腾飞房地产投资信托（AREIT SP）持有：结果符合预期

闪光提示2016年7月21日16/17财年第1季度业绩符合预期增长前景仍然低迷；债务指标保持稳定目标价维持在2.55新元，维持持有16/17财年第一季度的业绩符合预期：AREIT报告16/17财年第一季度收入为2.08亿新加坡元（16/17财年汇丰银行25％的收入：834新加坡元和16/17财年共识市场收入：8.31亿新加坡元），NPI 1.49亿新元（汇丰16/17财年收入的25％：5.92亿新加坡元）和每单位派息（DPU）为4.0新币（2016/17财年汇丰银行DPU的25％：16.2新币仙和2016/17财年共识：15.8新币仙）。业绩公布后，我们合并了腾飞Z-link（北京）的撤资–其影响是RNAV的边际增长（c1％），收入，NPI和DPU估算的边际下降（均下降c1％）。在本说明中，我们还介绍了18/19财年的估算。增长前景仍然低迷：新加坡多租户建筑物的投资组合类按入住率和按样入住率分别稳定在c88％和c84％。 2016/2017财年第一季度的租金调升为+ 4.1％（2015 /财年第四季度：+ 5.1％; 15/16财年第1季度：+ 6.6％），主要是由物流和配送中心（+ 9.4％）推动，而其他部门（商业/科学园区，高科技工业，轻工业）的降薪幅度仍然很小（大部分低于14财年第4季度的降薪幅度） / 15）。对于新加坡的房地产，由于市场租金与即将到期的租赁的租金在未来两年之间的差距已大大缩小，我们预计租金恢复幅度将持平。在占投资组合11％的澳大利亚，入住率为c91％（与2016年3月相比：c95％）。 目标价（新币）上一个目标（SGD）2.552.55分享价格（新币）上/下2.49+2.4%（截至2016年7月21日）市场数据市值（SGDm）6,659市值（美元）4,905BBGAREIT SP3m ADTV（美元）17.7RIC新兴市场金融和比率（SGD）年份至03 / 2016a 03 / 2017e 03 / 2018e 03 / 2019e汇丰银行DPU0.1540.1610.1630.166汇丰DPU（上一个）0.1540.1620.165-更改(%)--0.8-1.1共识DPU0.1540.1580.1600.164股息收益率(%)6.26.56.56.7价格至资产净值1.21.21.21.252-周价格（SGD）2.702.352.001月15日167月16债务指标保持稳定；目标价维持在2.55新元–维持持有：债务 目标价：2.55高：2.52低：2 .13电流：2 .49指标在16/17财年第1季度保持稳定，总负债比率（永久性权益作为权益）为37％，借贷成本为2.99％，债务期限为3.3年，固定债务为75.9％。腾飞Z-link撤资完成后（季度结束后），总负债率将下降至36.2％。我们的RNAV为SGD2.51（先前为SGD2.48），两阶段DDM估价为SGD2.60（先前为SGD2.65）。因此，我们的目标价（基于本公司RNAV和DDM估值的平均值，并四舍五入）保持在2.55新元。以目前的价格，该股的交易价格接近RNAV和FY16 / 17e基本DPU收益率6.5％（完全摊薄后为6.2％），均接近历史平均水平。上升空间适中，为2.4％，我们维持持有评级。资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计CFA高级房地产分析师Pratik Burman Ray *香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行pratikray@hsbc.com.sg+65 6658 0611Utkarsh Rastogi *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证✔ 在《 2016年亚洲货币经纪商投票》中投票披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。MCI（P）094/06/2016 MCI（P）085/06/2016 MICA（P）021/01/2016报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰银行全球研究部：新加坡股本房地产持有：结果符合预期腾飞房地产投资信托（AREIT SP）保持自由浮动78% 股本 房地产2016年7月21日2收入财产净收入税后收入13%15%16%9%10%17%1%1%1%1%1%2%财务与估值：腾飞房地产投资信托保持财务报表每单位数据（美分）03/2016 03 / 2017e 03 / 2018e 03 / 2019e年份至03/2016 03 / 2017e 03 / 2018e03 / 2019e基本EPU14.215.615.816.1损益摘要（SGDm）稀释的EPU基本DPU13.415.414.916.115.116.315.416.6总收入761829839851稀释后的DPU15.415.415.615.9物业费用(227)(240)(244)(248)基本股息收益率6.26.56.56.7财产净收入资产管理和信托费用534(67)589(52)594(52)603(53)完全摊薄的股息收益率RNAV计算（SG6.2Dm）6.26.36.41,21711%现金及现金等价物的净变动16342323期初现金和现金等价物425691114汇率变动的影响(2)000现金及现金等价物期末5691114137资产负债表摘要（SGDm）非流动资产投资物业9,5999,5999,5999,599其他非流动资产96969696非流动资产总计9,6959,6959,6959,695当前资产现金及现金等价物5691114137腾飞房地产投资信托：PBV图表其他流动资产流动资产总额1251811332241342481352721.5总资产9,8769,9189,9439,9671.4流动负债1.3+1标清：1.27短期借款1,1801,1801,1801,180其他流动负债2152252282321.2平均值：1.18流动负债合计1,3961,4051,4081,412非流动负债计息借贷2,4842,4842,4842,4841.1-1标清：1.10其他应付款1992232482721.0非流动负债合计2,6842,7082,7322,7560.9负债总额4,0794,1134,1414,1682010年1月2012年2月11日至3月13年4月14年5月15年6月2016年7月永续证券304304304304 AREIT PBV平均+1 stdev -1 stdev普通股5,4925,5015,4985,495净资产5,7975,8055,8025,800资料来源：彭博社，汇丰银行比率，增长和单位分析到03/2016的一年03 / 2017e 03 / 2018e03 / 2019e同比变化相对于FSSTI和FSTREI的AREIT性能160140120100801月10日-2月11日-12月3日2014年4月13日至5月14日2016年6月15日至7月15日 AREITFSSTIFSTREI资料来源：资料来源：彭博社，汇丰银行净投资收益（用于分配）8%14%1%2%完全稀释的EPU-19%11%1%2%完全稀释的DPU5%0%1%2%比率息税前利润保证金61％65％65％65%债务/资产37%37%37%37%净债务/资产37%36%36%35%（债务+永久证券）/资产40%40%40%40%（净债务+永久性证券）/资产40%39%39%38%息税前利润/净利息支出6.05.45.55.6息税前利润/（净利息费用+支付给5.54.74.84.9永久持有人）净债务/ EBIT7.76.76.66.4（净债务+永续证券）/ EBIT8.47.27.17.0息税前利润466536542550净利息费用(77)(99)(99)(99)资产总值资产净值百分比税(25)(7)(7)(7)投资物业税后核心净收入364431437445商业与科学园4,06637%支付给永久证券持有人(7)(14)(14)(14)高科技工业物业1,65415%税后核心净收入（单位持有人）357416422430轻工业1,07110%净投资收益（用于分配）378429435444物流配送中心1,56814%现金流量摘要（SGDm）仓库零售设施1381%产生的现金运作482543548556其他/混合用途开发投资产生的现金流量活动(1492)000澳大利亚资产1,15011%筹资活动产生的现金流量活动1,027(508)(525)(533)总资产评估10,863100%其他资产277总GAV11,1140债务(3,665)其他负债（扣除可交换资产的转换）负债和永续证券总额(419)(4,084)区域导航7,056台数（米）RNAV /单位（SGD）2,8142.51 股本 房地产2016年7月21日3+1标清：11％平均值：3％-1标清：-4％+1标清：7.1％平均克：6.6％-1标清：6.0％估值与风险目标价维持在2.55新元；重申持有我们的估值方法基于RNAV和DDM的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。我们将AREIT的RNAV上调至SGD2.51（先前为SGD2.48），而我们将两阶段DDM估值下调为SGD2.60（先前为SGD2.65），因为我们合并了腾飞Z-link的撤资（撤资的执行要比我们的估计估值高，因此要对我们的RNAV进行上调；另一方面，撤资后较低的DPU会导致DDM值降低，而我们的最终贴现率和7.4％的增长率不变和2.0％）。我们的RNAV和DDM估值的平均值为2.56新元（不变）。由于我们的定性框架没有将溢价或折扣（不变）归因于此平均值，因此我们将AREIT的目标价（四舍五入）定为2.55新元（不变）。我们的目标价意味着有2.4％的上涨空间，并且按照相对RNAV的折让，相对于DDM的折让，股息收益率和10年期政府债券的收益率等指标衡量，该股票基本符合其自身的历史-因此，我们维持持有。上行/下行风险上行/下行风险均与流入和流出S-REIT部门的资金有关（我们注意到AREIT是关键的部门代理）。在公司层面，新加坡的增值收购是一个上行风险，而海外收购（通常被认为是负面的）可能会带来下行风险。 JTC关于新加坡工业市场的政策变更也对AREIT构成了上行/下行空间。我们RNAV的历史溢价/（折价）我们DDM的历史溢价/（折价）30%10%0%15%-10%-20%0%-30%-15%1月11日2月12日13年3月14年5月15年6月2016年7月-40%1月11日2月12日13年3月14年5月2016年6月15日至7月15日AREIT平均+1标准差-1标准差AREIT平均+1 stdev -1 stdev资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社，汇丰银行估计股息收益率股息收益率分布在10年期政府债券上8.0%7%7.5%6%7.0%6.5%5%6.0%5.5%4%5.0%4.5%1月11日2月12日13年3月14年5月15年6月2016年7月AREIT平均+1标准差-1标准差资料来源：彭博社，汇丰银行估计3%1月11日2月12日13年3月14年5月15年6月2016年7月AREIT股息收益率分布在10年期政府债券上资料来源：彭博社，汇丰银行估计+1标清：-7％平均值：-13％-1标清：-20％平均克：4.5％ 股本 房地产2016年7月21日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投