请参阅第7页上的重要披露和分析认证公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/2012公司研究|结果审查嘉德商业信托（CCT SP）股价：SGD1.45 MCap（USD）：3.3B新加坡2014年1月23日保持在线结果；盯着CapitaGreen 键数据 2013财年升这符合我们和市场的期望。重申持有和目标价1.50新元。52w高/低（SGD）自由浮动（％）1.73/1.3467.1结果符合预期 分享价格性能CCT的13财年收入同比增长3％，至3.87亿新加坡元，这得益于大多数物业的收入增加以及2012年3月被收购的Twenty Anson的全期间贡献。尽管全年收入构成了我们101％的收入和102％的收入。根据市场普遍预期，此举受到资本大厦收入减少以及自2013年7月以来乔治街一号失去收益保护的抑制。全年DPU增长1.3％至8.14新加坡元cts，符合我们的预期。资产负债表保持强劲，负债率为29.3％，固定利率借款为80％。假设负债比率为40％，CCT的债务净额为SGD1.2b。得益于新的和续签的租赁（租户包括CapitaLand / CMA，摩根大通和苏格兰皇家银行），投资组合入住率从97.2％上升至98.7％。1.801.701.601.501.401.301.201.101.0010月11日至12月12日至10月12日至4月13日至10月13日凯德商业信托（L）海峡时报指数（R）3,5003,4003,3003,2003,1003,0002,9002,8002,700众目on之下拥有700,000平方英尺净可出租面积的CapitaGreen有望在2014年第四季度完成。 CCT在此开发项目中拥有40％的股份，但尚未宣布任何预先承诺。它正在与潜在的租户进行积极的谈判，以租用〜350,000平方英尺的空间，小租户的租金要价为每月SGD12-14每平方英尺，而前几大租户的租金要低于SGD（亏损领导者策略）。我们看到CCT的预租赁活动与782,000平方英尺的亚洲广场2号楼（TOP 3Q3；已承诺的60％）和527,000平方英尺的南滩开发的活动相吻合。我们预计，仅在CapitaGreen竣工后，DPU才会出现下一次大幅提升。维持持有评级，DDM派生目标价不变，仍为SGD1.50（贴现率8.5％）。1个月3个月12个月绝对（％）2.1（0.3）（15.0）相对国家（％）1.5 1.9（12.3） 马来亚银行vs市场正中性负市场记录2084马来亚银行共识% +/-目标价（新元）1.501.60(6.0)2014年帕特米（SGDm）212221(3.9)2015年帕特米（SGDm）242243(0.5)资料来源：FactSet；马来亚银行王建林（65）6432 1470目标价：1.50新加坡元（+ 3％）广告（美元）：600万房地产投资信托（不变） 迄今为止，尚未签署关于CapitaGreen的预承诺。 CCT仍在积极商讨租赁约35万平方英尺的空间（占总面积的50％）已发行股份（百万）市值大股东：2,879SGD4.2BNLA）。-嘉德置地有限公司32% 乔治街一号的FY14E NPI下降估计不会-CBRE歌乐证券有限公司6%与2013财年相比增加了450万新元。资本研究与管理有限公司5%12月前（SGD m）2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E营业额375.8381.8390.6429.9437.3财产净收入295.5301.2308.3337.2340.8可分配收入228.5228.8237.3262.1266.8DPU（cts）8.07.98.08.68.7DPU增长率（％）6.9(1.3)0.57.41.5价格/ DPU（x）18.018.318.216.916.7P / BV（x）0.90.90.90.90.9DPU收率（％）5.55.55.55.96.0净资产收益率（％）4.44.44.44.95.0广告支出回报率（％）3.03.03.03.53.6债务/资产（x）0.30.30.30.30.3 嘉德商业信托2014年1月23日2乔治街一号保护到期的影响在2013年7月10日之前，乔治一街（OGS）的收益保护为每年4.25％，基于最初购买价SGD1.165b。每年的净收入为4,950万新元。但是随着收益保护措施的到期，OGS的13财年收入和NPI分别同比下降11.6％和15.1％。 CCT估计，与FY13相比，FY14E的NPI缺口不大可能超过450万新元。我们认为，按绝对值计算，这相当于FY14E FY14E NPI为3,750万新元，或假设全员入住，FY14E平均每月现时租金约为每月每平方英尺SGD9。我们将继续监视CCT在最大程度降低OGS收益保护到期及其对CapitaGreen租赁的影响方面所做的努力。图1：13年第四季度业绩摘要（新元m）2012年第4季度2013年第3季度13年4季度环比％同比百分比总收入97.194.998.63.81.5营业费用(21.9)(22.4)(24.4)8.911.3非营利组织75.272.674.22.3(1.3)经理费(5.2)(5.4)(5.4)0.24.5信托经验(1.5)(0.3)(0.7)106.9(53.3)其他费用3.50.00.0纳米纳米摊销和交易(1.5)(1.1)(1.2)10.7(18.0)应占总利润（税后）1.81.11.324.8(27.6)融资成本和税前净收益72.466.868.22.1(5.8)利息收入0.60.60.6(5.3)(7.4)借入费用(18.5)(14.5)(14.6)0.7(21.3)EBT54.552.954.22.4(0.6)重估收益129.40.073.7纳米(43.1)衍生品收益0.00.00.0纳米纳米税前总回报183.952.9127.8141.7(30.5)税0.0(0.0)(0.0)700.0纳米总回报（已报告）183.952.9127.8141.7(30.5)总收益（不包括特殊项目）54.552.954.22.4(0.6)单位持有人的总回报183.952.9127.8141.7(30.5)加回：非免税额(125.6)5.9(67.6)纳米(46.2)可分配收入58.358.860.22.43.3单位数（期末）（m）2,843.02,876.7-0.11.3DPU（SGD cts）2.052.042.092.52.0资产净值（SGD）1.661.661.713.03.0资料来源：公司，马来亚银行估计 嘉德商业信托2014年1月23日3二十安森。摊销和交易成本。NPI 295.5 296.5 0.3 301.2 98.4图2：2013财年业绩摘要（新元M）2012财年13财年百分比变化MBKE财年13E财年百分比大部分物业的收入贡献增加以及Twenty Anson的全期间贡献增加了收入2012年3月22日获得的总收入375.8 386.9 3.0 381.8 101.4，但被Capital Tower的较低的占用率和收益保护损失乔治街（2013年7月10日到期）。操作花费(80.3) (90.4)12.6(80.5)112.3产生的较高的物业税和全年费用管理人员费用(20.4) (21.5)5.2(22.8)94.1其他电荷12.0 0.0 nm 0.0 nm摊销及交易(4.2)(4.6)9.4 0.0纳米应占总利润的净额税4.9 4.4(10.5)5.086.9扣除融资成本和税项前的净利润283.2271.8(4.0)281.096.7利益收入3.1 2.3(23.8)0.5 430.4由于现金余额减少而下降。借用费用(74.0) (61.5)(16.9)(73.5)83.7由于利息成本降低和下降而下降税前利润212.3 212.7 0.2 208.1 102.2重估收益177.8159.4(10.4)0.0纳米衍生品收益0.0 2.5 nm 0.0 nm税前总回报386.0374.6(3.0)208.1180.0税(0.1)(0.0)(81.6)0.0纳米总回报（报告）385.9374.6(2.9)208.1180.0总回报（不计特殊项目）208.2 212.7 2.2 208.1 102.2单位持有人总回报385.9374.6(2.9)208.1180.0加回：非税免赔额(157.4)(140.4)(10.8)20.7纳米单位数目（期末）（m）2,843.0 2,876.7 1.3 2,883.3 99.8导航值（SGD）1.66 1.71 3.0 0.00 nm资料来源：公司，马来亚银行估计相信经验值(4.6)(3.0)(34.1)(2.4)123.0DPU（SGD cts）8.04 8.14 1.3 7.94 102.6可分配收入228.5 234.2 2.5 228.8 102.4 嘉德商业信托2014年1月23日412月31日财政年度（新币m）2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E关键指标价格/ DPU（x）18.018.318.216.916.7P / BV（x）0.90.90.90.90.9P / NTA（x）0.90.90.90.90.9DPU收率（％）5.55.55.55.96.0FCF产率（％）7.37.06.87.37.3收入证明营业额375.8381.8390.6429.9437.3财产净收入295.5301.2308.3337.2340.8息税折旧摊销前利润270.6276.0283.7312.1315.6折旧0.00.00.00.00.0摊销0.00.00.00.00.0息税前利润270.6276.0283.7312.1315.6净利息收入/（exp）(75.1)(72.9)(71.4)(74.0)(72.9)合伙人和合资企业0.00.00.00.00.0超凡8.07.90.04.06.8其他税前收入0.00.00.00.00.0税前收益203.5211.0212.3242.1249.5所得税0.00.00.00.00.0少数族裔0.00.00.00.00.0报告净利润203.5211.0212.3242.1249.5可分配收入228.5228.8237.3262.1266.8资产负债表现金和短期投资139.5108.798.187.367.3物业，厂房及设备（净值）13.810.27.60.70.4无形资产0.00.00.00.00.0对联营公司和合资企业的投资131.3132.6133.9135.3136.6其他资产23.324.525.727.028.3总资产7,003.06,988.36,977.66,962.56,944.9ST计息债务52.5435.0524.8425.0300.9长期计息债务2,022.11,634.31,365.91,436.81,529.2其他负债213.7144.3147.7151.4155.4负债总额2,288.42,213.62,038.42,013.21,985.5股东权益4,714.74,774.84,939.34,949.44,959.5少数权益0.00.00.00.00.0股东权益合计4,714.74,774.84,939.34,949.44,959.5现金周转税前收益203.5211.0212.3242.1249.5折旧及摊销0.00.00.00.00.0调整净利息（收入）/支出80.279.978.280.779.4营运资金变动8.04.90.60.70.8已付现金税0.00.00.00.00.0其他经营现金流量0.00.00.00.00.0经营现金流量300.7293.2295.7323.0326.5资本支出(60.0)(20.0)(20.0)(20.0)(20.0)自由现金流(208.5)260.9280.4302.7319.5已付股息(218.6)(201.3)(189.8)(213.9)(219.3)募集资金/（购买）0.00.0(9.5)