房地产行业事件点评：价低引投资需求急升 重庆政策严打投机买房

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 价低引投资需求急升 重庆政策严打投机买房 ——房地产行业事件点评 2017年01月16日 看好/维持 房地产 事件点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 梁小翠 联系人 liangxc@dxzq.net.cn 010-66554023 事件： 针对近期重庆市场快速升温，重庆政府多次喊话无效的现状，13日，重庆市政府决定修订2011年施行的《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，将“征收对象”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。新政策自2017年1月14日起施行。即在重庆同时无户籍、无企业、无工作的“三无”人员征收房产税的范畴从二套房调整为首套房。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%且不扣除免税面积。 观点： 1、重庆市相关部门多次喊话效果不显著，为保障行业平衡健康发展的“调控升级版” 在此次房产税调整之前，重庆市自1月6日以来相关政府部门已经多次就其房地产市场多次“喊话”并出台措施，陆续出台的政策包托：重庆市国土房管局在1月7日出台文件加强商品房项目预售方案管理，严禁已购的预售商品房进行转让；其后重庆市住房公积金管理中心联合当地银行发布声明，不对在重庆“三无”人员办理放款。央行重庆营管部也召开了住房信贷专题会议，要求自律机制各成员单位严格限制信贷资金流向投资投机性购房,促进重庆房地产市场平稳健康发展。 从图1中可以明显看出始自2016年10月的成交量大幅上升，目前虽然未形成对市场整体房价的大幅拉长，但是部分区域板块的房价已经在近两三个月内上涨超过20%以上。 我们认为重庆市场的上涨是脱离供需基本面的投资性需求拉动起来的，一方面，受土地供应面积2016年缩减20%的短期影响和重庆中长期经济维持高速增长的中长期看好，对重庆市场中长期看涨预期提升；另一方面，在全国二线城市房价几乎经过全面上涨的行情下，重庆的“独善其身”较难，尤其是重庆相对其他核心二线城市的房价绝对值较低，无相关的限购限贷政策约束，“价值洼地”效应促使外溢的投资需求向重庆市场流动，忽略了供需的房价绝对值较低成为投资风险较低的佐证，我们认为这也是为什么近期重庆市政府多次喊话和陆续出台政策无显著效果的原因。 P2 东兴证券事件点评 房地产行业：价低引投资需求急升 重庆政策严打投机买房 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图 1:重庆市场近两年月成交面积及月成交均价 资料来源：WIND，东兴证券研究所 2、或为各地自主实施房产税征收的试点区域，对其他区域具有较强的借鉴意义 中央经济工作会议已经明确提出要建立房地产市场的长效机制；中共中办、国办11日印发《关于创新政府配臵资源方式的指导意见》支持各地区在房地产税等方面探索创新。重庆市政府作为历来政策创新的首试区域，此次房产税调控升级一方面是针对本区域内近期升温的“炒房”行为进行抑制，另外一方面也是对于新政策要求的尝试。 新房产税的开征将加大投资者的持有成本，尤其是对未来接盘的购房者也将征收，这将显著的打压投资需求，从而保护住房的居住需求。我们认为当前市场环境已经对前期限购限贷政策的效应有所消化，集中体现了是除核心二线城市外，一线城市和部分二、三线城市交易回暖明显，体现了当前市场回落更多的不是需求的降低，而是政策调控的效果，未来调控仍然是“任重而道远”。 3、执政思路的转变或将引发行业估值的进一步受抑，长效机制的落地或有望加速 由于前期调控节奏过缓，调控政策的影响更多集中于短期效应，尤其是部分城市销售的悄然回升，正在挑战中央政府的政策决心。 我们认为，重庆市作为历年房价最平稳的市场之一或将成为全国各城市学习的典范。尤其是在中央政府执政思路已经发生转变的现在，对抑制资产泡沫的要求已经成为首要任务，重庆打压房价的政策表现出反应迅速、力度显著的特征，重庆房产税新政或引发行业的进一步猜想，长效机制具体落地或快于行业预期，从而导致行业估值修复过程的进一步受抑。 风险提示：行业调控政策进一步收紧、信贷政策收紧、销售不及预期 P3 东兴证券事件点评 房地产行业：价低引投资需求急升 重庆政策严打投机买房 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES结论： 行业估值仍然处于历史低位，虽然政策严控形成对地产板块估值形成较大压力，但无法改变地产行业业绩确定、估值安全的投资价值逻辑，板块分化将更加明显。在当前市场波动较大、投资风险上升期，部分优质地产股或将重新迎来机构投资者的青睐。 我们认为地产股投资有两条逻辑主线： 第一，险资价值投资逻辑不变，尤其是在短期下跌下出现的价值洼地房企将更具投资价值，我们看好目前已经被险资举牌的房企：金融街、金地、万科、保利、南国臵业、京投发展、迪马股份； 第二，热点城市及大都市范畴受益房企，看好京津冀、长三角、珠三角、成渝区域中持有大量优质持有型物业或大量优质土地储备的房企：荣盛发展、新城控股、蓝光发展、招商蛇口、阳光城、冠城大通。 东兴证券事件点评 房地产行业：价低引投资需求急升 重庆政策严打投机买房 P4 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES分析师简介 郑闵钢 房地产行业首席研究员（D），基础产业小组组长。2007年加盟东兴证券研究所从事房地产行业研究工作至今，之前在中国东方资产管理公司从事债转股工作八年。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年最强十大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”行业研究领先奖十强（第八名）。2013年度房地产行业研究“金牛奖”最佳分析师第五名。万得资讯2014年度“卖方机构盈利预测准确度房地产行业第三名”。 联系人简介 梁小翠 中国社会科学院研究生院博士。2015年加入东兴证券，从事房地产行业研究，重点关注房地产行业转型和房地产金融等方向。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 东兴证券事件点评 房地产行业：价低引投资需求急升 重庆政策严打投机买房 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15％以上； 推荐： 相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 回避： 相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 行业投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好： 相对强于市场基准指数收益率5％以上； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 看淡： 相对弱于市场基准指数收益率5％以上。