房地产行业事件点评：央妈喊你春节回家买房去

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 央妈喊你春节回家买房去 ——房地产行业 事件点评 2016年02月02日 看好/维持 房地产 事件点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 梁小翠 分析师 执业证书编号：S1480115080094 liangxc@dxzq.net.cn 010-66554023 事件： 2月2日下午，中国人民银行、银监会联合发布银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。 观点： 1、 首付降低政策放松如市场预期 自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，包括了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。但从2014年开始，各地的限购政策陆续放松。目前除了北上广深四大一线城市及三亚这5个城市外，其他城市均取消限购。此次的降首付新政力度符合市场的预期。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。但与以往春节时节发利好政策的惯例相比，此次的出台时点我们认为略超预期。 2、 央妈喊你春节回家买房去 此次在不实施“限购”城市出台此措施，有利于推动外出工作人员回家买房。并且政策的出台给大家打出了较充足的提前量，利于有回家乡购房意愿的群众做好筹划准备。由于三、四线城市外出工作的人数较多，致使目前三、四线城市房地产商品房的销售远不及一、二线城市。外出工作人员中的部分群体在经济上有一定的积累，春节回家为家乡父母或自己改善或增臵新房的这个市场是具备的。另外我们认为三、四线城市商品房的价格相比一线城市具有想当的优势，此次政策催化会在一定程度上带来部分商品房增量的销售，对“央妈喊你春节回家买房去”的政策效果我们持乐观的观点。 P2 东兴证券事件点评 房地产行业：央妈喊你春节回家买房去 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图: 1各线城市商品房销售面积同比 图:2 各线城市商品房销售金额同比 资料来源：：WIND、东兴证券研究所 资料来源：：WIND、东兴证券研究所 图1: 一、二、三线百城住宅价格指数 图:4 一、二、三线百城住宅平均价格 资料来源：：WIND、东兴证券研究所 资料来源：：WIND、东兴证券研究所 (10)01020302011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-08百城住宅价格指数:一线城市:同比 月 % 百城住宅价格指数:二线城市:同比 月 % 百城住宅价格指数:三线城市:同比 月 % 4,00014,00024,0002010-072010-122011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-07百城住宅平均价格:一线城市 月 元/平方米 百城住宅平均价格:二线城市 月 元/平方米 百城住宅平均价格:三线城市 月 元/平方米 P3 东兴证券事件点评 房地产行业：央妈喊你春节回家买房去 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图:5 全国各线城市二手房出售挂牌价指数走势图 资料来源：公信达、东兴证券研究所 3、 供应侧改革的一次推进 我们认为此次政策的出台也是落实供应侧改革的一次推进，将房屋居住的需求延伸至回乡孝敬父母，改善自身回乡居住条件的新需求，我们看好政策的积极意义和带来的需求释放。另外加上各地方政府在去库存政策会不断出台，包括：鼓励农民进城购房、“以租代建”和“以购代建”模式结合、货币化安臵、鼓励金融机构向进城农民发放购房贷款、给予农民购房财政补贴、探索将农民工和个体工商户纳入公积金制度等，房地产行业仍有政策持续的支撑。目前房地产股估值已低，地产有反弹的机会，建议把握“成长、转型和供给侧改革”三个路径。1、寻找成长性的投资机会，建议重点关注：中国武夷、万科、保利地产和招商蛇口。2、寻找转型的投资机会，建议关注：南京高科、荣盛发展和中国高科。3、供应侧改革带来的投资机会，建议关注：荣盛发展、中南建设、金科股份和福星股份。 附件： 中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行 为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下： P4 东兴证券事件点评 房地产行业：央妈喊你春节回家买房去 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。 二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。 三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。 四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。 请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。 中国人民银行 中国银行业监督管理委员 2016年2月1日 东兴证券事件点评 房地产行业：央妈喊你春节回家买房去 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES分析师简介 郑闵钢 房地产行业首席研究员（D），基础产业小组组长。2007年加盟东兴证券研究所从事房地产行业研究工作至今。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年最强十大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”行业研究领先奖十强（第八名）。2013年度房地产行业研究“金牛奖”最佳分析师第五名。万得资讯2014年度“卖方机构盈利预测准确度房地产行业第三名”。 梁小翠 重庆大学金融学学士和产业经济学硕士，中国社会科学院研究生院在读博士。2015年加入东兴证券，从事房地产行业研究，重点关注房地产行业转型和房地产金融等方向。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 东兴证券事件点评 房地产行业：央妈喊你春节回家买房去 P6 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15％以上； 推荐： 相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 回避： 相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 行业投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好： 相对强于市场基准指数收益率5％以上； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 看淡： 相对弱于市场基准指数收益率5％以上。