房地产行业点评：京沪房贷政策齐调整，期待销售量升价稳

研报摘要

主要事件与政策调整

• 时间背景：2023年12月14日，北京、上海响应中央政策和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，结合本地房地产市场现状，调整了普通住房标准并优化了差别化住房信贷政策。
• 政策内容：
  • 普通住房标准放宽：北京和上海分别上调了单套建筑面积限制至144平方米及以下，取消了价格标准，并提高了各环线的单价标准，取消了总价限制。
  • 首付比例调整：首付比例不再与普通住房认定挂钩，北京和上海的首套房首付比例统一调整至30%，二套房的首付比例分别调整为核心区50%和外围40%。
  • 房贷利率下调：基于11月五年期以上LPR为4.2%，北京首套利率由4.75%降至4.2%-4.3%，二套利率由5.25%降至4.75%-4.8%；上海首套利率由4.55%降至4.1%，二套利率由5.25%降至4.4%-4.5%。
  • 延长房贷年限：北京个人住房贷款最长年限从25年延长至30年。

市场背景与影响

• 销售承压：2023年，北京新房累计成交面积虽略有增长，但上海新房累计成交面积同比增长，5月至6月销售数据持续承压，价格也出现了下跌趋势。
• 政策出台时机：鉴于一线城市销售压力，北京和上海在政策出台上的适时性得到了认可，尤其是对支持刚性和改善性住房需求的考虑。
• 市场预期：此次政策调整有望促进成交活跃度，助力房价企稳，稳定市场预期，特别是对一线城市而言，其对全国房价预期的影响不容忽视。

保障房体系与建设展望

• 保障房体系建设：随着政策的调整，一线城市保障房体系的配套措施有望加快落地，包括筹集资金、完善制度设计等，以促进保障房建设进度。
• 建设提速：预计保障房建设将得到加速推进，形成与商品房市场相辅相成的双轨制房地产发展模式。

投资建议

• 聚焦核心城市：建议重点关注聚焦于核心一二线城市、专注于改善型产品、为央国企性质的企业，如建发国际集团、越秀地产、华发股份、华润置地、招商蛇口等。
• 政策风险：需关注政策落地进度、市场对宽松政策的反应，以及多房企可能出现的债务违约风险。

结论

此次政策调整旨在通过降低购房成本、放宽条件、延长贷款期限等手段，促进房地产市场回暖，特别是在一线城市，政策效果有望显现，从而带动房价企稳，提振市场信心。同时，保障房体系的完善将进一步促进房地产市场的健康可持续发展。