖率是多少？管理4.太古公司及约翰·太古和孙正义的七名独立董事中只有两名具有房地产从业经验。管理层是否计划增加具有房地产从业经验的董事会成员？5.Liu S.C. Liu是唯一具有丰富中国房地产经验的高级经理，但他还是非执行董事。他会承担更多的动手管理角色吗？6.鉴于管理层在其中国开发项目中遇到的问题，在过去三年中，管理层是否雇用了更多的本地员工来推动中国业务？7.鉴于太古集团的退休年龄相对较低，预计未来两年内将有多少高级管理人员退休？中国8.鉴于竞争激烈，管理层为何希望进入中国的住宅开发项目，并且其在豪华住宅项目中的专业知识现已成为政府政策措施的目标？9.公司的中国的发展业绩不佳：2009年北京三里屯村的公允价值损失为11亿港币；广州和上海的项目严重延迟。现在，Dazhonli项目进一步推迟到2014年。管理层打算如何解决这些问题并改善在中国的执行力？10.管理层会否定期披露其在中国投资物业的土地增值税负债？公司更新 2010年5月5日本报告由三星证券（亚洲）有限公司编写。从第3页开始进行分析认证和重要披露11.鉴于需要对建筑物和土地提供折旧，管理层如何期望利用其在中国境内的房地产投资工具中所捕获的现金？香港12.鉴于住宅开发用地的竞争，周期阶段和价格，管理层为何希望进入香港的住宅开发市场？13.太平洋广场购物中心似乎已经失去了国际金融公司在中部的主要零售地位。为何管理层要等这么长时间来翻新中心，以及为什么翻新计划没有更广泛—例如，删除Seibu，为中心创建另一个专业零售元素？14.管理层如何比较太古广场办事处的3.7-4％上限率，以及香港土地的上限费率中心办公室的4.5-4.75％？越南15.为什么要在越南开设代表处？预期的协同作用是什么？饭店16.为何管理层最近集中精力开发精品酒店投资组合，这与其建设大型混合用途项目的战略如何匹配？17.管理层为何在英国收购了三家独立酒店？18.预计酒店部门什么时候可以对营业利润做出积极贡献？19.当邻近的五星级酒店香格里拉，康拉德和JW万豪酒店每间客房的估值在652万至850万港元之间时，请解释一下太古广场上层精品酒店每间客房的估值为2100万港元。分享问题20.鉴于管理层最多可发行20％的已发行股份，任何未来的发行都会向现有股东提供优先购买权—例如，有权保护自己所持股份总数的比例吗？ 2010年5月5日3公司更新– 太古地产披露与免责声明要将报告分发给美国：证券研究是由香港三星证券（亚洲）有限公司（由香港证券及期货事务监察委员会授权的组织）准备，发行和独家分发的。这项研究只能在美国根据适用的美国法规进行定义，分发给主要的机构投资者，否则不得分发给其他任何人。本报告中讨论的美国投资者涉及证券的所有交易必须通过三星证券（美国）公司（在美国证券交易委员会注册的经纪交易商，也是金融业监管局的成员）进行，而不是通过非证券交易进行。 -美国会员。[在本报告的最前面]列出的分析师是三星证券（亚洲）有限公司或其非美国关联公司的员工，根据适用的美国法规未获得注册/合格的研究分析师资格，并且可能不受制于美国对与研究公司帐户持有的涵盖公司，公众露面和交易证券进行通讯的限制。要将报告分发给英国：“本报告既不是邀请，也不是出于英国2000年金融服务和市场法（“ FSMA”）第21条的目的而进行投资活动的诱因。确实构成了这样的邀请或诱因，仅针对（i）符合《 2000年金融服务和市场法2000年（金融促进）令》（经修订）第19（5）条含义的投资专业人士。联合王国（“金融促进令”）；（ii）属于《金融促进令》第49（2）（a）至（d）条（“高净值公司，非法人协会等”）的人士；以及（iii）出于FSMA第21条的目的，可以合法地向其提供本报告的任何其他人员（所有这些人加在一起称为“相关人员”）。与本报告相关的任何投资或投资活动仅对相关人员开放，并且仅与相关人员进行。非相关人员不应依赖此报告。”对于要分发给韩国的报告：本报告仅用于私人发行，不用于出售，仅根据《韩国金融投资服务和资本市场法》的规定发行和分发给被视为专业投资者的人士。要将报告分发给新加坡：本报告是根据《新加坡金融顾问条例》第27（1）（e）条规定的金融咨询许可豁免规定提供的，因此，该报告只能提供给《证券和金融服务》第4A条所定义的机构投资者新加坡人。 《期货法》，新加坡第289章。本报告仅适用于三星提供本报告的人员，并且该人不得以任何方式向任何其他人发送，转发或传输本报告或本报告的任何副本。”分析师认证本研究报告中表达的观点准确反映了分析师对主题证券或发行人的个人观点，并且分析师薪酬的任何部分与过去，现在或将来均不直接或间接相关。本研究中的具体建议或观点。负责本研究准备工作的分析师会根据整体收入（包括三星证券（亚洲）有限公司及其相关实体的投资银行收入）获得报酬，并且在采取任何建议时已采取合理的措施实现并保持独立性和客观性。一般如有需求，可以提供更多信息。信息是从相信可靠的来源获得的，但三星公司不保证其完整性或准确性，除非有关[发行人名称]和/或其关联公司的任何披露以及分析师作为发行人的主体参与发行人的行为研究。除非另有说明，否则定价为所讨论证券的市场收盘价。截至本材料之日，观点和估计构成我们的判断，如有更改，恕不另行通知。过去的表现并不预示未来的结果。本材料无意作为购买或出售任何金融工具的要约或招揽。本文中的意见和建议未考虑个别客户的情况，目标或需求，也无意作为针对特定客户的特定证券，金融工具或策略的建议。本报告的接收者必须对本文提及的任何证券或金融工具做出自己独立的决定。可以根据公司的特定发展或公告，市场状况或任何其他公共可用信息，对公司/行业进行定期更新。客户应联系分析师并通过其本国司法管辖区的三星子公司或关联公司执行交易，除非法律另有规定。三星证券（亚洲）有限公司2010年版权所有。版权所有。未经三星证券（亚洲）有限公司书面同意，不得转载，出售或重新分发本报告或其任何部分。