CAPITALAND MALL TRUST（CT.SP）：持有：慢跑稳

Flashnote嘉德置地购物中心信托（CT SP）索引^海峡时报指数RICCMLT.SI彭博CT SP市值（美元）5,455市值（SGDm）7,447企业价值（SGDm）9,588自由流通量（％）652015年7月22日Pratik Burman Ray *，CFA高级物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0611安吉拉·泰*物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0612乌特卡什·拉斯托吉*班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司新加坡分行云母（ P） 073/06/2015云母（ P） 136/02/2015云母（P）041/01/2015免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读保持：缓慢但稳定 1HFY15业绩符合预期 回归速度放慢；一些商场需要租户混搭和改善工作 目标价维持在2.25新元;重申持有评级2015年1HFY业绩符合预期：1HFY15收入为3.27亿新加坡元（2015财年为汇丰银行的49％：6.66亿新加坡元，共识市场的48％：2015财年为6.8亿新加坡元），NPI为2.27亿新加坡元（占2015财年的50％：4.51亿新加坡元），可分配收入1.87亿新加坡元（占2016财年的49％：3.79亿新加坡元）和DPU 5.4新元（占汇丰FY15e的49％：10.9新币和市场共识FY15e：11.1新币）基本持平。业绩公布后，我们将对Bedok购物中心的收购纳入了我们的估计–因此，我们将2016财年和2017财年的收入和净利润调整了7.5％，将2016财年和17e财年的可分配收入分别上调了3.2％和3.6％，以及2016财年和17财年DPU分别为1.1％和1.4％。回归速度放慢；某些购物中心所需的租户混用和改善工作：房租返还率为4.6％（自2010年以来为c6-6.5％），这主要归功于JCube（-13.5％的返还）。 JCube（82.3％的占用率）和IMM（89.0％的占用率）一起也将投资组合占用率降至96.4％（截至2014年底为98.8％）–这归因于JCube的租户重组活动和IMM的资产增强。在裕廊东更具竞争性的环境中（CT裕廊东的敞口为GAV的c13％），尽管上限利率提高（10-15个基点），但JCube和Westgate的估值损失分别为c14％和c3％。 Atrium和Bugis +需要进行增强工作以保持竞争力，而市区线的开放影响了莱佛士城的购物者流量。尽管由于来自以IT为主题的展览会的竞争加剧，阜南购物中心已经失去了优势，但NPI的收益却是健康的-因此，管理层不急于撤资，并且可以评估重建和销售方案，以获取最佳价值。收购勿洛购物中心略增DPU：最近，CT宣布以7.95亿新加坡元的全价收购勿洛购物中心，包括费用（购物中心价值7.8亿新加坡元）。定价为每平方英尺3,500新元，而NPI收益率为5.1％，表明租金为每月每平方英尺20新元（额外收入为5,000万新元）。此次收购预计将于2015年底完成，并由债务和股权（约80:20）混合出资，CapitaLand收购股权（7200万股）。我们预计该交易将不影响RNAV且DPU会略有增加（2016财年为1.1％，2017财年为1.4％）。目标价维持在2.25新元;重申持有：CT的债务指标在该行业中名列前茅，加权平均债务到期时间为6.1年，其债务固定为c100％。我们的目标价（加权平均RNAV和DDM估值，四舍五入）维持在SGD2.25，即有5.1％的上涨空间。以目前的价格，CT的交易价格接近RNAV，2015年的DPU收益率为5.1％，两年期DPU的年增长率为2.4％。重申保留。图房地产股票–新加坡保持目标价（新元）2.25股价（新元）2.14上升/下降（％）5.1性能1M3M1200万绝对值（％）0.5-3.28.6相对^（％）-0.82.47.5 abc嘉德置地购物中心信托（CT SP）房地产2015年7月22日2凯德商用信托：历史PBV图表2.0+1 SD：1.38平均1.19-1SD：1.010.505年1月2007年8月10年4月CT PBV+1标准开发人员12月11日15年7月平均趋势线-1标准开发人员资料来源：彭博社，汇丰银行财务与估值：凯德商用信托有限公司财务报表年到2014年12月2015e 2016e2017年 损益摘要（SGDm）总收入659666725735属性花费(210)(215)(236)(242)净资产收入448451489493资产管理与信托花费(46)(49)(51)(51)息税前利润402402438442净利息费用(99)(99)(120)(111)投资收益/其他收入0000应占联营公司利润20 74 74 74之前的收入税收323377392405所得税费用0000税后收入323377392405净投资收益（分配）375379394407现金流量摘要（SGDm）每单位数据（美分）2014 2015e 2016e 2017eEPU17.910.911.111.4稀释的EPU17.810.911.111.4DPU10.810.911.111.5稀释后的DPU10.810.911.111.5股息收益率（％）5.1 5.1 5.2 5.4RNAV计算（SGDm）总资产估价10,913其他资产1,035总GAV 11,948债务（3,449）按比例分配的债务份额（用于RCS和无限）(649)其他负债（406）总负债(4,504)区域导航7,444台数（米）3,537 RNAV /单位（SGD）2.10产生的现金运作409413441453现金及现金等价物结束1,1301,1641,1981,238资产负债表摘要（SGDm）1.5非流动资产投资物业7,5108,2908,2908,290于联营及合营企业的权益1,1341,1341,1341,1341.0其他非流动资产60595959非流动资产总计8,7049,4839,4839,483当前资产贸易及其他应收款25252828现金和现金等价物1,1301,1641,1981,238其他电流资产----总电流资产1,1551,1901,2261,266资产总额9,858 10,673 10,709 10,749流动负债贸易及其他应付款217222244250短期借款762426429432其他流动负债36363636总电流负债1,016684709717非流动负债计息贷款和借款2,4073,4093,4313,453其他非流动负债153163169195非流动负债合计2,5603,5723,6003,648负债总额3,5764,2564,3094,366比率增长和单位分析一年到十二月20142015年2016年2017年同比变化％收入3%1%9%1%财产净收入2%1%8%1%税后收入1%17%4%3%净投资收益（用于分配）5%1%4%3%稀释的EPU9%-39%2%3%稀释后的DPU6%1%2%3%比率息税前利润率61%60%60%60%债务/资产32%36%36%36%净债务/资产23%28%28%28%息税前利润/净利息支出4.14.13.64.0净债务/ EBIT5.16.66.16.0资料来源：彭博社，汇丰银行FSSTIFSTREI15年7月12月11日CT：相对于FSSTI和FSTREI的性能30025020015010050005年1月2010年8月7日至10月4日投资活动产生的现金流量51(740)5354筹资活动产生的现金流量(160)362(461)(467)现金及现金等价物的净变动300353440期初现金及现金等价物830113011641198 abc嘉德置地购物中心信托（CT SP）房地产2015年7月22日3估值与风险目标价维持在2.25新元;重申持有我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。我们的CT的RNAV为每股2.10新元（不变），而两阶段DDM的估值为每股2.41新元（之前为2.37新元）。在我们的DDM中，我们使用4％的无风险利率，4％的股权风险溢价，0.8倍的贝塔系数和7.2％的股权成本。 DDM估值上升1.4％是由于我们合并了对勿洛购物中心的收购。我们的DDM估值和RNAV平均值为2.26新元。我们的溢价/折扣框架不赋予此平均估值任何溢价或折扣（不变），因此，我们将CT的目标价格（向下舍入）固定为2.25新元（不变）。根据我们的评级框架，当目标价高于当前股价的5％至20％之间时，该股票可以归类为持有。由于我们的目标价意味着有5.1％的上涨空间，因此我们对该股维持持有评级。上行/下行风险上行/下行风险均与流入和流出SREIT部门的资金有关。我们注意到，CT是规模最大，流动性最强的S-REIT之一，因此是该行业的重要代理。其他下行风险包括零售行业的前景差于预期，而上行风险则是前景改善。CT：我们的RNAV的历史溢价/（折扣）30%15%平均克：+ 1％0%-15%2010年12月2013年2月12日至3月13日14年5月15年7月CT溢价/（折扣）至区域导航平均资料来源：彭博社，汇丰银行估计CT：DDM估值的历史溢价/（折价）0%-7%-14%-21%平均值：-17％-28%-35%2010年12月2013年2月12日至3月13日14年5月15年7月 C T溢价 /（折扣）至DDM平均资料来源：彭博社，汇丰银行估计CT：DDM对折现率和终端增长率的敏感性终端增长1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%6.50%2.072.262.492.773.143.624.287.00%1.932.082.272.502.793.153.64折扣率7.20%8.00%1.871.692.021.812.201.942.412.102.672.293.002.523.432.818.50%1.601.701.821.952.112.302.539.00%1.521.611.711.821.962.122.31资料来源：汇丰银行估算 abc嘉德置地购物中心信托（CT SP）房地产2015年7月22日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray和Angela Tay重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我