CAPITAMALL TRUST（CT.SP）：OW：此处无任何惊喜

Flashnoteabc全球研究凯德商用信托（CT SP）注意：潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差加上预测的股息收益率性能1M3M1200万绝对值（％）0.5-1.5-6.1相对^（％）1.4-0.7-10.9索引^海峡时报指数RICCMLT.SI彭博CT SP市值（美元）5,592市值（SGDm）6,917企业价值（SGDm）9,454自由流通量（％）100注：（V）=挥发性（请参阅披露附录）2014年1月23日Pratik Burman Ray *，CFA高级物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0611David Choo *，CFA物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0612Shweta Arora *班加罗尔协会查看汇丰银行全球研究部：*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证香港上海报告发行人：银行股份有限公司新加坡分行云母（ P） 118/04/2013云母（ P） 068/04/2013云母（P）077/01/2014免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读OW：这里没有惊喜 2013财年业绩大致相符；会计变更将影响收入和NPI，但对估值的影响很小基本指标保持强劲，但核心租金增长需要通过更多资产增强加以补充目标价维持在2.25新元;重申OW2013财年的业绩大致符合我们的预期：CT公布的13财年业绩符合我们的预期–收入7.29亿新加坡元与我们的估计7.27亿新加坡元（市场共识：7.18亿新加坡元）一致，而净财产收入（NPI）为5.03亿新加坡元，比我们的4.98亿新加坡元高出1％。考虑到与工资成本相关的不利因素，NPI略高是值得称赞的–我们注意到，2013财年NPI利润率为c69％，是自CT上市以来的最高记录之一，我们将其部分归因于技术和流程方面的改进。管理。 NPI略微走强也导致DPU比预期高出c1％，为10.27新加坡分，而我们的预估为10.13新加坡分（共识：10.1新加坡分）。会计变更将影响收入和NPI，但对估值的影响最小：从2014财年起，中联通将在合资项目中采用权益会计法。特别是，CT目前在新加坡莱佛士城40％的股份和Westgate 30％的股份（按比例合并法入账）将入股。这将减少损益表中的收入和NPI，同时不影响分配。在资产负债表上，尽管资产和负债受到影响，但不会对资产净值产生影响。因此，我们下调了收入和NPI估算–我们预计2014/2015财年的收入为6.47亿新加坡元（对比7.54亿新加坡元）和6.56亿新加坡元（对比7.75亿新加坡元），以及2014/2015财年的NPI分别为4.44亿新加坡元（对比5.13亿新加坡元）和4.48亿新加坡元（对比）。S $ 523m）。我们对2014/2015财年的DPU估算分别为11.06新分和11.57新分，基本保持不变（在我们先前的估算中占1％）。在进行这些更改之前，我们在收入和DPU方面达成共识。基本指标仍然保持强劲，但需要通过增加资产来补充核心租金的增长：2013财年购物者流量和租户销售分别同比增长3.1％和2.5％（9财年9季度增长分别为4.0％和2.8％），在可自由选择的终端（珠宝和手表）方面的销售表现强劲，13财年的平均入住成本为15.8％ （vs. FY12：16.1％），表示基础指标保持稳健。然而，核心租金增长率仍然较低，仅为每年c2％。 –因此，我们认为需要通过增强资产来对其进行补充。目标价维持在2.25新元;重申OW：我们对中国电信的目标价（加权平均RNAV和DDM估值）保持不变，仍为2.25新元。以目前的价格，CT提供的FY14e股息收益率为c5.9％（未来12个月为c5.7％），FY14-16的DPU每年收益率为c2.6％。同样以0.95倍P / RNAV计算，CT的交易价格低于其自2010年底以来1.03倍P / RNAV的历史估值范围的平均值。由于我们的目标价意味着潜在的24.8％的回报率，因此我们重申OW。图房地产股票–新加坡超重目标价（新元）2.25股价（新元）1.89预测股息收益率（％）5.7潜在回报（％）24.8 abc凯德商用信托（CT SP）房地产2014年1月23日2凯德商用信托：历史PBV图表2.42.01.61.2+ 1SD：1.56平均1.28财务与估值：凯德商用信托超重财务报表每单位数据（美分）12/201312 / 2014e12 / 2015e12 / 2016e一年到十二月20132014年2015年2016年EPU16.610.511.211.3稀释的EPU16.310.311.011.0损益摘要（SGDm）DPU10.311.111.611.6毛收入物业费用729(226)647(203)656(208)665(213)稀释后的DPU股息收益率（％）10.35.410.65.911.16.111.16.2RNAV计算（SGDm） 2014财年总资产估价9,720其他资产749总GAV 10,469净投资收益（分配）357383401403现金流量摘要（SGDm）其他负债（498）总负债(3,573) RNAV 6,895现金和现金净变化等价物(286)(368)2623期初现金和现金等价物1118833464491现金及现金等价物结束833464491514资产负债表摘要（SGDm）总非流动资产9,0787,5497,5507,550当前资产0.80.4-1SD：1.00贸易及其他应收款1110101005年1月2007年4月09年7月11月10日1月14日现金及现金等价物833464491514总电流资产844474501524资产总额9,922 8,024 8,050 8,074流动负债 CT PB V平均趋势线+1标准开发人员-1标准开发人员资料来源：彭博社，汇丰银行贸易及其他应付款项215193198202短期借款498270272275其他流动负债6666总电流负债719468475482非流动负债计息借贷2,9522,0542,0742,094其他非流动负债337402426449非流动负债合计3,2902,4562,5002,544负债总额4,0092,9242,9753,026比率增长和单位分析一年到十二月20132014年2015年2016年同比变化％收入10％-11％1％1％净资产收入13%-12%1%1%税后收入27％2％5％1％净投资收益（分配）13%7%5%1%稀释的EPU 3％-37％7％1％稀释DPU 9％3％5％1％比率息税前利润率62%61%62%61%净债务/资产29%25%25%25%息税前利润/净利息支出3.94.15.15.1净债务/ EBIT5.84.74.64.6资料来源：彭博社，汇丰银行FSTREIFSSTI电脑断层扫描CT：相对于FSSTI和FSTREI的性能30025020015010050005年1月2007年4月09年7月11月10日1月14日所得税费用0000债务(2,426)税后收入363370389393按比例分担债务（用于RCS和Infinity）(649)经营产生的现金474424419422台数（米）3,462投资活动产生的现金流量(149)494343RNAV /单位（SGD）1.99筹资活动产生的现金流量(611)(841)(436)(443)非流动资产投资物业8,7997,2767,2767,276于联营及合营企业的权益275270270270其他非流动资产3344财产净收入503444448452资产管理和信托费用(49)(47)(44)(45)息税前利润454398404407净利息费用(117)(98)(80)(80)投资收益/其他收益0000应占联营公司溢利26706566税前收入363370389393 abc凯德商用信托（CT SP）房地产2014年1月23日3资料来源：彭博社，汇丰银行估计平均CT保费/（迪斯科）到RNA V-15%2010年12月11年7月12月3日2012年10月13年5月1月14日0%平均克：+ 3％15%CT：RNAV的溢价/（折扣）30%资料来源：彭博社，汇丰银行估计平均CT盘/ Prem到DDM平均值：-16％-21%-28%-35%2010年12月2012年7月11日至3月2012年10月13年5月1月14日CT：DDM评估的溢价/（折扣）0%-7%-14%估值与风险目标价维持在2.25新元；重申OW； 24.8％的潜在回报我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。我们针对CT的FY14e RNAV为每单位1.99新元（之前，2013财年：1.94新元），而我们的两阶段DDM估值为每单位2.50新元（之前：2.52新元）。 RNAV和DDM估值的微小变化是在估值年度前滚的背景下实现的，而我们的股权成本假设为7.0％，终端增长率假设为每年2.5％。因为我们的DDM估值保持不变。我们对DDM和RNAV估值的平均值为每单位2.25新元。我们的溢价/折价框架不给予此平均估值溢价或折让，因此我们将CT的目标价定为2.25新元，这意味着潜在回报率为24.8％，包括未来12个月的预期派发10.87新元。根据汇丰银行的研究模型，对于没有波动指标的股票，新加坡股票的中性区间为9％的障碍率上下5pp。由于我们CT的目标价格暗示潜在回报率为24.8％，高于中性区间，因此我们重申增持评级。潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。下行风险主要风险是SREIT部门的资本流出，原因是人们对长期利率较高感到担忧。DDM对折现率和终端增长的敏感性SGD终端增长1.75%2.00%2.25%2.50%2.75%3.00%3.25%6.25%2.482.622.762.933.123.343.606.50%2.372.492.622.772.943.133.35折扣率6.75%7.00%2.272.182.382.272.502.382.632.502.782.632.952.783.142.957.25%2.092.182.282.392.512.642.797.50%2.022.102.192.282.392.512.64资料来源：汇丰银行估算 abc凯德商用信托（CT SP）房地产2014年1月23日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray和David Choo重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰银行认为，投资者在作出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在股权研究中有两个主要目标：1）根据特定主题或想法确定长期投资机会，这些主题或想法可能会影响12个月时间范围内公司的未来收益或现金流量； 2）不时找出短期投资机会，这些机会是在0-3个月的时间范围内从基本的，定量的，技术的或事件驱动的技术得出的，并且可能与我们的长期投资评级不同。汇丰银行已为其长期投资机会指定了评级，如下所述。本报告仅涉及报告中提及的公司的长期投资机会。汇丰银行发布短期交易想法时，与这些股票相关的股票可在网站www.hsbcnet.com/research上找到。这些短期投资机会的详细信息可以在本网站的“报告”部分下找到。汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个别情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议。投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用评级的定义。此外，由