持续稳健增长彰显龙头本色

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_ Title 2013年10月30日 万科A（000002.SZ） Tabl e_Sum m ar y 持续稳健增长彰显龙头本色 ■业绩稳定增长：万科前三季度收入634亿，归属于母公司净利润61.6亿，同比分别增长37.5%和21.3%，增速较今年中期变动+2.8和-1.0个百分点。前三季ROAE为9.31%，较上年同期上升0.03个百分点，EPS0.56元。其中三季度单季的收入和利润同比分别增长43%和18.4%，利润增速低于收入增速主要原因是由于结算项目毛利率下降所致。 ■三季度销售加速增长，业绩锁定性强：前三季度公司累计实现销售面积1099万平方米，销售金额1285亿元，分别同比增长21.0%和33.4%，其中3季度实现销售面积和金额分别为382万平和448亿，销分别同比25.2%和32.7%，三季度销售单价11726元/平，同比/环比增长6.0%和1.1%。公司三季末有1738 万平已售未结资源，合同金额合计约1929 亿元，业绩锁定性强。 ■项目拓展力度加大：前三季度公司新增项目76个，已和去年全年一致，土地面积和权益建筑面积分别为883万平和2496万平，同比增长182%和214%，已高于去年全年水平。按权益计地价款630亿，楼面地价2522元/平，同比增22.2%。其中三季度继续维持加速扩张的态势，单季新增33个项目，新增土地面积338万平，权益建筑面积992万平，新增权益建筑面积占前三季度拿地的40%。 ■公司财务安全性良好：目前公司剔除预收款后的资产负债率为41.5%，优于行业，较今年中期小幅下降1.2个百分点，账面现金371亿，同比增11.3%，财务安全性良好。 ■开工量超全年计划，竣工预计和年初计划持平：公司前三季度累计实现开工面积1362.3 万平，竣工面积651.6 万平，同比分别增长56.4%和48.7%，分别完成年初计划的82.4%和50.5%。 ■投资建议：维持买入-A投资评级，保守预计公司全年完成1800亿的销售规模，若公司在四季度加大推盘力度则有可能达到2000亿。我们预计公司2013年至2015年EPS分别为1.34、1.58和2.09元，对应的收入增速分别为28%、28%、25%，净利润增速分别为18%、18%、33%。目前股价对应2013/2014年PE为6.6X和5.6X，估值较低。6个月目标价为12.6元，相当于2014年8倍的动态市盈率。 ■投资建议：地产调控大幅变化致业绩低于预期 Table_Exc el1 摘要(百万元) 2011 2012 2013E 2014E 2015E 营业收入 71,782.7 103,116.2 132,195.0 165,680.0 206,884.6 净利润 9,624.9 12,551.2 14,770.0 17,364.6 23,048.4 每股收益(元) 0.87 1.14 1.34 1.58 2.09 每股净资产(元) 4.81 5.80 6.92 8.25 10.01 盈利和估值 2011 2012 2013E 2014E 2015E 市盈率(倍) 10.1 7.8 6.6 5.6 4.2 市净率(倍) 1.8 1.5 1.3 1.1 0.9 净利润率 13.4% 12.2% 11.2% 10.5% 11.1% 净资产收益率 17.1% 19.1% 18.5% 18.3% 20.1% 股息收益率 1.5% 2.0% 2.3% 2.7% 3.7% ROIC 19.6% 20.3% 19.3% 11.3% 17.8% 数据来源：Wind资讯，安信证券研究中心预测 Table_Bas eInf o 公司快报 证券研究报告 住宅地产 投资评级 买入-A 维持评级 6个月目标价 12.60元 股价（2013-10-29） 8.85元 Table_ Mar ketIn fo 交易数据 总市值（百万元） 97,471.47 流通市值（百万元） 85,623.23 总股本（百万股） 11,013.72 流通股本（百万股） 9,674.94 12个月价格区间 8.18/12.67元 Tabl e_Ch ar t 股价表现 资料来源：Wind资讯 Table_C han geRat e % 1M 3M 12M 相对收益 -1.36 -12.29 1.57 绝对收益 -2.32 -3.28 7.66 Table_Au tho r 万知 分析师 SAC执业证书编号：S1450513070002 wanzhi@essence.com.cn 010-66581690 何益臻 分析师 SAC执业证书编号：S1450513080005 010-66581695 Tabl e_Re por t 相关报告 销售平稳，加大土地储备力度 2013-10-09 业绩表现远超行业 2013-08-28 稳步前行 继续推荐 2013-04-23 2 公司快报/万科A 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_Exc el2 财务报表预测和估值数据汇总(2013年10月30日) 利润表 财务指标 （百万元） 2011 2012 2013E 2014E 2015E （百万元） 2011 2012 2013E 2014E 2015E 营业收入 71,782.7 103,116.2 132,195.0 165,680.0 206,884.6 成长性 减:营业成本 43,228.2 65,421.6 85,715.3 108,818.6 133,760.9 营业收入增长率 41.5% 43.7% 28.2% 25.3% 24.9% 营业税费 7,778.8 10,916.3 14,326.8 17,816.4 22,190.1 营业利润增长率 32.5% 33.3% 15.3% 19.1% 34.6% 销售费用 2,556.8 3,056.4 4,256.7 5,382.3 6,504.9 净利润增长率 32.2% 30.4% 17.7% 17.6% 32.7% 管理费用 2,578.2 2,780.3 3,992.3 5,140.5 6,081.7 EBITDA增长率 31.1% 33.8% 14.1% 18.0% 33.5% 财务费用 509.8 764.8 611.8 489.4 391.6 EBIT增长率 31.2% 33.8% 14.0% 18.1% 33.7% 资产减值损失 64.6 83.8 -132.3 5.4 -14.4 NOPLAT增长率 30.1% 35.6% 14.1% 16.9% 32.6% 加:公允价值变动收益 -2.9 -8.7 -6.5 1.4 1.2 投资资本增长率 30.7% 20.3% 99.0% -15.5% 55.4% 投资和汇兑收益 699.7 928.7 802.1 810.2 847.0 净资产增长率 24.3% 21.1% 19.0% 19.0% 21.3% 营业利润 15,763.2 21,013.0 24,220.2 28,838.9 38,818.0 加:营业外净收支 42.7 57.1 48.6 49.5 51.7 利润率 利润总额 15,805.9 21,070.2 24,268.7 28,888.4 38,869.8 毛利率 39.8% 36.6% 35.2% 34.3% 35.3% 减:所得税 4,206.3 5,407.6 6,220.1 7,620.8 10,487.1 营业利润率 22.0% 20.4% 18.3% 17.4% 18.8% 净利润 9,624.9 12,551.2 14,770.0 17,364.6 23,048.4 净利润率 13.4% 12.2% 11.2% 10.5% 11.1% EBITDA/营业收入 22.8% 21.3% 18.9% 17.8% 19.0% 资产负债表 EBIT/营业收入 22.7% 21.1% 18.8% 17.7% 19.0% 2011 2012 2013E 2014E 2015E 运营效率 货币资金 34,239.5 52,291.5 10,575.6 13,254.4 16,550.8 固定资产周转天数 7 6 4 3 2 交易性金融资产 - - - - - 流动营业资本周转天数 316 275 364 362 342 应收帐款 19,955.4 21,944.5 40,109.0 36,327.7 55,880.5 流动资产周转天数 1,224 1,127 1,143 1,095 1,059 应收票据 - - - - - 应收帐款周转天数 91 73 84 83 80 预付帐款 20,116.2 33,373.6 40,320.4 52,370.2 60,397.4 存货周转天数 857 809 872 885 855 存货 208,335.5 255,164.1 385,350.3 429,383.7 553,512.8 总资产周转天数 1,283 1,178 1,186 1,129 1,086 其他流动资产 - - - - - 投资资本周转天数 352 306 390 382 358 可供出售金融资产 441.3 4.8 283.6 243.2 177.2 持有至到期投资 - - - - - 投资回报率 长期股权投资 6,426.5 7,040.3 7,040.3 7,040.3 7,040.3 ROE 17.1% 19.1% 18.5% 18.3% 20.1% 投资性房地产 1,126.1 2,375.2 2,375.2 2,375.2 2,375.2 ROA 3.9% 4.1% 3.7% 3.9% 4.0% 固定资产 1,595.9 1,612.3 1,458.5 1,304.7 1,150.9 ROIC 19.6% 20.3% 19.3% 11.3% 17.8% 在建工程 705.6 1,051.1 1,051.1 1,051.1 1,051.1 费用率 无形资产 435.5 426.8 384.2 341.5 298.8 销售费用率 3.6% 3.0% 3.2% 3.2% 3.1% 其他非流动资产 管理费用率 3.6% 2.7% 3.0% 3.1% 2.9% 资产总额 296,208.4 378,801.6 492,084.5 546,888.4 701,699.8 财务费用率 0.7% 0.7% 0.5% 0.3% 0.2% 短期债务 1,724.4 9,932.4 31,344.1 31,073.2 31,037.6 三费/营业收入 7.9% 6.4% 6.7% 6.6% 6.3% 应付帐款 59,962.6 80,906.3 98,882.8 133,928.9 150,991.3 偿债能力 应付票据 31.3 4,977.1 1,118.2 2,631.3 3,481.8 资产负债率 77.1% 78.3% 80.1% 78.7% 79.9% 其他流动负债 负债权益比 336.7% 361.2% 403.3% 370.1% 397.3% 长期借款 20,972.0 36,036.1 53,181.9 4,587.1 68,303.9 流动比率 1.41 1.40 1.42 1.26 1.40 其他非流动负债 速动比率 0.37 0.41 0.27 0.24 0.27 负债总额 228,375.9 296,663.4 394,317.2 430,549.7 560,603.4 利息保障倍数 31.92 28.48 40.59 59.92 100.14 少数股东权