CAPITACOMMERCIAL TRUST（CCT.SP）：在线结果； CAPITAGREEN上的眼睛（持有目标价SGD1.66 CCT SP REITS）

公司研究|结果审查嘉德商业信托（CCT SP）2014年4月21日在线结果；盯着CapitaGreen 2014年1季度的业绩符合我们的预期。 DPU同比增长7.2％至2.08克拉。 迄今为止，CapitaGreen已签署12％的预承诺。嘉吉（Cargill）租赁51,000平方英尺，并可能每月支付每平方英尺9-10新元的费用。 重申持有评级，基于DDM的目标价提高至SGD1.66。结果符合预期CCT 2014年第1季度收入同比增长3.2％，至6,400万新元，这是由于除乔治街（One George Street）以外，大多数物业的收益都增加了，后者的收益保护契约于2013年7月10日到期。2014年第1季度DPU 键数据52w高/低（SGD）1.73/1.34平均3M营业额（美元）10.5自由浮动 （％）66.6已发行股份（百万）2,881市值SGD4.7B主要股东：-嘉德置地有限公司32%-CBRE歌乐证券有限公司6%资本研究与管理公司5% 分享价格性能受利息支出减少和NPI上升的推动，同比增长7.2％至2.08克拉。资产负债表保持强劲，固定利率借款的负债比率低至30％和81％。假设负债比率为40％，CCT的债务净额为SGD1.2b。得益于新的和续期的租赁，投资组合的入住率从98.7％升至99.4％，而每月平均办公室投资组合总租金继续保持上升趋势，从13年第4季度的每平方英尺8.13新元上升至8.22新元。嘉德绿色实现了12％的预先承诺1.801.701.601.501.401.301.201.10Apr-12 Aug-12 Dec-12 Apr-13 Aug-13 Dec-13135130125120115110105100CapitaGreen已从嘉吉（51,000平方英尺），Bordier＆Cie（12,000平方英尺）和一家国际体育馆运营商（18,000平方英尺）处获得其700,000平方英尺NLA的12％的预承诺。这些先动的租户可能是亏损的领导者，每月租金为每平方英尺9-11新元，低于CCT的目标新币12-随后的较小楼层租户为14 psf。我们认为，CCT的预租活动将与782,000平方英尺的亚洲广场2号楼（TOP 3Q3；已承诺的60％）和527,000平方英尺的南滩开发（South Beach Development）的活动同时进行。我们预计，仅在CapitaGreen竣工后，DPU才会出现下一次大幅增长。由于节省了利息和改善了增长前景，我们将FY14E-16E DPU的预测提高了1.4-2.3％。以更高的DDM衍生目标价SGD1.66（之前为SGD1.50），重申持有评级。CapComm Trust-（LHS，SGD）CapComm Trust /海峡时报指数-（RHS，％）1个月3个月12个月绝对（％）10.89.7(4.1)相对指数（％）5.46.1(2.9) 马来亚银行vs市场正中性负面市场记录1172马来亚银行共识％+/-资料来源：FactSet；马来亚银行王建林（65）6432 1470请参阅第8页以了解重要的披露和分析认证证书公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/2012股价：SGD1.64目标价：1.66新元（+ 2％）市值（美元）：3.8B广告（美元）：1100万金英证券印度私人有限公司房地产投资信托保持（不变）0.62.50.71.658.08.81.668.28.92014年目标价格（新加坡元）DPU（cts）2015 DPU（克拉）12月前（SGD m）君曼BII印度尼西亚首席经济学家（62）21 29228888转29682 Juniman@bankbii.com乔苏阿·帕德收入375.8386.9255.6277.1283.6纳米295.5296.5194.9210.1214.4可分配收入228.5234.2228.8236.7271.2DPU（cts）8.08.18.28.99.1DPU增长率（％）6.91.30.78.32.6股息覆盖率[x]20.320.119.918.417.9流动比率（x）1.01.01.01.01.0资产/负债[x]4.95.05.05.45.6（603）2297 8692 mohshin.aziz@maybank-ib.com4.94.94.74.95.6航空-地区•石化3.33.33.43.84.4债务/资产（x）0.30.30.20.20.2 嘉德商业信托2014年4月21日2乔治街一号保护到期的影响乔治街一号（OGS）的收益保护收入于2013年7月10日到期。根据CCT的数据，受收益保护的每月总租金约为每平方英尺11.20新元。鉴于市场租金为SGD9.50-11.20每方呎低于受收益保护的总租金率，我们认为OGS在第二季度的同比表现将继续跑输大市。管理层先前曾表示，与FY13相比，OGS的FY14E NPI缺口不大可能超过450万新元。我们注意到，NPI在2014年第1季度同比下降了250万新元，从13年第4季度的1,210万新元下降到960万新元。这意味着OGS的2季度NPI同比下降可能不超过200万新元。我们预测2014财年OGS的平均月租金为SGD10.20每方呎。2014年第一季度租赁除2014年第一季度签署的142,000平方英尺的新租赁和续约外，CCT还延长了莱佛士城购物中心10万平方英尺（Robinsons / Marks＆Spencer）的主要零售租户的租赁。来自银行，保险和金融服务以及海运和物流部门的租户支持了其投资组合中的新需求。新的和续租的租户包括Oldendorff Carriers（Singapore）Pte Ltd，Northern Trust Company，欧盟代表团和中国国际金融有限公司（新加坡）Pte Limited。FRS 111联合安排的影响根据FRS 111，合营企业的权益采用权益法核算。 CCT在联合安排下有两项投资（RCS信托和MSO信托），使用比例合并法将其列为共同控制实体。随着采用FRS 111，CCT重新评估了其对这些共同安排的参与程度，并确定有关各方对共同安排的净资产拥有权利。因此，根据FRS 111，这些合营安排已分类为合营企业，并采用权益法入账。结果，来自RCS Trust和MSO Trust的收入和支出项目现在作为合资企业收益的一部分包括在内，而不是作为该集团的收入和支出。底线：采用FRS 111对CCT及其信托投资的净财务状况，总收益或可分配收入没有财务影响。 嘉德商业信托2014年4月21日3图1：CCT – 2014年第一季度结果摘要MBKE（新元m）2013年1季度*2014年1季度同比百分比（62）21 29228888转296822014财年的百分比评论债务/ EBITDA（x）62.064.03.2255.625.0除乔治街一号（其收益保护于去年七月结束）外，所有物业的收入贡献都增加了。收入增加的大部分来自资本大厦和炮台路（Battery Road），这是由于出租率提高和租金转正带来的。营业费用12.113.310.160.621.9更高的财产税。非营利组织50.050.71.5194.926-经理费(3.1)(3.3)7.7(16.3)20.4由于较高的净收入而产生的较高的绩效费用。-信托费用(0.7)(0.8)7.2(2.2)34.8产生更高的专业费用。-摊销和交易纳米融资成本和税前净收益-借款费用3.7亿新元的利率掉期合约3到期后，降低了利息成本。59％。 与2014年第一季度相比，这个数字相对较高平均债务成本为2。4％。重估收益纳米纳米应占联营公司业绩税前总回报总回报-已报告单位持有人的总回报可分配收入主要是由于较低的利息费用和较高的NPI。单位数（期末）（m）资产净值（SGD）*以2014年1月1日生效的FRS 111联合安排为基础进行了重新评估。 由于未重述13年4季度的季度业绩以反映FRS 111联合安排带来的变化，因此我们从图1中排除了13季度的数据。衍生品收益纳米纳米分享合资结果更好的性能在莱佛士城。税纳米纳米总收益（不包括特殊项目）加回：非税免赔额可分配给单位持有人DPU（SGD cts）资料来源：公司，马来亚银行图2：CCT –基于股息折扣模型的公允价值终奌站2013财年2014财年2015财年FY16E2017财年18财年值DPU（新加坡元cts）8。14公允价值（SGD）当前价格（新币）价格上涨幅度（％）分配收益总回报率（％）6。5假设条件无风险率（％）3。0Beta 0。78权益成本（％）7。3终端增长率（％）1。5资料来源：公司，马来亚银行图3：CCT – DPU估算值的变化（SGD cts）2010财年2011财年2012财年2013财年2014财年2015财年FY16E13-16财年复合年增长率（％）DPU-新增长（％）。DPU –旧(1.3)(1.2)(7.8)0.0叶van资料来源：公司，马来亚银行44.945.41.3176.425.712月31日(13.0)(9.7)(25.2)(45.1)21.52012财年FY13A2014财年0.00.0叶van0.0叶van关键指标1.01.17.84.523.5资本支出/收入（％）54.055.93.4210.626.5P / BV（x）54.055.93.4210.626.5P / NTA（x）54.055.93.4210.626.5DPU收率（％）58.462.67.1236.726.4FCF产率（％）损益表（SGD m）2,874.62,880.90.22,886.899.8总收入1.641.682.41.6899.7财产净收入广告支出回报率（％）对联营公司和合资企业的投资其他资产-其他费用0.00.0叶van0.0叶van-利息收入1.00.9(2.8)4.023.2净融资成本2.50.0叶van0.0叶van其他税前收入17.718.22.670.825.6税前总回报所得税少数族裔单位持有人可获得的总回报0.00.0叶van0.0叶van现金和短期投资51.555.98.4210.626.5应收账款1.74.1144.226.119.3物业，厂房及设备（净值）55.759.97.6236.725.3投入属性1.942.087.28.2025.4 嘉德商业信托2014年4月21日4纳米（62）21 29228888转29682 Juniman@bankbii.com乔苏阿·帕德其他负债负债总额股东权益少数权益股东权益总额8.208.889.119.049.28179.4412月31日1.662012财年1.635FY13A1.52014财年(%)5.02015财年FY16E关键比率增长率（％）总收入增长税收增长前的总回报广告支出回报率（％） 嘉德商业信托2014年4月21日5可分配收入增长盈利率（％）税前利润总额支付比例纳米纳米（62）21 29228888转29682 Juniman@bankbii.com乔苏阿·帕德杜邦分析总回报率（％）7.837.528.048.148.208.889.113.8总收入/资产（x）(3.9)6.91.30.98.52.8资产/股本（x）8.098.698.903.0净资产收益率（％）1.42.22.3广告支出回报率（％） 嘉德商业信托2014年4月21日6（662）658 1420 tim.l@maybank-ke.co.th君曼BII印度尼西亚首席经济学家（62）21 29228888转29682 Juniman@bankbii.com乔苏阿·帕德纳米股息覆盖率[x]20.320.119.918.417.9流动比率（x）1.01.01.01.01.0杠杆与费用分析1.01.01.01.01.0资产/负债[x]4.95.05.05.45.6净债务/权益（％）6.56.35.55.96.1净利息保障（x）债务/ EBITDA（x）375.8386.9255.6277.1283.6纳米